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难以避免的内房拐点
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难以避免的内房拐点

 

陈增涛

Délifrance 创办人
2014年5月31日

  最近有关国内房地产市场放缓的媒体报导和猜测甚嚣尘上。在今天欧美经济复苏依然缓慢,新兴市场经济增长退色的环境下,如果说中国房地产出现某些经济学所忧虑的崩盘,推动世界经济增长占四份之一的中国经济陷入动荡的可能性很大,如何扛过中国房地产盛宴的散席可考验中南海诸君及其智谋团的政经智慧。

  且看房地产行业对中国经济的份量。中国房地产大约占国内总产值的比例为百份之十二,如果考虑包括和房地产有密切关连的行业如钢铁和水泥等在内,此比例大约为百份之二十,对於经济增长率的贡献估计是四份之一。从这角度来看,在软弱的温家宝政府的十年执政中,由於房地产价格的升幅过快引起社会的普遍不满下中南海被迫调控房地产的几次政府房地产界的博奕中都是温家宝政府率先举起白旗投降。当然,不光是向地产大亨,也是向地方官员的投降,这也可以粗略解释了为何民生政策难出中南海的十年的大概情况。

  既然温家宝政府要中国的国内生产值以大跃进的速度追上甚至超越美国,显然忽略了中国人口红利在明年面临逆转,婴儿潮的一代六十五岁要退休而计划生育的一代却难以补救劳工的短缺。继任的李克强总理曾经把希望寄托在城镇化,但是通过政策非自然的把依然占总人口差不多一半的农村人口快速推向城镇却不一定是保持社会稳定的保经济增长的良好药方。把目标经济增长率稍为降低当然影响劳工的就业, 但反而提高经济增长率的品质可能更利於解决每年六百多万大学生的就业难,缓和大学生对於前途茫茫的怨气。房地产价经过了多年的飙升,购买房子的负担,如果以能够先付房款的百分之三十而其他百分之七十为银行贷款算,一个家庭的平均月供和收入比已经接近百份之八十。如果国内一线城市的房价继续超越工资的增长,几乎中国必须制造大量的中产阶层似乎却和现实不合。幸亏,不像在欧美,中国退体的婴儿潮继续留在城市,限制了房地产二手的供应,对将来房地产的价格有正面的支撑。

  婴儿潮的退休,月供货款家庭收入比的高处不能再高,是客观的现实。在习近平上任国家主席以来出现了影响房地产的两大基本面的改变和执政态度的一百八十度的转变,可能摧毁地方政府和房地产大亨一贯来的抵抗中央政房政策的最后防线。其一,一直过份宽松的货币政策已经开始收紧。其实,经过了自这世纪初以来的无节制的货币发放,自零八年华尔街金融风暴后中国影子银行业务的飞跃,中国的广义货币流量已高达国内总产值的两倍,流通货币远远高於欧美,银行贷款中有多少呆帐无从估计,高达二十万亿的影子银行理财产品有多少违约也是一个定时炸弹。在长期经济繁荣的表面金融有待疏理,金融风险必须控制,否则中国经济增长动力无以为继,催紧的货币政策是形势比人强。其二,中国社会绝对分化,数量虽然不少却是少数的人拥有房产而其他人口更不要说占一半人口的农村户口在现有的情况下根本无法有置业的可能性甚至希望。在当今的互联网世界,资讯灵通,世界上无论那一个政府都须面对人民不断的以行动表记他执政的合法性,失去人心可以是刹那间的事,以至就是通过暴力也难以摆平局面。习近平风格强硬,看来不会因为房地产对於经济的重大影响而在人民的眼前作出退让。

  如果中原老板施永青的估计是正确的,中国房地产市场有多至二三十百分点是官员和有关家族所参与成交,那么,习近平的反腐运动是中国房地产进入拐点的导火线。房地产一个比较长期的调整将难以避免。

 

陈增涛全新专栏

法国红酒风雅 隆重登场

难以避免的内房拐点
1. Thanks!
2014-06-01 00:08
thanks for providing your precious view!!...
2. 自我陶醉
2014-06-01 08:37
多谢陈先生这一篇中肯的好文章。
3. 结论
2014-06-01 11:28
中国好,香港楼价爆升,中国爆煲,香港楼价更加爆爆爆升升升!
4. 拐点
2014-06-05 14:49

如果中原老板施永青的估计是正确的,中国房地产市场有多至二三十百分点是官员和有关家族所参与成交,那么,习近平的反腐运动是中国房地产进入拐点的导火线。房地产一个比较长期的调整将难以避免。

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陈教授,上述将对香港楼市有什么影响?中央会否查贪内地官员亲属家族至港澳地区物业资产?

5. TO 4
2014-06-06 12:27

官员抛售豪宅:要现金!

 

《21世纪经济报道》引述一家上海国有性质的房地产中介公司指,豪宅供应量正增加,尤其在内环,抛售住宅业主中60%持匿名、假名或以公司挂名,卖方除了有官员,一些公务员也有,还有些神秘卖家,两年前卖房已经有集中趋势,农历新年后开始频密起来。

业主物业大多数空置或出租给亲属、朋友,没有租住合约;业主物业出售都要求现金交易,不经金融机构;业主物业出手都委托律师全权处理,业主在交易过程中不露面。

至於为何卖方要急於求售,报道指,最近不断出现的「房产税扩容、官员财产公开」的新闻,每次出现这批新闻时,客户就会增多。据悉,官员财产公布进程也的确在加速推进中,代理解释,卖方所拥有的物业未必是非法所得,只是部份认为查起来麻烦,多一事不如少一事。

6. 十八大后受查处退休官员远超以往 “退休不是保险箱”.
2014-06-06 14:37
有些人不仅在任期间有不法行为,退休后仍然没有消停,还在利用原有的人脉和资源发挥“余热”,谋取不法利益。

退休两年之后,王光荣任内违法违纪之事东窗事发。2014年5月29日,杭州市纪委宣布,杭州市政府原副秘书长、钱江新城建设指挥部党委书记王光荣正在接受组织调查。

“退休后仍被查,说明反腐没有禁区,退休也不是保险箱。”中纪委研究室原副局级纪检员邵景均对南方周末记者说,这一届中央主要领导在中纪委全会上曾说过,在追逃贪官这个问题上,过了5年、10年、20年都要追,“这话当然也适用于退休官员”。

从公开报道看,十八大之后,被查处的退休官员显然超过了以往。据南方周末记者不完全统计,2006年至今,各地、各级查处的副厅级以上退休官员至少有40人,其中2013年以后就有25人,占总数的六成。这25人中,有11人是2013年被查的,包括4名副部级干部,如安徽省原副省长倪发科、四川省原副省长郭永祥、江西人大常委会原副主任陈安众、湖北省政协原副主席陈柏槐等。

2014年前5个月,包括王光荣在内,至少已有14名副厅级以上的退休官员被查处,其中不乏湖南省政协原副主席阳宝华这样的部级官员。从被查处的退休官员人数看,今年力度超过以前任何一年。

“现在退休后被牵出的几率更大”

在既往被查的退休官员中,郑筱萸是唯一获死刑的副部级官员。在他之前,少有副部级官员退休后被查。

2005年6月,郑筱萸从国家药监局局长任上退休。2006年,郑的两任秘书曹文庄、郝和平相继落马,两个人被查处时都还在位,担任国家药监局的司长。随着案件查处的深入,郑筱萸贪腐之事浮出水面,最终被法院处以极刑。

但郑筱萸被查并不是案件的终结,在查处郑筱萸的过程中,又牵扯出浙江药监局原局长郑尚金的贪腐事实。郑筱萸到中央工作之前,在浙江工作23年,与郑尚金是老相识。据郑尚金交代,他利用与郑筱萸的关系,引见相关企业与郑筱萸相识,从中获取好处,受贿68万元,后获刑4年。被“双规”时,郑尚金也已经退休。

南方周末记者统计发现,超过三分之一被查办的退休官员,都是因为查办在职官员的案件时被牵扯出来的。

2011年,《国土资源报》原总编辑刘允洲涉受贿230多万元被查,也拔出萝卜带出泥,带出了原国土资源部副部长、党组副书记李元的问题。而李元在2008年已转任全国政协人口资源环境委员会副主任,受刘允洲案的牵连,李元被“双开”。但此后没有进一步的消息,尚不清楚他是否被交由司法机关进一步查办。

退休官员中,吉林省人大常委会原副主任米凤君的落马具有戏剧性。据公开报道,他是在宾馆嫖妓时被办案人员带走的。生于1942年的米凤君,于2008年1月退休,被其老部下原长春市委副书记田忠落马后供出,2009年米凤君获无期徒刑。

湖南省纪委预防腐败室副主任陆群对南方周末记者说,很显然,查处退休官员不是近一两年才有的现象,过去一直都在查,但最近一两年查的数量远远多于往年也是事实。他认为,形成这个现象的原因不难理解,因为很多退休官员都是查办在职官员时被牵扯出的,由于这一两年反腐的力度加大,落马的在职官员更多,退休官员被牵出的几率当然也就更大。

2013年,国家发改委原副主任、国家能源局原局长刘铁男落马,已于2010年退休的原工业司副司长熊必琳也被调查,刘、熊二人过去交往甚密,先后合著、合编多本书籍。

此外,2014年4月,已在去年8月退休的广州市地税局第五稽查局原局长简汝坚被查,又与落马的广州市原副市长曹鉴燎有关。

今年4月29日,山西省纪委监察厅宣布,该省交通系统现任8名官员涉嫌贪污、受贿被查处,并由此牵出原厅长王晓林贪腐的事实。现年67岁的王晓林被查时,已经退休多年。今年2月,曾任国土资源部矿产开发管理司司长、矿产资源储量司司长的贾其海,被纪检部门调查。公开报道资料显示,贾的落马,与去年落马的山西省政协原副主席、发改委主任祝作利有关系。

在邵景均看来,腐败都有潜伏期,对腐败案件的查处有一定的滞后性,所以必然有一部分官员是在退休后被查处的。2014年4月21日,广州市纪委监察局的新闻发布会上,监察局副局长、新闻发言人梅清河表示,今年一季度广州全市查处的违法违纪案件中,案件的平均潜伏期长达8年以上。

2011年,安徽宿州就查处了一名已经退休10年的官员,原宿州市地方煤矿筹建处主任胡惠民。1999年,原宿县地区改为地级市宿州市,趁着机构改革、人员调整的混乱,胡惠民贪污公款490万元,挪用公款20万元,最终被判无期徒刑。

不再“既往不咎”

被立案调查的退休官员中,不少都是在任期内已露腐败端倪,有的已经被实名举报,退休后被查的。

退休后最快被查的是原杭州师范学院郦华才。郦华才先后担任过多所院校的领导,共受贿63万,在任期间已被举报。2012年6月18日,郦华才办理了退休手续,次日即被“双规”。

2013年6月被双规的辽宁电视台原台长史联文,是2012年4月退休,其在任时就有台内员工举报他的经济、作风问题。在史联文退休后3个月内,审计组进驻辽宁电视台,查处电视台广告部存在上亿元的亏空。2013年初,网络有传言称史联文被双规,但电视台随后通过官方微博进行了辟谣,没料端午节过后,史联文被正式宣布“双规”。

国土资源报社原总编辑刘允洲是2008年退休的,在单位离任审计时被举报,司法部门据此调查发现了他的受贿线索。2010年,刘允洲在退休两年后落网。此外,2012年落马的福州市已退休的原副市长杨爱金、去年被查的安徽省已经退休的原副省长倪发科,上级纪检部门都在他们的任内已经开始对其进行调查。

行政学者、国家行政学院科研部主任许耀桐对南方周末记者说,与以前相比,现在不仅对在职官员,对退休官员查处的力度确实更大。过去对退休官员比较宽松,或者说比较仁慈,有的稍微处理、警示一下就既往不咎了。但这造成了一些“58”岁、“59”岁现象,因为到这个岁数,稍微熬一下,熬到60岁退休基本就不会再查了,所以有些人抱有侥幸心理,在58岁、59岁时出事。

根据许耀桐的观察,新一届中央领导集体产生后,在多个场合表达了对腐败“零容忍”的态度,就算退休了了也进行清算,尺度收得更紧,力度不断加大。

随着反腐力度加大,一些过去被“放过一马”的退休官员,也终于在劫难逃,今年3月被调查的原广东茂名市政协主席冯立梅就是此类。

冯立梅在2012年退休,但他在任期内,喜欢与矿山老板、地产商等企业家结交,并擅长在官商之间牵线搭桥。2009年到2012年,随着先后两任茂名市委书记的落马,茂名官员贪污窝案爆发,茂名官场几乎瘫痪,相关部门只能采取“办案”和“挽救”并举的做法,以实现茂名的平稳过渡。

根据2012年3月广东省纪委的通报,当时共有24名省管干部、218名县级干部被牵扯,但最终被立案查处的省管干部只有19人,县处级干部只有42人。

省管干部中,冯立梅就是“5条漏网之鱼”之一。没有想到的是,两年后,随着反腐力度加大,中央巡视组又接到不少对冯立梅的举报,最终冯立梅在退休两年后被立案调查。

退休后“发挥余热”

从被查办的退休官员的具体案情看,有些人不仅在任期间内有不法行为,退休后仍然没有消停,还在利用原有的人脉和资源,谋取不法利益。

2014年4月15日,安徽省国土厅原巡视员杨先静受贿案开庭审理。据查杨先静涉嫌受贿1700万元,63岁的杨先静案发时已经退休,在其退休后,仍然为请托人办事,从中获得好处,其中有一笔就收了30万元。

同属国土系统的贾其海,也在退休后“发挥余热”。2012年,贾其海从国土部矿产资源司司长一职退休后,以“上海合作组织(中国)传统医学促进会”执行主席的头衔,在全国频频活动。所到之处,不乏有省委常委、副省长等级别的官员公开接见他。但“上海合作组织(中国)传统医学促进会”却是一家没有在任何机构注册的机构,只号称是由一家投资范围涉及矿产资源、文化产业、中药制药等领域的企业发起。贾其海正是利用其以前的影响力,为这家企业“跑关系”。2014年2月,贾其海被调查。

在广东东莞,废品回收乱局经常被诟病,不少“大户”靠不正当手段欺行霸市,垄断某一地的废品回收,曾多次遭举报。2012年夏天,广东省纪委、公安厅、检察院联合行动,整治官商勾结,牵出了已于2008年退休的东莞市政法委原书记高少鹏。他在任时包庇某商贩垄断了清溪镇的废品回收,2008年退休后继续利用自己在当地政法界的影响力,为该商贩提供各种帮助,并接受该商贩贿赂421万元。

在退休官员中,辽宁阜新原市委书记王亚忱直接开办企业,并利用影响力操纵政法机关打击合作伙伴。2007年,在退休9年后,王亚忱被判8年有期徒刑。

“反腐败不能分在职的和退休的。”国家行政学院科研部主任许耀桐认为,只要是有权力的部门,都要重点盯,比如有人事权、审批权的要害部门,无论在职的还是退休的,都要重点盯住,打击权钱交易。

不过,在中纪委研究室原副局级纪检员邵景均看来,就危害性而言,在职人员腐败的危害性大于退休人员腐败的危害性,反腐的重点还是要着眼于在职人员,特别是那些有望被提拔、重用的人员。

 

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