FCI几乎每周都有免费讲座,吸引大批有意买楼的人士, Anthony(箭嘴示)及 Brian(揸咪者)变身专家,又会施以软硬招数鼓励在场人士俾钱报读课程。
大钱题
潜入投资学堂 揭炒楼「秘」招
2012年11月22日 ~~ 第1185期 香港《壹周刊》
近月在网上及报章,不时出现地产投资讲座的广告,宣称讲座免费,标榜「满身卡数打工仔,五年八层楼」、及「八十后,三层楼一间铺」等等,这些「成功人士」,更不时上电视、电台、杂志,甚至出书,大肆宣扬发达经过。
这 些成功例子,全都来自一间叫「 FCI」(投资策略研究有限公司)的投资学堂。为了解当中「出神入化」的财技,本刊记者潜入课堂听课,发现导师皆是行内知名的经纪及炒家,除了教授「走法 律罅」的炒楼招数,还落足嘴头要「团结散户力量」,游说学生夹钱组空壳公司炒楼,讲到明要齐齐「做世界」!
FCI每个月都有三、四堂免费 讲座,一班主讲人「星光熠熠」,包括利嘉阁联席董事何明高、恒力商业地产( 169)独立非执董叶景强等等,而担任课程总监的,是自称曾满身卡数、后来债务重组变出六层楼的钟学良( Anthony),他经常上电视报纸甚至出书分享投资心得。堂上众人不断吹嘘,只要花钱报读他们的课堂,便能尽得炒楼精髓。
这时讲座上的听众已听 得如痴如醉, Anthony的拍档 Brian即趁机打蛇随棍上,「我哋要结集力量!报读课程只系第一步,重点系增大 FCI兵团,就好似美孚啲师奶兵团咁,只要手头嘅货多,就好容易控制到屋苑的楼价。堂上的星级导师,亦会成为你哋嘅 support!而我哋近八百个学员,仲会互通消息,边区有笋盘即时短讯同 whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要谂吓嘅,唔紧要,我只同你讲:机会只留俾有准备嘅人!」当晚报读课堂,学费可大减一千至六千八百元;现场见有 三十多人即时报名。
记者未上堂前,已收到笋盘短讯(右),有银行估价外,还有同区市价作考虑,服务看似很贴心。六小时后又有短讯弹出(左),表示笋盘已被学员「瓜分」抢走。
一条龙赚钱
课程总监 Anthony及销售总监 Brian,在免费讲座上不断氹人落叠,付款上地产课程。
课堂上导师一味唱好楼市,其中财叔及 King Sir更鼓吹楼价升时,一定要加按变现买多层; Brian则叫学员夹钱买铺。
既是导师,又是铺位经纪的 Laura,一条龙「帮」空壳公司买卖铺位赚钱;声言只为顾问的 Anthony则瞓身入股最少两间空壳公司,买铺又买住宅。
落叠夹钱买楼的学员,以为自己赚硬,实质最发是赚完课程学费,又赚空壳公司管理费兼盈利分成的 Anthony、 Brian及 Laura。
第一堂 教你避税
本周一晚上,记者到佐敦 FCI课室找 Anthony回应,临走前他还叮嘱记者:「你一定要帮我 哋澄清呀!我知出面好多人非法集资呀,做埋 啲衰 嘢,但我 哋无 嘅!」(林志谦摄)
这 个名为「 FCI小本地产投资.财技实战课程」的课堂,包五个课堂加一个睇楼团,学员约七十人,当中以三十岁的年轻上班族及师奶为主。上堂前一众学员充满期盼;「我 想好似 Anthony咁,上到车之余仲有楼收吓租。」「我见有学员成功咗,话同人夹钱买铺,我都想试吓呀!」
课程的 「头炮」第一堂,由被形容为重量级投资者的「财叔」开始。财叔在网上的「财务自由同学会」群组,已突破一千人,被封为「宅男楼神」。上堂前 FCI负责人提醒学员:「千祈唔好打开财叔个税务月光宝盒,呢个宝盒打开咗,多一堂都讲唔晒!」爱吹水的财叔,不负众望,由廿年前以四万元置业开始讲起, 并教了一些炒楼蛊惑招,如:「如何摸到最好价?想卖楼,梗系扮买家探行情;想买楼,扮卖家放盘啦!」又如「唔好自认系真正用家,炒家唔怕认,笋盘先会益 你!」
说到凌晨十二点,部分学员离开,财叔才步入戏肉。他大爆曾有几层湾仔物业被税局追税,靠「出粮」予家人作公司开 支扣税,才得以解决,「咁我阿妈喺我公司做清洁,都要出份粮俾佢㗎!税局问我,点解清洁工咁高人工,系罗,我都想知点解佢成日话要加人工!」他还笑言,现 时朋友多了,可以「交换啲老豆老母用」。
第二、三堂 按揭走罅知多啲
讽刺的是,第二堂由利嘉阁联席董事何明高讲解法律陷阱,他连买住宅「上车」,都讲到危机处处,学员都闷得呵欠连连。到第三堂, 由出任恒力商业地产( 169)独立非执董、现为香港按揭转介公司董事总经理的「 King Sir」叶景强主讲,他教的蛊惑招最令人咋舌。现时手揸十七项物业的 King Sir,教学员以「直系亲属自住」一招,来拆解现时第二套房只借得五成的金管局紧箍咒, King Sir言之凿凿说:「你话唔系投资,只系买俾阿爸住嘅,就可借到七成。银行点知你有几多个爸爸?又点知你爸爸有无物业?我唔系教你哋犯法呀,只系你借贷嗰 刻,真系谂住买俾阿爸住㗎嘛!点知做晒按揭佢老人家先话唔住,咁点举证呢?」
King Sir还指点学员,为信贷资料库大洗底,「买楼造按揭有两份 consent(同意书)要签,第一份系同意披露物业按揭资料,第二份系同意查阅申请者的信贷报告,第一份可以选择唔签。如果已经有好多楼喺手,就唔好签 第一份喇,因为唔签,银行只会睇到你信贷资料库上首四个最新的通讯地址。咁点做呀?一个地址报四次罗!你哋知唔知同一个地址可以有好多唔同写法?第几座可 以写 block,又可以写 tower,电脑系统好蠢㗎咋。你亦可报阿妈阿婆等地址,咁银行就唔知你真正有几多物业。」
收几千蚊学费的 FCI,除了上堂听导师「吹水」教走法律罅外,每堂还有近百页的 notes(左),上图成立空壳公司流程的内容,最后一句更高呼「正式做世界」!
免费讲座上所指的实战睇楼团,在没有导师的指导下,由学员自己找地方进行,跟一般普通人睇楼无异。
第四、五堂 傍住你玩铺
第四堂的 Dooby,是前中原工商铺东九龙区营业董事,他教授工厦投资,主力教大家争取长成交期摸货。最后一堂导师,是前中原工商铺经纪赵敏贤( Laura),她讲古仔的技巧一流,抛出多个著名投资者的买卖逸事,「试过有西环业主想放盘,卖价四千五百万,话租金做到二十万。五厘回报睇落几好,但其 实无咁高,点解?业主每年要俾租客廿万水喉维修费,明唔明?又有无听过廿四小时营业嗰种便利店,无闸嘅,但业主每年要回俾租客几万蚊嘅铁闸维修费。边嚟维 修费呀,明唔明?铺就系咁玩!无人傍住你哋点玩?」这些招数可在表面上造高租金回报,吸引下一手投资者。
而最后的「实 战」睇楼团,原来只是分小组各自去搵盘睇楼,既无导师带领,又无「师兄师姐」指导,各队人都是没甚计划地在西环、佐敦、红磡及葵涌等一带觅食。完毕返回佐 敦课室,由 FCI负责人再讲解夹钱开空壳公司买铺的细节,并叮嘱夹钱的学员,「所有资金不经 FCI手,全部都系入落第时成立咗的空壳公司银行户口,你哋啲钱经 FCI手就变咗非法集资㗎啦!」 FCI自○九年成立至今,已有最少三间由投资者夹钱炒楼的公司成立,买入西环厚和街地铺及佐敦旧楼,并改成宾馆。
这些 成立的空壳公司,由 FCI的子公司 FCIPIS管理,向空壳公司每月收取管理费之余,他日卖出铺位,扣除使费后,利润还要分百分之八至十四予这家子公司作奖金;而以铺位经纪身份任导师的 Laura,原来是 FCIPIS股东,占股达三成,学员炒铺有赚 Laura即可袋袋平安。而那些星级课程,每个课程按人数估计可袋近五十万,平均一个月便办一次,负责人及导师都人人有得分。
Anthony有份投资的空壳公司,今年内两度买入佐敦韶兴大厦单位,并正进行改装(棚架位置),打算与楼下的宾馆分一杯羮。(关永浩摄)
夹钱者难有保障
记者将 FCI及 FCIPIS的公司资料、课程报名表、夹钱炒楼的「合作协议书内容重点」等文件,交给大律师陆伟雄细阅。陆伟雄指:「这是一份不平等的合约条款,保障嘅系 公司,投资者可谓完全无保障。」针对该份「合作协议书内容重点」,他指出,「呢度写明,每位股东都有责任成为按揭担保人,但就只提及担保人可以分多啲钱做 奖励,但完全无讲担保人的风险。公司被追数,第一个就告公司,第二个就是担保人!另外,流程中提到 FCIPIS找了律师帮助学员成立空壳公司,咁夹钱的投资者有无得拣其他独立律师呢?受委任的律师会以自己的委托人利益为最大考虑,对其他人有可能唔够公 平。」
眼见章程内一句:「齐集资金便正式做世界」,陆伟雄笑言:「从未见过正经嘅公司有呢类句子!」由於空壳公司的支票簿及公司印都由 FCIPIS「代为管理」,陆伟雄指:「咁即系空壳公司的管理权,已落咗喺 FCIPIS手上,咁就有可能变成非法集资。」
根 据《证券及期货条例》,任何人邀请公众将资金投入资产或生意,而投资者没有参与日常运作,可从生意取得回报,即属集体投资计划,除非事先取得证监会批准, 否则属违法,最高刑罚为监禁三年及罚款五十万元。至於课堂上导师所教的避税等走法律罅方法,较难入罪,「除非涉及虚报假地址、伪造文书等直接的证据,而且 要有受害人,才较有可能成立教唆欺诈这刑事罪。」
在网站上设有「财务自由同学会」的财叔(箭嘴示),是 FCI课程的王牌导师,讲课要按人头收费,但他喜欢四围吹水,堂上讲的内容十之八九可以在其部落格找到。(严宝权摄)
政府出双辣招后, FCI就以短讯报喜,指其中一间空壳公司卖出的厚和街街铺,已作价二千万卖出。(于港民摄)
否认非法集资
Anthony常挂在口边,指一伙人过去曾扫起金狮花园,据他本周一称,他本人只买卖了一伙。(关永浩摄)
本 周一晚记者找到 FCI负责人 Anthony,他否认有涉嫌违法,「(非法集资)梗系唔会啦,唔系我哋去集资,啲钱完全唔经我哋手,钱系入返同学开嘅合资公司。(你哋嘅角色呢?)我哋 只系 line up一班想做生意嘅人,做顾问,话俾佢哋听法律上、会计上点做,点先系合法,所有程序都跟足公司法。」对於「合作协议书内容重点」规定,要夹钱的学员先交 一万元诚意金, Anthony解释那是保证金( Deposit),而「一齐做世界」他则辩称:「 Gimmick嚟㗎啫!」
至 於堂上导师涉教人走法律罅,他笑笑口谓:「教人避税?我哋课程内容完全无呢啲嘢,可以俾 note你睇!( Note上无但导师口讲呢?)可能系有同学问问题,个导师分享番出面啲人点做啫,就好似电视台访问嘉宾,内容唔等於电视台立场。」身为 FCI负责人之一的 Anthony,卡片上写上自己是催眠治疗师,及亚洲青年企业家联盟的创办人等等;曾炒卖七个物业,赚近三百万。占 FCI百分百股权的大股东,是身份神秘、从未现身的雷愿桁, Anthony等一干人如此精明,要避过法律责任,应当无难度。