香港楼市持续上升三周，楼价摆脱破顶前的争持局面，创出历史新高。根据中原城市领先指数（CCL)显示，最新楼价指数191.34，比高峰时期190.48高出0.86点。也可以说，今年楼市走势向好，楼价首8个月大约升了8.5%。

　　与笔者的预期大致上一样，今年楼价整体升幅尚算温和，大约会有一成左右升幅，将在第三季度反映出来。楼价具备上升势头，并非显示香港经济良好，或者人均收入增加等因素，而是因为市场有一种追落后的情绪。去年香港楼价跌1%，而邻近的深圳、广州录得1成以上升幅，同样受疫情影响的欧美城市，如纽约、伦敦、雪梨等均有可观升幅，今年这些城市的楼价仍然持续向上，香港是疫情可控的地区，自然要追回之前的失地。

楼市创新高  遇上移民潮

　　楼市向好的趋势，遇上近期的移民潮，会出现甚么样的结果？都说香港楼价高，是因为楼市供不应求，没错，短期内供应的确仍然紧张，然而过去一年移民的港人高达8.92万人，有机构估计，今明年将要移民的人数会超过10万人，这样大量的人口移出，就算他们不卖楼，也会让需求大幅减少。另一方面，香港社会基本上达成共识，港府正全方位作短中长期土地供应计划，相信中长期房屋供应充足，楼价升幅会趋於缓和。

　　有读者问：「后市怎么看，是否仍是买楼时机？」「还是那句话，是自住用途又能力所及，甚么时候都是入市良机，原因是首置的买楼印花税便宜一成多。」至於后市如何发展，笔者认为，楼价在第三季升幅达到1成之后，於第四季将出现好淡争持的局面，楼市只会平稳发展，不会有太大上落，这似乎也为明年楼市发展拉开了序幕。

　　香港经历几次移民潮，有人走，但有更多的人进来，每次都能排除万难，化危为机，使香港更进一步。这次移民潮，也是一个补充新能量的时机，港府更加需要重启移民政策，大量吸收各方优质人才，向千万人口城市进发。此外，也要重新塑造港人的价值观，培养国家观念，一国两制并非可反中乱港，香港是商业社会，应多重视经济，少谈论政治，搞好经济民生，让港人感受到留下来有价值。