五个不得不减辣理由
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
港府日前公布最新的资本投资者入境计划详情,在投资移民的3000万港元组合里面,加入可以购买非住宅物业(即工商铺车位等),同时也能够以印花税「先免后徵」的机制购买住宅单位,与外来人才买楼一样待遇。这是一个非常大的突破,相信措施在现今经济前景低迷的情况下,能为出现泡沫危机的楼市带来支撑作用,令楼市稳定一点,对香港经济有利无害,绝对值得大家支持。
楼市需求管理措施(俗称楼市辣招)实施了13年,目的是要压抑不断上升的楼价。对於楼市辣招,港府向来十分坚持,不会轻易减辣或撤辣,在不久之前,财爷仍然强调楼价偏高,首置者还是觉得难以负担,为何近日港府突然如此开明?时移世易,经济环境不可同日而语,港府愿意再度减辣,原因有以下几个方面:
楼市交投萎缩 拖累整体产业链
首先,楼市交投萎缩严重影响香港经济,每月总成交量只有三、四千宗,与2003年时期相若,当年「沙士」时期经济严重衰退,破产跳楼烧炭事件几乎每日发生,但今天的经济环境并不是当年处境,市场本来就有刚性需求,不可能没有一些正常的买楼和换楼行动,可见地产十分低迷,人们对后市极度悲观。这个现象已经不仅影响到地产商和物业代理的生意,而且也影响关连行业的产业链和流通量,严重阻碍香港各行各业发展,因此不得不救。
其次,楼价自去年下跌了15.5%,人们憧憬今年初通关后经济复苏,可是楼价在第一季上升5%之后便后劲不继,到今年年底倒跌了7%至8%,即去年和今年累积下跌了23%左右,而且跌势转趋急速。上月负资产个案录得1.1万宗,今月可能已达1.5万宗以上,甚至在进一步扩大中,这是源於数据滞后出现的关系。根据目前走势,估计楼价每再跌8%至10%,就会多一至两万个负资产个案。当年沙士时期香港有逾10万个负资产,可以形容社会到了民不聊生地步。如今假如任由楼价跌势加剧,也有可能出现3万至5万个负资产个案,前车之鉴,为了防止历史重演,楼市不能不救。
负资产急增 港府赤字过千亿元
第三,金融市场与楼市是香港经济支柱,股市严重不振,创业板指数大跌99%,主板股市有三份之二股票没有或只有微少成交,IPO集资大幅缩水,甚至输给了长期落后的印尼;楼市方面,大部分发展商卖不动楼,因此对土地招标非常审慎,政府有一半地皮出现流标或出价不达标而收回,严重影响卖地收入,再加上股市方面收入大幅减少,引致港府入不敷支,年初原本预计今年有盈余,结果可能出现过千亿元赤字。因此,不稳定楼市,地产商怎会热衷竞投土地?港府库房收入依然会锐减。
第四,财政预算案将於明年二月底公布,如何制作一份理想的财政预算案,就像学生要考试交成绩表,员工需报告工作表现一样,每个人在每个岗位都需要有交代,不能过於表现不济。就如今天在内地的各个省份或城市乡镇,同样都是在互相竞争拼经济,仕途能否更上一层楼,也是看表现而论功行赏。因此,无论是关乎香港整体经济前景,还是自身的履职工作表现,财金官员都必须尽力尽责。而出招救股市和楼市符合民意,是施政当然之选,看不到对香港经济有什么负面影响,最重要的是今时今日,出任何招都不会让楼价回升,不应该总是以此作为藉口。
最后,再补充一个简单的理由,为什么本栏近年来一直呼吁港府减辣?原因减辣是最容易吸纳资金、企业及人才的举措,可以说只需使用行政手段,不费吹灰之力。事实上,较早前推出的为外来人才而设的「先免后徵」政策,以及印花税减半措施,公布后外界反应非常正面,没有听到有人反对;而近日公布的新投资移民计划,甚至可给予购买工商物业,居然也没有任何反对声音。这证明什么?对香港经济有利的政策早就应该实施了,如果3年前开始放宽,香港的国际龙头企业一定多不胜数。