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沿圖論勢
多個樓市指標現轉勢拐點
 
呂梓毅
信報首席經濟及策略師
2017年11月9日 (信報)

  筆者年初及年中於投資博覽講座及本欄,已先後指出樓市今年第三季末、第四季或現調整(或周期頂部)。現時已踏入第四季度,今期我們跟進樓市(指標)近期的表現,進而了解樓市年底前現調整的推論是否會出現,再探討樓價往後的走勢。

  差餉物業估價署數字顯示,9月整體私人住宅售價指數報340點,已連升18個月,更是連續第11個月創歷史新高,讀者或許因而感覺樓市升勢未歇。不過,有兩點要留意的是,差餉物業估價署數字較滯後(目前的數字仍只反映9月份市況)和樓市升勢已確認呈放緩情況。

二手樓價升勢減弱

  從反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數(CCL)可見,指數在8月27日創下161.36點歷史高位後,便乏力進一步向上攀升,近月來維持高位橫行偏軟。截至10月29日,該指數報158.72點,創22個星期以來低位【圖1】。分區樓價指數表現都有類似情況,尤其港島區樓價指數更率先回落至24周低位。即使採用差餉物業估價署數字,亦不難發現樓價指數的按年變化,其實早於今年6月已見頂【圖2】。換言之,踏入第三季,二手樓價升勢已減弱。

  至於筆者編制的樓市指標方面,是否同樣確認二手樓價已進入較早前所描述的小氣候調整呢?讓我們逐一檢視部分樓市指標近期表現:

一手樓銷售數字:雖然近月市場不斷有新樓盤應市,且銷售反應頗為不俗。不過,從實質數字角度看,12個月累計一手樓住宅銷售涉及金額按年變化(下簡稱「一手銷售金額變化」),在7月份高見80%增幅後便見頂回落;截至9月底止,該數字已回落至55%,反映一手銷售金額增長勢頭已有所放緩。

一手銷售增長放緩

  正如以往分析指出,每當「一手銷售金額變化」攀升至約九成(甚至約1.5倍)的門檻水平時,意味市場已消耗一定購買力,樓價升勢往往在相若時間減慢,甚至隨後出現按年下跌的情況【圖2】。從附圖可見,樓市似乎已出現這個拐點。除非「一手銷售金額變化」如2007年9月回軟後不久再度回升,不然從這數據與樓價變化的密切關係,或意味樓市短期升勢將進一步減弱(注意:不一定錄得按年下跌)的機會甚高。

新取用按揭貸款數字:從歷年新取用按揭貸款額與樓價(按年變化;下簡稱「新取按揭額增長」)可見,兩者很多時呈亦步亦趨,情況及背後的理念跟一手樓銷售情況相若。每當「新取按揭額增長」飆升至100%或以上(某程度反映很多市場購買力已被消耗),並且確認掉頭向下時,樓價按年變化亦會在相若時間見頂回落(即升勢減慢)。

  「新取按揭額增長」早前已突破100%的門檻,並於今年7月開始確認掉頭向下,樓價按年變化亦在相若時間見頂【圖3】。從歷年「新取按揭額增長」可見,有關數字若確認回落,往往可以回落至-50%或更低位置才再度爬升,樓價按年變化亦同樣在相若時間見底。換言之,現時「新取按揭額增長」仍高達約兩成,意味有關數字及二手樓價的升勢短期還有進一步放緩空間。

二手樓市市寬指標:從全港118個屋苑樓價高於10周平均比率(下簡稱「樓價高於10周比率」)可見,該比率自今年中開始從高位反覆回落,惟期間樓價指數大致持平。截至10月29日,該比率已下滑至49.2%,即有過半數指數成分屋苑呎價低於10周平均價,並維持與樓價指數呈背馳表現。換言之,儘管迄今樓價尚未出現明顯回落,但其指數成分屋苑的表現卻率先轉差。

  值得補充的是,根據近10年來「樓價高於10周比率」與樓價的表現,可發現樓價往往要出現三頂背馳後或「樓價高於10周比率」失守40%的門檻,樓價才會出現較明顯調整,或進入較長時間的鞏固市況【圖4】。故此,後市宜留意這指標的變化,從而評估樓價會否出現較長時間鞏固的市況(或深度調整)。

  此外,若從118個屋苑平均呎價創52周新高與創52周新低淨值比率可見(下簡稱「52周新高淨值比率」,該比率於今年第二季從逾三成高位急速回落,至10月底已回落至約兩成的水平,即10周平均計創52周新高屋苑數目較創52周新低屋苑數目,由早前多出逾三成縮窄至只有兩成,同樣反映樓市指數成分股表現已現呈轉差跡象【圖5】。由於這市寬仍處於反覆回落階段,從這指標多年來與樓價變化的密切關係,可見樓價升勢還有進一步放緩空間。

或長時間橫行整固

  總括而言,二手樓價近月的上升動力已呈現減弱,按年增幅更出現見頂回落;若從「一手銷售金額變化」、「新取按揭額增長」和樓市市寬指標角度看,可發現多個指標不是已出現轉勢拐點,便是樓市升勢內部素質持續轉差,在在反映樓價已渡過2016年第二季開始上升浪周期的頂部,並且進入新一輪調整階段。

  不過,有兩點要留意:第一,樓價(股價亦如此)調整除可以透過價格回落達到目標外,也可以從價格較長時間處於橫行鞏固完成,例如2013初至2014年中的樓價。故此,這一潮的調整會否出現後者的模式不容抹殺;而時間很可能截至明年港股出現最後升浪為止。

  其次,從以上多項指標分析得出的結論,正如6月29日本欄分析所說,都只是樓市小氣候中的小周期調整。在外圍大氣候依然沒有出現逆轉情況前,尤其低息和流動性異常充裕的大環境,樓市調整過後, 暫時仍有再度回升的機會和空間。

 
 
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1. 果然拐點出現了 2017-11-12 18:33:10
不然拐的方向是爆升!