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在过去几年，有报章以痛苦指数来警告买楼的人，不时说，买楼的人穷十多年收入，不食不用才可以买一个物业，是非常痛苦，虽然语重心长，但愿意接受教诲的人又不多，那些人不但买楼自住，甚至买楼投资，越买越多，不但毫不痛苦，而且越来越开心，............. 孟子曰：「天将降大任於斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，增益其所不能。」 意思是:
上天将要把重大使命降落到某人身上，一定要先使他的意志受到磨练，使他的筋骨受到劳累，使他的身体忍饥挨饿，使他备受穷困之苦，做事总是不能顺利。这样来震动他的心志，坚韧他的性情，增长他的才能。 其实我认为这是孟子教人要有EQ (情绪智商) ，面对逆境时的态度。我不反对上天真的有安排，但无论如何能用正面处理逆境，过后必定有所得益，对将来再面对困难必定更容易解决，这样的人必定更容易成功做出一番大事。 我们每天早上醒来，就只有两个选择：希望这一天过得快乐还是不快乐。其实这只是一种心境的差别，就看我们自己的决定了！
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吃得苦中苦，方为人上人!所以苦吃得落就乐，吃不落先苦。
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3.
2014年第3季按住户每月入息及房屋类型划分的家庭住户数目 |
| 2014-12-17 11:12 |
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| 2011年第3季按住户每月入息及房屋类型划分的家庭住户数目 | | | | | | | | | | | | | | 房屋类型 | | | | | | | | 住户每月入息(港元) | 公营租住房屋 | 资助自置居所房屋 | 私人永久性房屋 | 临时房屋 | 总计 | | ('000) | ('000) | ('000) | ('000) | ('000) | | < 4,000 | 56.0 | 18.4 | 73.0 | 3.1 | 150.5 | | 4,000 - 5,999 | 62.6 | 10.2 | 38.8 | 1.6 | 113.2 | | 6,000 - 7,999 | 90.7 | 12.3 | 32.9 | 3.5 | 139.4 | | 8,000 - 9,999 | 72.6 | 17.4 | 43.2 | 2.2 | 135.4 | | 10,000 - 14,999 | 155.9 | 48.5 | 116.3 | 4.3 | 325.0 | | 15,000 - 19,999 | 116.2 | 54.5 | 106.7 | 1.8 | 279.1 | | 20,000 - 24,999 | 74.7 | 52.1 | 123.9 | 0.7 | 251.4 | | 25,000 - 29,999 | 41.2 | 42.1 | 97.9 | 0.7 | 182.0 | | 30,000 - 39,999 | 40.2 | 59.3 | 161.5 | # | 261.5 | | 40,000 及以上 | 17.1 | 65.2 | 443.7 | # | 526.3 | | 总计 | 727.3 | 380.1 | 1 237.9 | 18.7 | 2 364.0 | | | | | | | | | | | | | | 2014年第3季按住户每月入息及房屋类型划分的家庭住户数目 | | | | | | | | | | | | | | 房屋类型 | | | | | | | | 住户每月入息(港元) | 公营租住房屋 | 资助自置居所房屋 | 私人永久性房屋 | 临时房屋 | 总计 | | ('000) | ('000) | ('000) | ('000) | ('000) | | < 4,000 | 27.4 | 18.6 | 70.0 | 1.5 | 117.4 | | 4,000 - 5,999 | 73.6 | 11.2 | 33.5 | 1.8 | 120.1 | | 6,000 - 7,999 | 77.8 | 11.9 | 28.5 | 0.9 | 119.1 | | 8,000 - 9,999 | 66.7 | 14.7 | 44.2 | 1.3 | 127.0 | | 10,000 - 14,999 | 141.8 | 35.1 | 91.4 | 3.8 | 272.1 | | 15,000 - 19,999 | 110.8 | 39.6 | 108.9 | 2.1 | 261.4 | | 20,000 - 24,999 | 86.5 | 45.3 | 113.9 | 2.1 | 247.7 | | 25,000 - 29,999 | 58.8 | 38.7 | 97.8 | 0.6 | 196.0 | | 30,000 - 39,999 | 69.3 | 67.8 | 177.1 | # | 314.3 | | 40,000 及以上 | 40.6 | 97.1 | 525.1 | 0.6 | 663.3 | | 总计 | 753.5 | 379.9 | 1 290.3 | 14.8 | 2 438.4 |
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根据最新统计显示，香港月入超过4万或以上的家庭，三年间增加了13.7万，由占家庭总数的22.26%，升到 14年第三季的27.2%。 相对同期家庭增长只是7.44万，即香港高收入人仕普遍多咗。 统计又显示，月入过4万的公屋家庭，呢3年多咗2.35万到4万户以上，增幅达137.43%！ 香港政府抛出长远房屋策略，提议加多一万个居屋单位，可能系睇倒呢点。
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5.
Hongkong People |
| 2014-12-17 13:06 |
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楼价系高位政府实在唔将首期效得太松,三成首期就几合适,放得太松等於制造次按(虽然距美国次按好远),俾唔够实力嘅人上车,爱他等於害他,亦为楼市添不稳定性。
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9成按揭上车其实真的唔痛苦。 而且有个安居之所，日后身心都愉快些，事业也自然顺利些呢。
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09年初才有本事上车，当时我的” 痛苦指数“是53%，7成按揭。
后悔，应9成按揭，搵家人帮，买埋楼下果间。
地铁月底到！
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博士: 今日又去三联问，还是没有你本书上架。 不过，职员说已有很多人问你本书。此现象是前所未有的。 不知有没网友买到呢？
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10.
山高云低 |
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| 2014-12-17 16:35 |
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博士: 今日又去三联问，还是没有你本书上架。 不过，职员说已有很多人问你本书。此现象是前所未有的。 不知有没网友买到呢？
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11.
To 10 |
| 2014-12-17 16:41 |
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山兄, 由入数据库到放出新书栏, 怕且要一个礼拜, 小弟第一日已经即刻 post 左未有嘅温提, 就系怕有几千人日日打去问, 你都知汤生有几多拥趸啦, 嘻嘻。
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12.
To 11 |
| 2014-12-17 16:48 |
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亲们, 啱啱 check 过商务数据库, 已经入左, 但未到货(所以未上架更查不到有冇存货), 不过热情服务, 只要留电话, 到货即 call 提取, 请自行参考。
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如果系柴湾东大填海，到时系柴湾东海边起一百幢西湾台这样高质素的新楼，柴湾东将变成港岛新楼供应重灾区，我想柴湾楼价一定急跌! 只有市区地供应增加，楼价才有可能下跌，在新界增加天量的供应是不能令楼价下跌的，因为发展商卖市区楼一样照卖几万元一尺，所以我认为柴湾东填海是唯一大 幅增加市区地的方法。
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云兄， 今日我去过中华书局，大众，商务都未有博士的书 希望书本快些上架啦
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I can buy it at 大众书局，kln bay megabox 9/f
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16.
大众有售 |
| 2014-12-17 19:35 |
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17.
David Chan |
| 2014-12-17 20:05 |
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建立和谐社会 校长不会煽动学生 老板不会贿赂员工 政府不会欺压人民 人人安居乐业,天下太平
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18.
往事回味 |
| 2014-12-17 21:54 |
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二年前论坛往事回味......... 回看旧文:中大财务教授王泽基：现持「砖头」低回报高风险 呢条友更身体力行，不单继续租楼住，更成功说服兄弟及父亲出售自住物业。佢爸、兄弟聴佢讲卖自住楼后，每月交租的感觉是否良好？
中大财务教授王泽基：现持「砖头」 低回报高风险 （2012年6月28日星期四 文章）
【明报专讯】理性的投资决策，必要考虑回报与风险，曾任巴克莱、瑞银、高盛及大摩等国际投资银行高层、现为香港中文大学财务专业应用教授的王泽基就认为，现在持有「砖头」，绝对是属於低回报和高风险的不理性投资行为。
他更身体力行，不单继续租楼住，更成功说服兄弟及父亲出售自住物业。
王泽基指出，一般人买楼，往往混淆了自用和投资的需要，纯自用太个人化，不容易说对与错，但若然有投资成分，就必然要计算好回报与风险，才是理性。
他以现时租住的奥运站一带的一个约1900尺复式单位为例，市值2000多万元，月租约4.3万元，表面看回报率有约2厘，但若扣除业主每月要支付的管理费、差饷、维修，以及建筑折旧，实际回报率只有约1厘或更低。
若以此类比於股票的市盈率，便高达100倍，即往后如租金停留在现水平，业主现时持有「砖头」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投资，绝不会买入市盈率高达100倍的股票！」
收租要100年才回本 卖楼诱因大
他进一步以财务投资角度分析，要衡量投资的回报与风险比率是否合理，一般会以其他低风险（或接近零风险）投资工具的回报作比较。
「比方说，如港人知道渠道，在内地银行进行港币定存，年息率可高达3.1厘，人民币定存则为5.25厘，两者风险都不大，相比投资物业仅有约1厘的实质租金回报，等同每年『倒蚀』4.25厘（人民币收息减去收租实质回报），若以5年期计，则期内除非楼价再升2成，否则便等同蚀了！」
他又指出，一个普通家庭，数年前买入一间400万元物业，现已升值至800万元，现时卖楼可获利400万元，若以该家庭每月可储1.5万元计，然则400万元的利润，已等同其20多年的积蓄，卖楼的诱因极大。
楼价或因投机续升 租金自动「煞掣」
「租楼住，其实系买楼自住嘅perfect substitution（完全替代），虽然近期楼价续升，但如奥运站附近的住宅租金已回落，随经济放缓和外资金融机构收缩，租务需求回落，租金一定会调整。事实上，楼价可因投机因素续升，但租金追不上，便会令租金回报下跌，这是典型泡沫形成的迹象。」
「租金与楼价不同，唔系加租就有人接，正如做港女唔系愈『公主』愈多人追。租客租不起，便会迁往较偏远的较低租金地区，所以当租金升过龙，便会自动『煞掣』。」
楼按属高杠杆 买错楼或无翻身之日
王教授又指出，港人以过去楼市都是大涨小回，从而推论「长揸必胜」。然而，却忽略了买楼多了一个承做按揭因素，所以其实属高杠杆和高风险，支付了楼价3成做首期，楼价升了3成，回报便达1倍，但若楼价跌了3成，所有首期便化为乌有，再跌则更加会变成负资产，更何况楼宇流通性低，现在更有额外印花税，跌市时要止蚀也不容易。
他又强调，投资是「宁可错过，千祈不可做错」，买错楼可能永无翻身之日，就如03年不少负资产人士烧炭自杀。
冒输百万风险赢两蚊是「傻仔」
王又指出，固然谁也不能保证楼价不可以再升，然而，「你喺3号干线看到有张10蚊纸，又会否冒险冲出条马路执张10蚊纸返嚟？你赚到10蚊，但你会唔会咁做呢！」犹如冒着输100万元的风险去赢得2块钱，是「傻仔」的做法。「即使未来3年楼价有可能再升两成，若碰上跌市，下跌三成亦属合理，现时投资楼市是输面大赢面小。唔好博，唔好贪心」。
王预期，若楼市下跌，未必急插，而是会慢慢阴干，「地产cycle（周期）好长，不同股票会一下子大插水，地产唔会大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又系跌左六、七年」。
明报记者 邹凯婷、陆振球
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19.
[2010-02-18] |
| 2014-12-17 22:12 |
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苏民峰指出，楼市每12年有一个循环，过去1998至2003年出现跌幅，2004至09年回升，故踏入2010至2015年会再次滑落，由於2010年楼市将步入整固期，处於升和跌之间，故楼价会出现波动，料今年楼价会有30至40%跌幅，建议欲置业的市民可待2013至2015年楼市低位才入市。 至於今年的最佳方位则非「西南方」莫属，因为2004至2024年都是行西区运，由西环开始，沿香港仔、薄扶林至数码港一带，因此现时西区楼价已被疯狂炒作，即使旧楼亦炒至每尺7,000至8,000元水平。至於新界区，以屯门来说，虽属於新界西，但由於地运自2004年由尖沙咀开始行，现在才走到荔枝角，故与屯门还有一大段距离，料需到2021年屯门才有望
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当楼价上升，时常听到分析家说,楼价与购买力脱节,我能同意，因这种说法并不完整。有朋友被二流分析家害死, 卖左层楼比屋企人闹到PK. 买「砖头」 的人是买心头好, 有cash去边买都得, 买个高官帮自己挽鞋都得, 吹咩! 无论如何迂回去隔山买牛, 都离不开回报与风险的关系. 最好身体力行去搵货. 再唔系比少少agent 去搵. 问题系买家, 收钱都唔知做乜, 点解屋企人见佢卖楼都唔警告他? 是否适合时间卖楼? 屋企人完全无责任吗? 觉得这些人根本糸白痴.
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