辣招抑制买卖 市场用家主导 对市场乐观
武汉肺炎持续扩散，最近消息指本港也发现感染个案。对於疫情会否影响楼市？中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指，目前疫情变化难以估计，但认为市场经历过2003年沙士，社会警觉高，市民整体卫生意识加强。再者2003年楼市没有辣招，投资炒卖风气浓厚，遇上疫情令社会停摆，楼价跌幅较急，但现时楼市受辣招所限，物业以用家为主，就算遇上严重情况，相信楼价波幅仍可维持10%以内。
今年影响楼市的因素众多，虽然预期市场长远供应存在缺口，但更多负面消息正在发酵。好像最近受新型肺炎影响，楼市反覆回落。不过，陈永杰被问到后市看法时仍然较乐观，料农历新年后楼市交投将见底回升，成交量先升，待「平盘」消化后，楼价再紧随向升，首季楼价有望上升2%至3%，上半年可望升5%。
购买力渐释放利大市
他解释，最近中美刚签署贸易协议，香港社会运动亦稍见缓和，令去年下半年累积的购买力逐渐释放，预料农历新年后，楼市交投气氛会稳步回升，2月全月有望录1,800宗至2,000宗一手成交。但他亦坦言，这个预测是建基於武汉肺炎疫情未有大规模恶化、低息环境持续、香港未有大规模走资，及中美贸易关系和社会事件改善等的环境下。
高成数按揭或需较忧心
陈永杰回忆，2003年本港受沙士影响，不少经济活动停顿，部分地方更遭封锁，若是次疫情影响分行无法经营，则相信是「神仙难救」。但他补充，若楼价因此下跌，早前利用放宽按保上车的买家不必担心，反而选用发展商的高成数按揭比较忧心，因为他们没有经过压力测试，但他相信该批业主出现负资产而被发展商追讨差额仅属个别。
吁政府加快棕地改划
另一方面，本港土地供应不足情况已到刻不容缓境地，中原测量师行执行董事张竞达表示，2019年政府在土地供应的问题上基本上是寸进，由於近年主要土地供应库已几近耗尽。而一些大型的填海项目短期内实行的机会不大，因此要解决中短期土地供应问题，建议政府应加快改变及整合棕地，以及尽快推出公私营土地共享计划。
张竞达说，香港土地短缺问题持续恶化，本年度的私人房屋土地供应按年大跌19%至11,850伙单位。与此同时，2019年发展商补地价金额亦只有158亿元，较2018年的261.5亿元下跌4成，相比2017年高峰时期的400.03亿元更大幅下降超过六成。但这种情况下，政府仍减慢推地，在公私营七三比的情况下，下年度私宅土地供应目标料跌至1.29万伙。
「动荡」稍缓私楼需求
虽然政府大幅削减私楼土地供应量，但由於2019年社会动荡，整体需求亦下降，令供求失衡情况有所缓和，加上未来3年至4年的一手私楼潜在供应仍有9.3万伙，故市场仍未感受到实质变化，未来几年私楼亦不会面临「无楼可卖」的问题。市场要留意的是再往后的供地变化。
张竞达指，由於近年主要土地供应库的启德土地已完全推出，在多幅土地「转私为公」的情况下，私楼土地储备较一年前已大幅减少。但同时大型填海项目如「明日大屿」等可以短期内实行的机会不大，因此要即时解决土地问题尤其是中短期的土地供应问题，避免出现供应断层，就唯有加快改变及整合棕地及尽快推出公私营土地共享计划。
他又表示，虽然2019年政府卖地曾经发生流标及挞订的事件，但只限於商业地皮，住宅地皮整体气氛稳定，发展商之间的竞争尚算激烈，个别地皮成功投标价比第二高的价钱都在10%以内，反映发展商并不是一窝蜂的看淡后市。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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