地产泡沫

　　房地产泡沫的作用有二：

　　一是楼价上升，再没有合理的价格，变成了音乐椅的游戏。大都知道会被淘汰，却只希望在价格崩跌前先一步，把价高不值的房地产让别人接手，自己赚取暴利。每人都是这样计谋着，僧多粥少，房地产实在不值这样的价格，亏损的多，赚取暴利的少。

　　真正赚钱的，不是个人或小本投资者，而是大发展商。它们并不炒卖，而是用各种方法把价格抬上去，它们只赚取抬高楼价后的利润。更多的不是赚发展楼盘的利润，而是企业股市上市进行炒卖、套现来赚取大利。即使股市大跌，楼价大跌，他们早已套现离场，资金调走，亏的是买楼买股票的小户，这是内地的普遍现象。香港较好，因为大发展商的股东不完全套现离场，而是随周期循环，接着在房地产市场和股市运作，不像内地房地产新贵，赚了一次钱便跑。

　　二是泡沫穿破之后，各方利益叫嚣要救市。稳定市场是可稳定社会的经济信心，但救市是要把楼市救至哪个价格呢？是建筑成本加土地开发价加经营成本加稍微利润，抑或是要维持泡沫的价格呢？以香港为例，救市是要救至二万元一平方尺，抑或是一万元呢？不定底价标准，而是放钱，便是使泡沫的投机再现，即使好景不再，还是对实体经济有害无益的投机，价格升还是要有人承接才有用。是社会、政府配合地产界盲目地唱好，好使投资者、投机者返回市场，用泡沫价来买卖，支撑房价？若市场实在受不了这样的价格，社会与政府这样做，便是替房地产利益欺骗市场上的小户和用家。

　　以中国内地的例子，房屋建多了，居民有房的比例高，农村的房屋也应计算在总供应内。需求方面，人口减少，人口向特大城市转移，除了特大城市（北上广深）的中心地区外，在轨道交通的普及、便捷、便宜下，楼价怎样可维持泡沫时期的价格呢？无论政府怎样催谷，供求差距不会有所逆转。

　　同样地，香港毗邻深圳等地，交通来往方便，生活成本低於香港，市场供求因素和人们的理性行为，正在把香港的需求分流。若内地和海外需求流入香港的少於香港流出，香港房地产怎样可回复泡沫之前的水准呢？炒卖的一去，跌势便阻挡不了。差别是房地产的市内区位有否优势，有的话还可维持一定的水准。