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蔡志忠
2019年11月6日
「爱莫能助」下的楼市前景
 
蔡志忠
亚洲地产创办人
东区工商业联会会长
港岛工商团体联盟会长 (2015-2016)

  张维为教授,大家可能有点陌生,他是复旦大学中国研究院院长,一个非常出色的政治家与学者。如果大家看过他对中国改革开放和中美两国博弈的分析,就知道此人是何许人也。用宏观和科学的角度分析国际形势,他的演讲精湛准绳,字字珠玑,令人佩服。

  日前张教授出现香江论坛,他表示目前中央对香港问题「爱莫能助」,受动乱伤害最深的是年轻一代,为此感到十分可惜。被问到如何才能打破僵局,他表示只有年轻人感到苦楚,才会求变,才能促进政府体制改革和司法体制改革。如此看来,中央暂时不会理会香港,任由香港再乱一段时间,大家要做好各项防范措施。

  动乱未有停止迹象,使香港经济步入衰退,自然也阻碍楼市发展。还好,新一份《施政报告》推出放宽按保借足9成按揭,使1,000万以内的中小型物业为之一振,一瞬间成交畅旺,尤以新楼市场更为显著。最近有两个中小型新盘,虽然位处新界,发展商也非本地大地产商,一个更是内地的开发商,但开盘当天仍然能够即日售罄,证明9成按揭措施的实施,加快了首次置业者的买楼速度。

豪宅受制经济 细楼受惠刚需

  不过大家请留意,近期新楼畅销,也跟发展商定价克制有关,开售价平均在每尺1.4万元至1.5万元左右,基本上是香港的底价,低无可低了。很多专家都说在目前市况,大价楼或者豪宅抗跌力强,难以下跌;中小型单位买家实力单薄,易跌难升,尤其是「纳米楼」必跌无疑。对此,笔者看法恰恰相反,中小型新盘市埸成交复苏,二手市场也承接力强,一有低市价5%至10%左右的楼盘,立即被买家迅速吸纳,反观豪宅市场淡静,交投十分疏落,这正是楼价下调的先兆。

  香港经济不景,几个行业将出现大量失业裁员,预计会在明年初涌现。高价楼受经济影响较深,容易大上大落,比如一间公司生意好了,老板或高薪一族赚钱多了,买楼意欲就大了,那么大价楼或豪宅就会受到追捧;相反在经济差时,老板级人士不但不买楼,有的甚至选择沽楼离场。豪宅市场受经济波及较大,然而中小型物业却有刚性需求,这么多年来,中小型楼价基数一直很低,通常徘徊在每尺$2万元以内,且租金回报比较高,因此抗跌力自然也比较强。

 
 
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1. 我要说 2019-11-06 13:40:48
中下价楼大旺,新楼订价愈来愈低,有人买有刚需,香港仲有运行,金融地位保得住,楼价唔会大跌.
2. 读者甲 2019-11-06 13:44:22
中央唔理香港,咁至系好事,香港要自救,妥协系最重要,自己人打自己人,经济差引起失业,唔系解决问题嘅方法.
3. 东成 2019-11-06 15:09:55
香港细楼市场旺,无他,减价的原因,元朗有新盘开价低於每尺1万元.比深圳平咗3成.
4. 风险评估 2019-11-06 15:12:22
大价豪宅同经济息息相关,经济衰退,成交少咗好多,豪宅会跌.
6. 地产人 2019-11-06 17:29:31
我同意蔡生讲法:

[香港经济不景,几个行业将出现大量失业裁员,预计会在明年初涌现。高价楼受经济影响较深,容易大上大落,比如一间公司生意好了,老板或高薪一族赚钱多了,买楼意欲就大了,那么大价楼或豪宅就会受到追捧;相反在经济差时,老板级人士不但不买楼,有的甚至选择沽楼离场。豪宅市场受经济波及较大,然而中小型物业却有刚性需求,这么多年来,中小型楼价基数一直很低,通常徘徊在每尺$2万元以内,且租金回报比较高,因此抗跌力自然也比较强。]
7. 东成 2019-11-06 19:13:42
香港唔知点收科,冇一个政策解决,由得佢一路烂落去,前途堪虞矣.
8. 世事难料 2019-11-06 23:28:58
豪宅没有成交,讲来讲去都是细价楼市场,新楼成交不俗,代表市道完全复苏吗?
我有一些怀疑,地产代理一定话市道已经好旺,但后劲会否不继呢?
9. 拭目以待 2019-11-07 01:46:42
蔡生看法与市场上的地产专家不同,蔡生认为细价楼抗跌力强,坊间就认为细价楼易爆煲,且看后市发展如何?
12. 风险评估 2019-11-07 17:44:12
细价楼必然大跌,政府大推公营及资助房屋帮基层,冇人买私人市场嘅细楼了.
13. 大大 2019-11-07 20:05:14
细价楼$400会升至600万,600万楼升至$800万
14. 大大 2019-11-07 20:06:11
花旗:楼价已见底重拾升轨
行政长官林郑月娥10月中发表最新一份《施政报告》宣布放宽按保楼价上限,以及向低收入住户提供现金津贴等措施后,楼市随即出现转势迹象。花旗集团中国香港地产研究主管杨海全(Ken Yeung)直言,楼价已经见底,并将重返较长的正常上升周期,预计往后楼价每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年经济未明朗化,楼价会继续向上;用家及投资者以600万至800万元的单位为目标,主打大众市场的发展商能够受惠。

上涨周期可长达30个月

花旗於《施政报告》公布当天曾发表报告,指楼价会较原本预期更早反弹,明年2月前或会见底。杨海全近日接受本报专访时表示,受惠政策新措施,释放遏抑多年的置业需求,近期楼市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)因数据滞后,相信月内便见底;而当社会事件理顺,楼市料可恢复正常,一如以往楼价升轨可持续12至30个月,而一般跌市由高位回落5%至7%便会掉头再上。

CCL年初至6月高位一度累飙11%,之后回软,现时已由高峰下调约6%并见底,估计往后每月回升1%,今年全年楼价可涨约5%,与年初预测相符。至於明年整体表现,他预计能延续升势,尽管下半年有机会较上半年弱,但全年计依然会上扬。

宽按保托市 吁买600万住宅

问及现时是否买楼好时机?他说:「梗系啦!建议主攻600万至800万嘅单位,如果你有名(符合首置资格)嘅话,而家一定要买,600万嘅楼只要60万(首期),卖畀下一个,升到800万佢都80万可以买到,升到800万系好容易,会因此将所有买家集中在这个类别,会极度跑赢,用家买之外,投资者都会买,攞60万去赚200万,杠杆系超巨型。」

杨海全又提到,《施政报告》造成的托市效果属副作用,措施目的是趁楼市下跌,把过去8年被政府遏抑的需求释放,而1000万元以下单位占市场交投近80%,释放需求后自然推升楼价。他解释,目前本港市民置业率仅65%,较正常置业率71%,以及新加坡的85%和中国的90%相比下,可见尚有大量置业需求。同时,提供租金津贴会对低端住宅租金有支持,业主投资回报增加,可支持大众市场楼价。此外,滙丰上周带头减息,息口已是减无可减,往后走势平稳,市场也不用担心利率再上调。

 


他形容现届政府的楼市政策是为求「拨乱反正」,处理之前两届政府错误收紧平均按揭成数的做法,重新连接断裂的置业阶梯,而中产人士将可享受楼价升幅。他认为,楼市辣招不会调整,过往政府推出的需求管理措施成效不彰,林郑也指需求管理措施没有意义,故特首想透过增加供应解决楼市问题,只是在短时间内难以扭转。

上车变容易 纳米楼受累

市民上车变得较为容易,近年被视为首期不足的纳米楼「替代品」,可能乏人问津,杨海全预期,纳米楼这奇怪产物的楼价升幅将跑输很多,CCL尽管具代表性,但并不涵盖纳米楼,因此就算这类楼价暴跌也不会对CCL造成影响;面对这种情况,发展商应不难迅速变阵,把两个纳米楼单位打通改作正常住宅销售。1000万元以上住宅同样受惠新措施产生的溢出效应,但2000万元以上豪宅则难以受惠,加上空置税问题,发展商只会提供一定比例的豪宅供应。

地产股方面,杨海全重申,地产股并非一面倒受惠《施政报告》的楼市措施,就放宽按保释放置业需求而言,较看好专注经营大众市场的发展商。地产股股价会继续企稳,惟未必能回到年初高位,推荐新地(00016)、恒地(00012)、新世界(00017)。
15. 我要说 2019-11-07 21:40:06
我见到是细价楼成交多回报高,纳米楼虽然细,但胜在独立单位,后生仔贪新楼新装修自由自在,租盘被抢光,租金更加创了新高.
纳米楼在市区的单位,万几二万租金唔算贵,我觉得会跑出,楼上专家未必正确.
16. 风险评估 2019-11-08 18:35:37
其实香港乱成咁,又大决战了,楼价点升呢,楼市风险好大!大价楼市场静哂!
19. 术语 2019-11-10 00:56:15


赠兴:  今天上网睇新闻:  有一标题好特别:  逾千市民聚集添马公园 为逝者送祝福.......人都死咗,都要赠兴   祝福佢.......???不解其意???


如果今年190点抢购的楼,都要祝福佢哋慢慢供......香港人的术语.





20. 开玩笑 2019-11-10 12:27:36


目前,如果无法预测政治动乱何时可以结束时,赶搭尾班车似乎是开玩笑的閙剧....
22. 几时捞 2019-11-10 21:15:12


「爱莫能助」下的楼市前景。。。。。。今次政乱,有可以比1967年更难收拾,当政者受到各方制爪难以平息乱局,几时捞底难以预测...