呢篇野写了几年,今天又贴多次! 如果大家求其捉一个香港人来问问,现在楼价贵唔贵?
答案好明显,大比数胜出嘅系贵啦!
再问啲年青人想唔想上车?
答案好明显,大比数胜出嘅喺想啦!
但再问一问嗰啲业主,如果政府以行政手段搅冧嗰楼市,好等年青人易啲上车,你又赞唔赞成呢?
答案好明显,大比数胜出嘅唔赞成啦!
咁问题来啦,月入万多元楼下有公屋呢个安全网,叁四万几银楼上嗰啲人自己有对策上车,但中间呢班人点算?
政府现在用嘅药系居屋同置安心,之前仲有夹屋、首置及租者置其屋,但以上各式各样嘅资助房屋计划,都同楼价有某程度上挂勾!
即系楼价升,政府就加大现金及土地资助力度、放宽多啲受助人仕限制、加大折扣成数就嗰个市场价!
通常楼价升得急,就算无迫切需要嘅人,都会一窝蜂地走去买楼,但政府嘅各种资助置业计划,又间接上同楼价相互追赶,咁楼市唔升就真系有鬼!
世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因,是因为信贷政策过度宽松,这会使到那些之前唔够首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!
那些要政府帮手先可入市者,就系最后买家,咁连拒哋都出埋场,高位接晒火棒,购买力仲唔耗尽晒?
最惨呢班人因为实力不足,如果个市一回,拒哋唔少人会成为首批倒下来嘅牺牲者,搅得两搅他们嘅物业会变成银主盘,然后拖埋其他人落水,主政者爱你变成害你,世界就喺咁无可奈何!
任何一个负责任及有少少良心嘅政府,都要防止楼市狂飙暴跌,最好当然系人人有屋住,个个乐安居,地价以分期支付方式收取,以防止实力不足嘅人摸顶入市累街坊!
1 香港只得豆腐膶咁大,土地极之珍贵,讲句现实啲就系,政府手上土地系卖一幅,少一幅,这连住喺非洲嘅土人都知道,楼价唔贵真系有鬼!
咁点解楼价高?小学 2 年班都知因为地价贵呀吗!
点解地价贵?因为政府唔能够将啲珍贵土地平卖罗!
点解平价卖地唔得?其一平卖会俾人话官商勾结、其二政府等开饭、其三嗰啲小业主会嘈!
咁地价唔平得,年青人如果无呀爸呀妈照住,咪唔使旨意买楼?佢哋随时聚合起来搅事,天下大乱可期喎!
呢个上车难系第一死结!
2 地产商本有唔少土地喺手,点解又唔走去起屋?说穿系在香港建楼,要过甚么规划评估、乜乜环评、地区咨询等几拾关卡,但呢啲都系碎料,补地价系几多先系关键!本来香港政府拥有土地的绝对拥有权 (除了中环圣约翰座堂的所在地), 都是属於政府, 政府卖地其实只是将土地出租一定年期, 而建於土地上的楼宇亦属於土地的一部份, 所以业主其实只购入地契年期内该单位的权益. 地契到期后, 政府可以收回土地及建於其上的所有建筑物, 如果政府决定这样做, 单位便不再属於业主, 而有别於重建收地的情况, 政府没有法定责任要给予赔偿. ,例如九龙仓旗下嘅海运大厦地契到期,就要讲故!当然, 政府亦可以将土地续租, 若政府决定续租, 那业主可继续持有单位,当然呕大笔钱出来系少不了的!
对於住宅用地, 为免扰民, 政府目前的政策是一般也会续租, 至於接近地契到期时买楼, 其实交易时买卖双方都会知道这情况, 有关的风险自然会在价钱上反映出来, 而政府通常做法,系容许土地在地契到期后,不需再付地价而获续期五十年,而地租只是差饷租值的3%,属偏低水平,间接楼价居高不下。
呢个供楼难系第二死结!
3 我已几拾岁,而我哋呢班人在打后拾几弍拾年将会陆续退休「享福」!但政府所能卖嘅土地就越来越少,另一方面政府嘅总开支又会随人口老化而越来越多,政府点保证有充裕嘅经常性收入去找数?
呢个巧妇难系第三死结!
4 喺现行居屋/公屋补地价机制之下,政府可使到一半居屋业主补回地价差额俾佢哋,我喺中环倒吊十分钟都仲得!
呢个收银难系第四死结!
5 呢个 MPF有几「掂」已经有公论,费事浪费我口水,咁小市民唔想临老无银用,点搅?
呢个退休难系第五死结!
我喺呢度提出一个合理而可行的新土地政策,由今日开始,每年喺政府土地库中抽出 5千个单位,或揼地产商心口「捐」地亦可,然后以免地价嘅方式,起楼俾啲年青人,而地价就用分期付款方式,於楼宇建成入伙之后,由呢班业主分期缴纳!
以一个新界市值 2百几万嘅单位为例,建筑成本连地产发展商利润当一百多万,小业主可以去银行用 9成半上会,那首期连使费十万应有找,而嗰1百万地价就当地租咁每月收 2-3千,咁置业人士可望付出一个较低的楼价「上车」,这么政府可以收租代卖断,而地产发展商同银行可以继续做佢哋嘅生意。
实行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份补地价收益,我在十几年前的提议系同应课差饷租值挂勾,大约系新界 3 成,市区 4成。
政府如推行此方案,有下列好处 –
1 香港嘅大型地产发展商都识得强化收租物业组合,以防每年盈利因售楼收益起落而大幅波动,咁政府用稳定收入来源已经搅掂好多议员把口!
2 年轻人点解未毕业就走去申请公屋?主因系佢哋恐怕成世都上唔倒车,临老都过唔倒世,咁现在有条路,俾你十万八万就上倒车,系咪打定个底先!
3 而现在持有物业嘅小业主,呢个 (Hire-purchase) 方式对你哋嘅影响已经系最少,除非你系一个持有大量中小型单位出租嘅包租公!
4 银行同发展商因为免除左地价大幅波动风险,可以做到薄利多销,而因为呢啲屋只系用来住,无投资价值,咁就唔惊同胞将这些住宅炒到反转!
5 最重要嘅系,现在楼价已经喺高水平,无论你系发展商或小买家,如要入市嘅话,都面对好大风险!发展商唔系第一日出来做生意,风险大---咁就大大声、细细注,唔好玩咁大罗!咁本来可以做一万个单位嘅胃纳,都变成七千或六千啦,升市本应增加供应,但地产商因为避险而减少供应,你话系咪搅笑呢?
但实行分期支付地价方式卖出土地,楼价升降风险由政府负责,咁发展商就可以有数围!
打后楼市唔系升就系跌,睇吓对买左呢啲楼嘅业主有乜影响?
楼市两年之后大跌,咁小业主就可以俾少啲分期付款(补地价金额) !
楼市继续上,咁因为补地价金额系同应课差饷租值挂左勾,理应同市民负担能力有重大互动关连,就算租金要升,都升得无咁离谱!
而最重要系政府可一次过解决上述五大死结!
那么政府是否应收取买楼人士risk premium及利息呢?政府现在卖地,系一次过卖断例如 50 年嘅土地使用权,政府有两个方法收回呢笔钱:一
一系本加利息分五十年收翻!
一系与应课差饷租值挂勾!
补地价政府可几时才收---我嘅提议系入伙之后数年先俾!
业主再多还款几十年,那么跟现在延长按揭年期令每月供款下降有何分别?还完银行呢一笔,咁就等如用半价或四折租倒楼住,再加多个逆按揭,咁就唔怕老来做无壳蜗牛,呢样就系分别!
发展商全包点解有问题?如果你提出的措施旨在“令楼价下跌从而令更多人可以置业”,那把地价拆开算并没有降低成本。除非发展商甘愿少赚些,否则售价不会下跌。
发展商全包(地价加建筑成本加发展商的利润) ,其实就系香港楼价高企嘅核心!
当你系一个买大陆平价手袋嘅商人,每个包包入货价只系十几银,你会卖行电视广告;或系大道中、时代广场、IFC、太古广场同人抢租天价铺经营吗?咁人同此心,发展商如果入块地都讲紧十亿八亿,加埋建筑成本又讲紧十亿八亿,咁以后唔卖翻三十亿楼上又点维皮?又点对冲期间风险?但实行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求发展商「价低者得」,同之前私人参与居屋一样,咁发展商嘅风险及利息支出会降低唔少,随时政府自己起埋都仲得!单计大数----请想一想(建筑成本加地价)乘合理利润率大,或者系建筑成本乘合理利润率大?
当然发展商会以「市价」卖楼,但回本加利润率点都会计埋考虑。
仲有因为发展成本少左,入场门槛会降低埋,竞争大加上投标系以私人参建居屋嘅价低者得形式运作,单单建屋成本都可以减低唔少!
而地价因为以分期 50 年支付形式运作,以自用为主,无晒炒作成份,成本点会唔降低?
点解我提议分期补地价系同应课差饷租值挂勾,主要原因是整体私楼租金一定要同潜在租客嘅负担能力挂勾,而且租金唔同楼市,系无得囤积居奇,无得俾人炒嘅!
现时不能负担买楼的人仍是买不起----咁十只手指都有长短,香港要做世界金融中心,呢个高楼价困扰中产会如影随形。
而且比起租私楼,交租二十年会得到乜?起码唔使每两年就面对业主迫迁呢度已经赚左!
相对新居屋方案,我嘅提议系合理得多。
如果措施旨在"维持楼价水平但帮助人置业",那将按揭比率放宽至95%或以上已可以了,犯不著把地价拆开算-----世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因,系因为信贷政策过度宽松,这会使到那些之前唔够首期嘅人都可以入倒市,连最后卖家都出埋场,咁嗰啲货尾揾乜水来接?唔爆有鬼!!
我提出以分期支付形式缴纳地价,系睇倒於可见嘅将来,会有排山倒海,仲要系腰缠万贯嘅同胞走来香港买楼!
上几年将西九同新界屋仔买上两皮嘅同胞,先遣部队黎咋,下一波系市区一手、二手,跟手就新市镇一手、二手-----
现在唔尽快将「港人自住」同「楼房投资」两个市场分割,咁如果最后连大西北嘅中小型二手都卖成千万起表嗰阵,政府先黎发矛,咁就蛇都死!
方案财务负担沉重会无以为继-----现在起一间公屋,地价系全面补贴的,建筑费用连利息就随时过百万,另一方面你房屋署收回的租金,就连请实蕉及维修都只系紧紧够,每间公屋使你政府过百万,呢度就真系无以为继,但(Hire-purchase) 方案,建筑费可收回,地有发展商出,政府只系出七通一平基建支出,每尺当一仟啦,有剩咪当搅建筑社区罗,而且呢D支出可分几拾年分期回收喎,而且当(Hire-purchase) 楼越来越多,呢笔数绝非少嘢,政府每年在呢 D 项目中的支出,应越来越少才是。
公屋弍三仟租,乜水会买(Hire-purchase) 先?------有层自己楼才是真理乃中国人传统,所以连租者置其屋都有客,加上轮候公屋嗰班人应有唔少人责紧界,那么每年几仟个客会难揾吗?
你政府善后工作一大串喎------应课差饷租值每年估价,咁於差饷单加多行又有多难?
问题既根本系供应不足,有供应,问题就ok,冇必要去改制度⋯⋯
我现在问你,俾著你系特首,又有时光机回到1997年头,你会喺嗰阵减少土地及楼宇供应,以回应回归后的供过於求吗?
又俾著你回到2003年年头,你会喺沙士期间,增加土地及楼宇供应以回应今天房屋求过於供吗?
请唔好俾一个模棱两可嘅答案我呀!
但要是实行我呢个补地价后数方案,咁市好,你交多啲地租,反之大围市况差,你交少啲租罗!咁是否正路啲?
又有C兄话,经济唔好交唔倒分期补地价,咪要瞓街?
咁又系喎,但当你现在供紧楼,又唔好彩供唔掂层楼断供会点?
我做开按揭嗰间,就会将之后嘅按息加几厘同你赠庆,再唔掂咪收你皮,将你层楼搅拍卖罗!
租紧人屋而交唔倒租呢?老老实实如果我系业主,会扫把你走,唔通和你有亲?