港日两地置业文化差异

　　上月看到网上报导，日本民宿旅店被台湾旅客累到连经营了几十年的老店都差点就要结业，原因系日本人文风朴实，待人以诚，重视口头承诺，说一不会说二，讲过算数，有客人订房，只需登记全名及电话，冇需缴付订金，便可确认房间，民宿旅店便会保留房，待客人当日check in登记时才收取房租费用，呢个习惯在日本旅店非常普遍已沿用多年。

　　近年日元下跌，吸引更多台湾年轻人去日本旅游，年轻人得知可以囗头订房，冇须俾订金，就草率决定某月某日订房 ，谁不知因某种原因，到期不能出发，到当日才致电民宿老店取消，有些客人甚至一个电话都冇交待，失踪失约，致令到民宿老店，白白掉空房间，损失惨重。

　　言犹在耳，这些不负责任的行为，居然也发生在香港人购置日本物业事件上， 严重影响香港人品德形象 ， 拉低香港人国际形象！买楼都咁大影响？

　　究竟是什么一回事呢？笔者实战经验置身其中，亲身经历， 实在看不过眼，痛心疾首，点解做生意会影响香港国际形象。

　　事缘上月有日本本地媒体报道，内容系针对香港人的负面报导，就系因为有某些香港中介不专业，唔守信，不依照囗头承诺去购置日本房产，这些不负责任的中介（就如以上民宿旅店的客人，订了房后失踪），本来应承了日本业主，口头承诺，但签署重要事项说明书前反囗，导致交易告吹，浪费人力物力及业主时间，而最大损失系香港人嘅形象，唔负责任地产代理唔按照日本行规，乱入乱退offer，令日本中介和业主反感，严重损害香港人名声。

须知购置日本房产三步曲
1）口头协议（类似香港临时买卖合约）
2）重要事项说明书（类似香港正式S&P）
3） 决算（类似香港完成买卖交易）

　　须知道口头协议，业主系未收取订金，假设业主承诺肯出售物业予买家 ， 会等到签署重要事项说明书的时候才收取一成嘅楼价订金，呢个做法对於日本当地文化系绝对冇问题，因为日本人信守承诺，尤记得香港以前嘅电饭煲大王蒙先生跟日本一间上市的大型电器代理企业长时间合作，都没有一纸承诺，只用口头协议就做左几十年生意！相安无事，但系今日香港点解会有些不专业的地产令香港蒙羞呢？经过同事深入了解，近日香港忽然多了地产代理经营日本楼买卖，可以话系遍地开花，其实市场有承接力，有需求，做生意做到成行成市系一件好事，但原来这些大部份都是冇牌地产代理公司因为在香港经营地产代理业务必须持有效营业详细说明书，而从业员必须是e牌或s牌的合资格营业员，笔者身为香港专业地产顾问商会副会长，致力提升行业形象，以上公司基本上不能称为地产代理公司及地产从业员，以上公司及人士在香港没有楼宇买卖经验，可以话连合约都不懂得填写就去帮港人海外置业，相等於在香港冇车牌就去日本楂货柜车，非常危险，而在日本须持有担当牌照才可以经营地产代理业务，而偏偏近日遍地开花的日本楼公司，原来都是双非(个人及公司都没有牌照)，根本对地产代理业务常规没有认识，以为在日本代港人买楼只系随口噏玩泥沙般，今日代客人决定向业主囗头协议认购某单位，过几天又反口，更甚者系有关人士胡乱开价，自行把原来日本业主接受的出售价格，用港式业主销售手法（ 开天杀价落地还钱 ），先涨价后拆扣，错误令香港客人以为一个400万曰元的日本物业（约28万港币）居然可以还价1成，其实呢啲货，在日本电脑盘机公开卖一个价，而来到香港变成另一个价，通常贵咗5～10%。更公开文章教人短炒日本楼,情况令人忧虑，致令到问题日益严重，归根究底系没有做过地产代理的相关经验及熟悉相关地点代理条例，才衍生出匪夷所思嘅问题 。笔者团队有十多年经营本地及海外物业实战经验 ，笔者会以香港专业地产顾问商会副会长身份，建议EAA仿效新加坡，对海外物业立法监管，令香港代理业界给予外国人操守专业，提升返香港人国际形象。