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焯見政經
加息對樓市的真正影響
 
關焯照
經濟學家
2018年1月15日

  美國經濟正在穩定復甦,因此美息正常化亦已開始了一段時間。根據將離任的聯儲局主席耶倫訂下的加息軌道,今年美國聯儲局預計加息3次,每次0.25厘,即是聯邦基金利率(Fed Funds Rate)將會上調至2.25厘,較現時的1.5厘高出0.75厘。

  根據2004至2005年美國連環加息的經驗,當聯儲局上調聯邦基金利率至2.75厘時,匯豐銀行即展開加息步伐,並以較聯儲局更快的加息速度上調港息,最終在港息急升的情況下,當時的急升樓價也被即時冷卻,二手住宅價格更進入一個長達超過兩年時間的横行期。在聯匯制度下,港息不能大幅偏離美息,因此,當美息持續上升,港息必須跟隨。假若今年美國加息至2.25厘,大型銀行會否上調港元最優惠利率(P)仍是未知之數,因為最終的決定因素是同業市場的資金水平。如果資金仍然充裕,港元同業拆息(Hibor)是不會大幅走高,而大型銀行也不需要加息。然而,當聯邦基金利率與Hibor的差距不斷擴大,「套息」便會隨之而來,銀行同業結餘便會急速下降,Hibor也隨之急升,屆時大型銀行便要加P甚至追加。

  美息持續上揚肯定會令港息上升,即使今年聯邦基金利率再多加三次,而港息被逼跟隨,但大型銀行是不可能如坊間所預測的將P上調2至3厘,因為當Hibor要追及聯邦基金利率的水平,在聯匯制度下,Hibor(例如1個月的Hibor) 便會升至大約2.25厘水平,在這情況下,大型銀行亦只會增加P大約1-1.25厘,即是由現時的5厘上調至約6至6.25厘水平。

  筆者不太擔心美國加息會為現時已置業的市民帶來重大的財政壓力,因為這班人已通過銀行的壓力測試(假設按息已增加3厘),所以加2至3厘也不會令他們負擔不起按揭支出。此外,金管局持續收緊按揭亦令只有財政能力較強的人才可以上車;從最新公佈的《綜合住户統計調查按季統計報告》,私人住宅的(從事經濟活動)家庭收入中位數在2017年3第季已升至43,000元, 較一般家庭收入中位數26,400高出很多。

  美國持續加息的真正殺傷力是為環球經濟帶來衝擊。大家可以想像,一旦美國通脹升溫,聯儲局必定會加快加息步伐,這肯定會為環球金融市場造成巨大震盪,但最壞的是環球經濟可能急速惡化,屆時本地樓市必被拖累,樓價顯著調整便不能避免了。

 
 
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1. 我要說: 2018-01-15 12:17:23
我想說的是《加息》對樓價的影響有《定息》來對付!至於《三年禁售辣招》是前朝《高人》想出的《绝招》絕對有效力#隱定樓市場不受《玩家》推波作浪!你說呢?#保護《住家》比什麼都要要緊!
2. 我要說: 2018-01-15 12:47:01
我想說的是新樓定價這麼貴是因為香港《老房子》很多需要《更新換代》你說呢?#這也是《老房》绝活#不可解#不能变的《自然規律》你說呢?
3. MMC 2018-01-15 14:06:27
關生,最後一段有啓發性,好 !


4. 關生 2018-01-15 22:54:35
關生,8年前你已經睇淡樓市,所以減息期你也認為樓價也會跌。
5. 我要說: 2018-01-16 13:09:09
《老房》啊!厲害!有那麼多的《绝活》!老錢啊你不說話没人當妳是哑吧!怎麼樣呢?因為所有《老房绝活》都给那小子說成《老房理論》了!你說呢?我想說的是趕緊叫那小子来說清楚#如果不是有他好看的!
6. 我要說: 2018-01-16 13:16:51
《笨小子》啊!老房《五孔昌烟》要你小子說明為何把它的《绝活》变成為《理論》?你說呢?我想說的是#绝地無聲的活動叫《绝活》#理直氣壯大聲講是《理論》#怪不得?
7. 我要說: 2018-01-17 18:42:45
老房啊!他們是怕升/怕跌/怕平買不到/怕貴賣不出的問題?有何良策?你說呢?老錢我想說的是#現在樓市場已經到了《均衡點》#最好不要亂動!等等時間來《說話》你說呢?#打破平衡#後果自負
8. 我要說: 2018-01-18 09:10:52
《笨小子》啊!是否老房《推手》到了中心點上呢?你說呢?我想說的是#時间是朋友/兩腋能插刀#時間是敵人/背後挨三刀!你說呢?#行到當行處/何所《怕》#止於當止時/進退而已
9. 我要說: 2018-01-18 11:50:50
《笨小子》啊!何謂之進退也?老錢啊!行動作戰進/退要有序是也!你說呢?我想說的是這麼簡單《人人懂》何用你來說呢?你說呢?#自然災難可以檔#外界力量難評估#切勿冲動《年輕人》/切勿激動《老人家》我想說的是等等《時間》來《說話》#不要急有的是《時間》年輕人啊!!!
10. I wanna say 2018-01-21 02:11:14
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