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焯見政經
可以救香港樓市的人只有陳德霖
 
關焯照
經濟學家
2017年12月25日

  二手樓價指數繼續創新高,反映在林鄭公佈首份施政報告後,市民看見政府未能在房屋供應上做得太多,這反而令希望上車人士更心急置業。因為在供應跟不上需求和持續低息環境的情況下,買磚頭仍然是搏得過的。

  上周二運房局局長陳帆搞了一個飯局,筆者是其中一位被邀請出席的學者。既然見到局長,筆者便打蛇隨棍上,向局長提議解決現時樓市困局的辦法。

  筆者認為現時樓市最大的問題是二手樓市缺乏流動性,大家只要看看<<地產資訊網>>的一二手樓宇成交量便可以明白到問題的癥結。近幾年的二手樓市交投量遠遠低於正常水平,在缺乏足夠二手樓宇供應之下,二手樓價乾升的情況是難以逆轉的。

  現時金管局對按揭要求實在太嚴苛,一般家庭根本難以從二手市場置業,即使二手樓業主希望賣樓,不少買家根本付不起首期,以致部份二手業主想沽貨也沽不出。筆者相信唯一有效和快捷的方法是金管局適度地放鬆按揭和政府減少辣招,從而降低進入二手樓市的門檻,這種做法是可以提升二手樓宇的流通量,以增加二手樓供應量來調控本地樓市。

  然而,最近特首林鄭月娥接受港台訪問時指出,政府推出的辣招已無法「返轉頭」,因為辣招等樓控措施並非實驗,不能比較那種做法更好。筆者看見這報導後不禁搖頭嘆息,政府在執行重要措施時必須要知進退,辣招推出初期是買時間,等待政府增加土地儲備。一旦政府回復一定數量的造地和賣地,部份辣招必須抽走,以確保二手樓宇的供應回復正常,但林鄭似乎選擇了本地樓價要確認進入調整期才出手減辣,這是否聰明的決定,筆者是有保留的。

  現時可以救香港樓市的人看來只有金管局總裁陳德霖,究竟他會否放寬樓宇按揭?大家不妨拭目以待。

 
 
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1. 引刀一快 2017-12-25 10:39:02
呢個“救”字,真係好哲學。
2. 浪子心聲 2017-12-25 11:35:53
在現階段「減辣」或「放寬樓宇按揭」都好大機會是「好心做壞事」,只會讓更多不夠實力的買家入市或上車,亦提供機會讓投資高手在超高價走貨,「受害者」和「得益者」都不是政策的根本目的。我個人認為關先生的見解太表面,不能掌握問題的核心,政府在樓市有適當的調整後才 「減辣」或「放寬樓宇按揭」,有救市和穩定市場波動的功能,這樣做對住房有真需求的港人會提供正確的訊息和上車機會。

在名題方面,陳總基本上只能配合特區政府的政策,他邊可能獨自決定放寬樓宇按揭,所以題目都有問題,應是「可以救香港樓市的人只有林鄭月娥」才對,因為在香港的政治架構中「特首」是有「超然地位和權力」,她才有權力決定放寬樓宇按揭。

3. 阧尬弓獎 2017-12-25 11:36:52
樓值多少錢,市場就反映多少錢。 撤辣招只會使成交增多, 長遠都不會降低樓價, 卻可能冲擊金融體系。

辣招等如你做生意, 政府坐喺度抽番個佣,補貼一下坐喺度既官員,是政府甜美的果實,所以我估撤招十年內都冇商量。
4. 我要說: 2017-12-25 11:44:48
老房啊!該你老人家說的時候你不講?老錢何所指?還用說明嗎?你老房姓啥名字#姓《房》名《多多》你說呢?我想說的是為了你老錢那麼我就破例這一次#没有第二回哦!因為我也搞不懂他們是《想升》還是《想跌》不对是《想平買》還是《想贵賣》只要把這個问題慢慢想通想開就能有《自己》的答案!你說呢?連你老房都不用問嗎?#當然#還有《三年不賣辣招》要保留#因為此招是保護《住家》避免《玩家/炒家》至於按揭可以調低一點不用怕!你說呢?
5. 十年內不會撤辣 2017-12-25 12:10:06
十年內撤辣無望,所以上車的唯一途徑就是買天價一手。可以想像,未來十年香港樓價想向下調整都難,因話事權已經全部落在發展商手上。樓價結構性上升已成定局。

政府不肯承擔撤招的風險,港人上車無望,上樓無期。
6. 我要說: 2017-12-25 12:28:25
老房啊!《調低一點》是多少呢?老錢啊!是《十萬八千里》你說呢?還用說#你好嘢!《笨小子》啊!《十萬八千里》啥意思#不想答!那麼你小子來說說?#他老人家是想要按老規佢七成#我想說的是二十年以下可按七成#二十年以上可做八成#佩合市建局舊樓重修/重建的構思!你說呢?
7. 香港樓市已失救:屯門公屋賣800萬 2017-12-25 12:28:43

屯門公屋建生邨有業主嘗試以自由市場叫價高達800萬元放盤,形容為之震驚,所以資助房屋已不再是窮人恩物,可見現在香港的樓市狀態是極為扭曲,以及其瘋狂程度已達到無人可控制之境地。

祥益地產網站的而且確出現建生邨叫價800萬元的癲價放盤,單位實用面積544方呎,呎價高達14,706元,媲美市區部份藍籌屋苑。如荔枝角美孚新邨,中原數據顯示其現時平均呎價12,366元。

祥益地產黃慶德表示,該屯門叫價800萬元公屋,為建生邨泰生樓高層8室,本月初才放盤,業主同時正辦理居二市場出售證,綠表亦天價放盤,開價400萬元,較市價約300萬元貴逾三成。代理則解釋該單位於自由市場竟敢開價800萬元,據知是建生邨補價地價折扣較高。

8. 如政府所願,平安夜的驚喜! 2017-12-25 12:34:35
平安夜二手樓價不斷有驚喜,有90後收到家人「首期」買樓當賀禮,亦有屋苑呎價破頂迎聖誕! 

世紀21奇豐莊瑞生稱,馬鞍山新港城J座高層3室,實用面積338方呎,兩房間隔,本月才叫價600萬港元放盤,剛以599萬元沽出,實用呎價17,722元,呎價創屋苑歷來新高。據了解,屋苑成交呎價上周才首破1.7萬元,成交呎價約5日內即再破頂。同座較低層同室單位,年初僅售452萬元,樓價期內升逾32%。 

平安夜90後提早收到聖誕禮物,由家人付首期買將軍澳領峯上車過聖誕。美聯羅秀霞稱,上址為領峯7座左翼中層C室,實用面積730方呎,3房間隔,望山景,開價880萬元,放盤約兩個月,區內90後買家,看好區內未來發展,在家人付首期幫助下,在平安夜當日以860萬元購入單位,成功上車過聖誕,實用呎價11,781元,原業主2009年以413.1萬元購入,期內單位升值約1.08倍。 

藍籌屋苑在平安夜依然有買賣,其中沙田第一城3房 單位再錄成交。美聯黃錦翰表示,屋苑本月已錄約25宗買賣,剛錄得成交包括19座高層A室,實用面積451方呎,原則3房間隔,剛以690萬元轉售,實用呎價約15,299元。 

另外,換樓鏈亦啟動,美聯梁浩文稱,屯門瓏門3座高層C室,實用面積596方呎,叫價930萬港元放盤,減價至918萬元售出,實用呎價15,403元,屬同類高價,原業主持貨約5年,帳面賺328.3萬元。 

美聯許堅稱,上址業主沽出瓏門單位後,即轉購元朗YOHO MIDTOWN,獲承接單位為2座中層A室,實用面積443方呎,成交價685萬元,實用呎價15,463元,創同類新高。 
9. Bos fan 2017-12-25 13:29:12
有點井噴味道了。
10. 引刀一快 2017-12-25 17:20:25
唔知有冇好友出嚟話長噴長有呢?
11. 專家學者高枱貴手 2017-12-25 17:44:16
求求各位專家學者們,今年改口唱好香港樓市吧。唱淡咗咁多年,結果搞到升到唔識停。名燈效應!