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个人理财 之“物业投资(1)”
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个人理财 之“物业投资(1)”

 

占士

占士日记版主
占士日记投资集团总裁
投资策略研究群(协会)发起人
地产,股票投资交流群群主
2015年12月8日

我真正以投资为目的去买物业是2007年中开始的。由於当时的股票市场已经是不断刷新历史新高,风险也同时增加,而且银行利息也是历史新低。手头上累积了一定的资金需要寻找更好的出路。所以我和太太商量后决定先在九龙区寻找可投资的物业。刚好太太大哥的长女S小姐,就在九龙某区从事地产物业代理。所以我们便找她帮忙留意区内有没有好的楼盘。很快,我们发现住宅楼盘已经升了很多,於是,我们转找区内的小型办公室,虽然办公室的价格也升了一些,但我们认为仍然有升值空间,某天,S小姐带我们看了好几个大小不一的盘,并获得所需要的资料。回家后,经过仔细的计算,我们选了一个还有租约的单位, 要求S小姐和业主讲价,最后,还是以我们心目中的价格成交。

这是我们第一次投资商业用途的地产物业。所以我们对於物业的估价,按揭成数,利率都不大清楚。根据S小姐的经验,因为这种地产物业要搞银行按揭贷款非常复杂,所以,很多这方面的业主都是以自己的资金(无银行按揭贷款)交易。这也是为何,很多人都不敢或不够实力投资商业用途的地产物业的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能够做的生意,利润越有保证。

不过,我还是决意和相熟的银行商讨。我在想,我是给生意他们做,而不是求他们帮忙,只要能说服银行相信我是一个优质的客户,他们一定做我的生意!

几经周折,银行按揭贷款最终也批了下来。而且,银行估足价,还可以按得到七成,利率是P-2.75%,还款期为10年,虽然,利率比住宅物业略高,还款期也短一半以上,但所有条件都比我预算的还要好!

之后,单位租务的相关事情,全部交太太负责。虽然,一年内发生了很多事,例如:换了2次租客,装修了2次等。但每次做新约的租金都有所提高。因此,我认为太太做得非常出色,当然S小姐也帮了我们很多,尽管她已得到其应有的报酬。

该单位一年的投资总结如下:

1.现金收支刚好平衡。

2.ROI 约17%

3.资产按市场价增长33%

4.如果现阶段的条件不变,预计未来一年:ROI增长到28%,正现金流约为投资金额的11%。

暂时和大家分享那么多,有机会再和大家分享。



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