地产评论员A说 ：
「楼价不会大跌 ，顶多跌5%」
多久才会跌去5%？之后楼价是重拾上升轨吗？没有进一步说明。
地产评论员B说：
「今年（2020年）楼价整体计算会升3至5%」
明年楼价会怎样，继续升还是转跌？没有说明。
地产评论员C说：「未来一年（2020年7月至2021年6月）楼价会跌10至15%！」
跌去10至15%后，是见底回升还是继续跌？没有说明。
上述评论员在他们的评论中全都回避明确指出楼市仍处於上升轨还是进入下降轨。这种对短期楼价的预测，参考价值不大。在过去数年，我对这种预测多有评述，间接折射出我对未来楼市分析和预测的方法，说不定对此刻不知买楼好还是卖楼好的用家或投资者有一定启发作用，今次大家让我做文抄公，不是抄别人的见解，而是抄自己过去的。
2015年12月21日我说道：
『经济有循环周期，楼市亦然，衰退、萧条、复苏、繁荣，周而复始，循环不息。楼市周期的衰退、萧条，两个阶段构成下跌浪，一般历时三、四年；复苏、繁荣，两个阶段构成上升浪，一般历时五、六年；1985年5月开始的上一个上升浪，终结於1997年10月，历时超过12年，而上一个下跌浪由1997年10月迄2003年8月，历时接近6年；今次的上升浪，由2003年9月起至今，亦不觉12年；近30年的上升和下跌浪，历时之久远超一般，这次的下跌浪，一旦开始，历时看来不止三、四年。
在甚么时候买楼，时机较能力更重要！在楼市周期中，最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶（繁荣期的顶峰）买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升3、4倍（1985年至1997年那个上升浪升幅特别厉害，竟然高达十四、五倍）；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高达67%）。我们此刻最重要的，是首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，是繁荣期初阶还可以，但如果是繁荣期的尾声甚至已经进入衰退期，你还入市，岂不是把自己放在火炉上吗？
近期楼价下调了5至10%，它是上升浪中的调整（大涨小回），还是下跌浪的开始？在准确分析和判断了目前的楼市处於那一阶段，我们便较易判断楼市真正形势。
判断目前的楼市是仍处於上升浪还是踏入下跌浪后，评论者还要指出前者或后者未来三、四年的趋势，以便读者可以参考，趋吉避凶。
2015年12月24日我说道：
『「买来自用又负担得来，不怕买。」
根据上述评论者的逻辑，买来投资又负担得来，不怕买。但问题来了，面对相同市况（亦即相同的风险甚至利弊），为甚么自用的不应买，投资的应该买呢？尤其面对楼市可能很快会进入下跌浪甚至已进入下跌浪的时候，那可意味著入市者（不管你是自用还是投资的）最终都同样可能亏损三、四十个百分点的楼价。
在当前楼市处於转折点时刻，一切负责任的楼评家不评则已，一评就该同时指出：
1. 目前的楼市是仍处於上升浪还是踏入下跌浪；
2. 未来三、四年楼市的趋势，包括可能的楼价升幅或跌幅。
这样人们才可以参考评论者的高见趋吉避凶，模棱两可的说法很容易误导读者或听众！ 』
~~ 待续 ~~
App下载
