近日楼市受到社运以及新冠疫情影响,在大家一致睇淡之下,楼价指数竟然逆市上升。虽然上星期五中原指数下跌0.51%,但市场上普遍认为楼市将会重拾升轨,理由是新楼货尾销售不俗,可以说是价量俱佳,带动二手楼楼价回升。我虽然认为楼市的确重拾活力,但千祈唔好掉以轻心,因为楼市货尾单位很难反映到真正的新楼售价。所以,我对楼市睇法只可以说是乐观而保守。
地产商推售新楼盘,初次推售与推销货尾单位有所不同。现在政府有规例要求地产商在开售新楼盘要有一个百分比,令到地产商不能挤牙膏式推售,但仍然维持在最低百分比,务求做到一个供不应求局面,通常是以倍数超额认购,销售成绩是不俗,但第一次销量只占新楼盘大约25%,难度不高。不过,地产商要绞尽脑汁才可以完全将所有新楼单位释放到市场。有人话这是非常容易,只要地产商愿意减价便可以。问题是在这里,推售货尾单位有一个要求,就是售价不能低於第一次公开发售。如果货尾单位售价太低,就有机会引起挞订潮,甚至出现骨牌效应,已买该新楼盘的买家会集体放弃。所以,就算地产商减价亦不能明减,只能透过一些方法减价。
推售货尾单位与新楼盘最初开售是有所不同,地产商最初开售新楼盘会列明一切条件,付款办法,有没有呼吸Plan。虽然没有列明佣金回赠,一般人都知道大约2-3%,但新楼货尾单位就会出现较高回赠,视乎销售情况以及买家是否够胆攞回赠,但是没有一个肯定的百分比。如果销售情况理想,地产商可能只畀1-2%回赠。所以,大家买新楼货尾单位必定要了解到有水份存在的可能性,应该大胆要求回赠,最多是错失良机,至少不用担心买贵楼,就算买唔到亦不用失望,地产商很快会推出全新楼盘,更多优惠,更多付款办法,楼价甚至比货尾单位更平。老实说,买楼不能太心急,买贵楼的心情绝不好受。