张宏业 特许测计师 中国房地产估价师
甫踏入新一年，特首林郑月娥提出下届政府重组架构的构思，将目前3司13局增至3司15局。关於房屋范围，就是将运输及房屋局分拆成为运输及物流局和房屋局，改由财政司司长负责。特首清楚说明房屋局是处理房屋政策，包括加快兴建公营房屋，支援轮候公屋多时的住户，监察私人住宅市场情况，督导房委会和房署落实新措施。这次拆出房屋局被市场人士解读为特区政府未来把房屋兴建重点倾斜向公屋方面，并落实增加至七成供应量，公屋供应成为市场主导角色。
其实这只是特首公屋政策今年齐发的其中一招，早前特首接受某传媒专访时已首次披露资助出售房屋按揭成数有着新思维，将研究引入渐进式按揭，只需以房价一半为基础，支付首期及按揭供款便能上车，让港人「上车易、供楼易」。
房策影响中小型私宅供应
当然上列两项新年新措施仍在落实中，明显是特区政府清晰地表态房屋政策已转向「公屋主、私楼辅」，基於「置业为主导」的房策理念。对私楼市场启廸是私楼供应量长远地走向减少，房策执行力度主要影响私楼市场的中小型单位。
纵然私楼供应量步向下跌，但是不减发展商的新盘推售热情。究竟今年置业人士往何处找寻合理租售值的新盘呢？先回顾2021新盘供应情况，再展望2022年新盘供应地区及数量。
地政总署资料显示，截至去年12月底，待批预售涉17,570伙，超越2018年8月的16,810伙，创下2002年10月以来的新高位，反映去年年底发展商踊跃申请预售楼花行为，好让今年她们销售较具弹性。如以地区划分，九龙区及新界区分占上9,558伙及7,930伙，已几乎全部占有。九龙区及新界区主要集中在启德（尤其跑道区）以及屯门区，成为今年主要销售战场。
展望今年，根据利嘉阁的统计，今年潜在供应单位约3.4万伙。当中如去年，九龙区及新界区合共可潜在供应3万伙，两区各占一半。九龙区仍是启德跑道区为主要供应源，但是新界区焦点则落在元朗及西贡区，两区已占新界区的七成份额。至於港岛区，2022年涉及潜在供应额也有3,797伙，焦点是黄竹坑站上盖港岛南岸三期及四期分别有1,200伙和800伙，已占港岛区过半。
「北都」规划利好新界西楼市
总括来说，有兴趣买新盘单位人士：香港区找黄竹坑站上盖、九龙区则肯定是启德跑道区、而新界区则较广泛地区的选择包括屯门、元朗及西贡区。北部都会区的规划已令屯门、元朗及洪水桥区升温，今年发展商乘势开售这些地区的几率较大。
租盘市场 启德户型选择最多
最后论述租盘市场。今年上半年多达7,400伙以上入伙，集中启德、将军澳、屯门扫管笏及天水围，分别约有880伙、1,000伙、2,300伙及1,200伙，总计约5,380伙，是总入伙数目的73%。平均尺租介乎30元至40元/尺以上，最高当然是启德。面积大小俱齐全，由200至400平方尺细单位至过1,300平方尺以上豪华单位，总有一款户型「合你心水」。上车人士可以去屯门/元朗，较有能力的去启德和将军澳，都可入住全新单位。
置业人士请注意如下因素会影响楼价走势，如美国加息幅度及港息跟随步伐、新冠疫情变种病毒扩散情形、内地与香港何日通关、两地经济发展、北部开发进展等。多做功课才是置业人士可於楼市中胜出的不二之道。
题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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