9万劏房户5年内全部上楼？住宅楼价租金势下跌

最近香港楼市畅旺是不争的事实，虽然与本栏睇淡楼价的预测相反，但亦不会文过饰非。惟过去3个月的港楼虚火，在港府决意大量增加住宅供应，以及香港经济不景和国际金融中心地位动摇面前，只属萤虫之光，岂可与日月争辉？香港楼市即将风云变色，不想「孭」住巨债捱世界，欲借尽高成数按揭的上车人士，要谂清楚。

　　近来，铺天盖地的睇好楼市资讯及声音充斥市场，例如某名人买楼、某新盘做价创新高，及某地区交投量重返高位等，令许多人对楼价不利因素视而不见，亦使许多急於买楼的人不明就里「落叠」。然而揭开这层睇好楼价的面纱后，内里有何干坤？

　　除了以往分析过的经济、人口结构及移民等不利因素，近期最受关注是未来住屋供应大增。首先，上月初政府公布根据《收回土地条例》和《道路(工程、使用及补偿)条例》，收回元朗锦田南地皮用於发展公营房屋。所涉私人土地108幅，面积约12.3公顷，料提供约8,100个住宅，而首批公营房屋住户可於2026至2027年入伙。当局称会妥善处理补偿及安置事宜。由此可见，港府对收回私人土地发展公营房屋已不再拖拉，见微知著，日后再运用《收回土地条例》应该更驾轻就熟。

　　此外，上周三(14日)，立法会财务委员会曾召开特别会议讨论房屋政策，运房局局长陈帆於会内坦言，已更新一手楼空置相关数据，待掌握实际现况发展后，不排除重提空置税。以往地产商基於低息环境，丢空新盘货尾的成本甚低，持货力强，惟未来空置税定立后，持货成本及压力大增，届时就有诱因将仍然空置的单位出售以减少损失。

　　另外，早前有新兴政治团体的内部传阅刊物流出，当中一篇文章直指香港房屋问题严峻，增加贫富差距，已经去到威胁国家安全的地步，更指如果由中央出面，香港可在5年内为劏房户提供宽敞居所。而运房局於去年12月中发表《长远房屋策略》2020周年报告，料香港多达12.2万户的居住环境欠佳，约73%为「劏房」户，达8.9万户。

　　上述种种迹象都见港府即将大增公营住宅，以往由市场主导楼宇价格的模式，将逐步走向行政主导模式，楼价再无大升机会，杜绝炒楼致富的途径后，将资金引入金融市场、实体经济，对整体经济及社会的利益将远高於炒卖楼宇。

　　以往香港所谓的地小人多、住屋供应不足问题，在港府主导下将会成为过去。况且，目前住宅租金因为经济不景而持续向下，已由两年前的高位下跌约13%，现时根本就无急於上车的迫切性。若然现阶段勉强借尽8成、9成按揭买入纳米楼，日后转售空间有限，与其倾尽所有去买低价值住宅，不如再等一等，反正租金仍在下跌，时间站在持有现金的人手中。