洪水桥发展成动力 两商业区共逾2200万尺
天水围一向是港人上车天堂，皆因区内楼价较外区平，以蓝筹屋苑嘉湖山庄为例，5月平均实用尺价为10,828元，大部分单位楼价徘徊在500多万至600多万元，属於不少上车客能负担的范围。诚然，天水围的街市、物价及交通问题等仍有改善空间，但近年政府积极增加区内配套设施，同时正在推进多项大型发展项目，其中旁边的「洪水桥／厦村新发展区」将与天水围新发展区形成一个大型新市镇，另外亦有发展商准备在天水围站旁边兴建一个楼面达50万方尺的大型商场，为天水围带来新发展动力，使其可望由「悲情城市」变「明日之星」。●图／文：香港文汇报记者 颜伦乐
天水围被列入元朗区，早年由於配套差、多公屋，区内人士多为低下阶层，失业率和青少年犯罪率高企，加上偶尔发生伦常惨剧，被传媒形容为「悲情城市」，区内的楼价一向较外区低一大截，亦因此被认为是香港上车客的「上车天堂」。以蓝筹屋苑嘉湖山庄为例，根据中原地产数据，5月平均实用尺价为10,828元，虽然对比10年前2011年5月时的4,189元上升1.58倍，但现时大部分成交价在500多万至600多万元，属於现时上车客仍然能承受的范围。
公道地说，区内楼价之所以较平，原因在於该区存在的一些规划问题迟迟未解决，包括街市和物价等，而公屋及私楼的建筑布局等亦一向为人诟病，加上地处较偏远地带，令区内楼价一向低水。但时移世易，政府近年着力於天水围区内增加休憩设施及社福服务资源，例如兴建游泳池及临时街市等，而不少屋邨商场经翻新后亦焕然一新，为该区注入不少新风貌。
天水围站旁拟建商业项目
另外，有发展商亦打算於天水围站附近兴建新商场。资料显示，新地2017年获城规会批准在天水围站旁边发展商业项目，并已获地政总署批出补地价，兴建1幢31层高商场连商厦（包括3层地库），总楼面约85.65万方尺，当中近六成楼面为商场，楼面达到约50万方尺，主要位於地下8层；其余约四成楼面则为办公室，涉及约18层楼面，楼面约35.59万方尺。
值得留意的是，新地商场虽然位於天水围站旁边，但实际上被纳入附近的「洪水桥／厦村新发展区」东面商业区内（下称洪水桥新发展区）。而这个庞大的发展规划，可以说牵动整个新界西区一带的未来发展。
洪水桥新发展区与天水围、屯门和元朗紧密连系，为新界西北的「区域经济及文娱枢纽」。该新区连接策略性运输基建，包括港深西部公路、拟议屯门西绕道，以及屯门至赤鱲角连接路和港珠澳大桥，亦邻近深圳，并与大屿山的新发展枢纽和大珠三角地区连接。基於其策略性位置，新发展区将提供大量空间作办公室、零售、酒店及特殊工业等经济用途。
区内将创15万个就业机会
据了解，洪水桥日后有两个商业区，并将设有超过2,200万方尺的商业楼面，规模相当於中环商业区（中环现时约4,800万方尺商业楼面）的一半。政府预计，洪水桥新发展区将创造约15万个就业机会，为洪水桥、天水围、屯门和元朗的居民提供就近的工作机会，有助改善全港人口和职位的不均分布。
此外，该区亦会提供约6.1万个单位，公私营房屋比例为51：49。政府曾指，新发展区将有助改善天水围新市镇公私营房屋组合及设施提供的不均情况，预计日后新发展区将容纳约21.8万人，当中包括新增人口约17.6万人。连同天水围新市镇计算，两个新市镇合共公私营房屋比例将为69：31。工程已於2019年展开，预料首批人口将於2024年迁入。
洪水桥站料2030年竣工
值得留意是，日后洪水桥新发展区会新设一个洪水桥站，最新政府公布2024年动工，至2030年才竣工，但被市场批评速度太慢，令首批居民於入住的首6年无法享用，仍需透过轻铁站转车到天水围或兆康站出入。车站有别於西铁綫以「服务经营权」营运的做法，以「拥有权」模式兴建，日后政府会批出物业发展权或补贴现金方式作补助。
除新建的洪水桥站外，洪水桥新发展区内还预留了一条集环保运输服务、行人道及单车径於一体的环保运输走廊。据了解，这条运输走廊主要是连接新发展区内的住宅区、就业中心和主要社区设施，日后更会与元朗南发展、天水围站及现有轻铁站相互连接。环保运输服务可能分阶段落实。
而上述提到的元朗南发展亦有新眉目，项目位於元朗新市镇的南面，总面积约224公顷，当中185公顷属於可发展面积。政府去年提高发展密度，令区内单位数目增至3.29万伙，公私营比例接近七三比。整个发展区分3个阶段（第1、第2及余下阶段）发展，首两个阶段为公营房屋及容纳棕地的分层楼宇，最快2028年有首批入伙。
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