周一港府公布今年首季经济增长表现,按年下挫8.9%(按季收缩5.3%),远逊於市场预期的下跌6.5%,亦打破1997年亚洲金融风暴和2008年金融海啸时的最差纪录,创1974年有统计以来的最大跌幅,显示肺炎疫情冲击,直接重创本地经济。由於香港经济活动仍处於半停摆状态,尚未恢复正常水平,预料第二季维持收缩的机会甚高,按季亦继续负增长。
值得留意的是,香港经济已连续4个季度录得负增长,平了2008年金融海啸时的纪录;相信稍后有望挑战1997/98年亚洲金融风暴连跌5个季度的劣绩。
业主持货力胜从前 只限细价楼 铺位及大价豪宅等待爆镬金嘅
较早前本栏指出,尽管GDP属於滞后指标,但经济增长与企业盈利表现息息相关,这间接地令GDP增长与恒指的按年变化存在一定的密切关系,两者关连系数约+0.45。
由於香港楼价的变化,某程度与股市和经济活动有一定的关联,故不难想像经济增长与楼价按年表现,同样存在类似的紧密关系。事实上,从过去25年楼价指数按年变化与GDP增长的拼图可以发现,两者走势亦步亦趋,关连系数甚至较股市更高,达+0.59【图】。那么,若按目前经济表现,岂不预示楼价将下挫?
诚然,若以简单的回归分析,按目前经济收缩速度推算,香港楼价於现水平有约两成的下跌幅度!不过,有一点要留意,就是经过2008年金融海啸洗礼后,每当市场有任何震荡,联储局及多国央行事无大小都以「放水」,甚至「大水漫灌」一招解决问题,这直接衍生两个现象:一方面民众为寻找货币保值渠道,资金持续流入楼市「避险」,更何况目前资金泛滥情况较之前更糟糕,这股对保存购买力的渴求,形成对楼市的强劲需求。
另方面,经过逾十年的异常偏低利率环境后,在这段期间持有物业按揭的人士,已偿还很大比重的本金。换言之,香港物业已落入强者手中,持货能力均较以往更高,纵使经济出现严重衰退,对现有业主的沽货压力也相对地较轻。故此,经济愈堕落,楼市未必愈「快落」。
当然,经济表现不济,对市场气氛会构成负面影响,惟在前述两大因素下,仅经济表现单一因素未必会对楼价构成太大压力,较合理的预期是楼市走势反覆偏软或乏力上升。