2020年5月19日
香港楼市免疫抗体
世事兴衰幻变，香港楼市则一贯坚挺不受动摇，经历去年社会动荡及今年新冠疫情肆虐，反映住宅楼价走势的中原城市领先指数创近3个月新高，令不少觊觎「沙士价」入市的准买家感到失望。然而，这不代表香港楼市真的有金钟罩护身、百毒不侵，只不过对於三大备受关注的因素具有「免疫抗体」；日后可能会令楼市失守的，将会是变异的「新病毒」。
事实上，社会躁动及肺炎疫情对本港经济构成沉重打击，只须看街上陆续丢空的商铺，以及已升至4.2%、创逾9年新高的失业率，便可感到境况严峻。然而，这些令实体经济受重创的「病毒」，却似乎没怎么「传染」到住宅楼市。上周五公布的最新中原城市领先指数报175.94，按周上涨0.54%，为接近3个月以来高位，亦略高於今年初水平（175.88）。同时，多个屋苑录得「破顶」成交，楼市看来不但未有「躀低」，还正在酝酿新一轮升势，此番气氛促使一些买家放弃观望，心急入市。
逆周期措施增防守力
楼市何以好像具有「免疫抗体」？首先要看现时有哪些「病毒」可能造成危害，主要是失业恶化、内地客却步、港人移民潮三大因素。
诚然，目下本港百业叫苦，失业压力沉重，失业率今年内升至6%水平并不出奇，但这未必会迫使大批小业主需卖楼变现，遑论劈价求售。事关目前全港逾120万个拥有自置物业的家庭，多达66%已经「供满楼」，约34%仍有按揭在身，所以就算忽然失业，对於「供满楼」业主来说影响有限（不少人更已退休），除非山穷水尽到要「卖楼开饭」。而34%要供楼的业主，在金管局连续8轮「逆周期」措施约束下，防守能力跟1998至2003年时期的业主不可同日而语。
66%业主供满按揭影响微
至於社会多乱事导致内地买家却步，这种情况确实存在。不过，自从港府引入BSD（买家印花税）辣招，「真．内地人」（不持有香港身份证）入市宗数已经买少见少，且局限於豪宅单位。例如在未爆发示威浪潮之前的2019年上半年，涉及BSD的楼市成交亦不过900多宗，占总成交（约3.5万宗）仅约2%。
另一个因素是在社会事件后，有香港人心淡萌生移民念头，部分更已身体力行，移居到台湾等地。然而正如上述，本港66%业主已「供满楼」，他们通常年纪较大，在香港住了几十年，不易适应新环境，临老「卖楼移民」的意欲和积极性未必如想像中那么高。相反，较积极考虑移民的通常是年轻世代，手上并无物业可卖，他们若真的离开香港，无疑会令本港居住需求有所减少，但这是较长远影响，难在短期内对楼市构成具体打击。
再者，近月中央加强对港「全面管治」，包括号召内地国企和民企「在香港经济扮演更积极角色」（可参照近日Bossini和先施卖盘），明里暗里来港的人员都要住屋（中联办买楼可豁免BSD印花税）。同时，随着中美经贸矛盾恶化，据传京东、百度等大批中概股排队来港第二上市，将带动外来人员居住需求。换言之，「新香港人」的增加或足以填补「旧香港人」的流失。
慎防两大「变种病毒」
由此可见，失业恶化、内地客却步、港人移民潮等三大「病毒」似乎都没拖垮香港楼市，加上美国联储局「无限量宽」放水，令1个月港元同业拆息（HIBOR）由3月份的逾2厘，急降至昨日的0.61554厘，创逾两年半新低，实际按揭利率普遍低於2厘，有助供楼人士每月节省几百至几千元，准买家也更容易计数入市。这就像一个原本已健康的人获注入强心针，难怪楼市继续生生猛猛。
当然，这不代表香港楼市真的百毒不侵，永远有升冇跌，只因现时浮面的因素不足以打败免疫抗体。若要攻破香港楼市金钟罩，大抵只有两种可能，一是现已存在的「病毒」进一步极端恶化，例如失业率升至10%以上，实施「一国一制」，或者超过100万香港人移民。另一种可能就是爆发无可预计的「新病毒」，例如战争危机、更严重的天灾人祸等等。这些情况一日未出现，憧憬「沙士价」的准买家恐怕望穿秋水。
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然政府够胆对楼市出招，
