寫字樓租賃Small data更吃香

　　近期新股上市轉趨活躍，筆者留意到其中一家準備掛牌的房地產公司，表明申請上市的原因，是希望募集資金發展大數據(Big data)系統，協助提升公司的銷售、投資業務表現，掀起筆者對業界的一些反思。

　　大數據顧名思義，不止隨機抽樣研究，而是記錄及追蹤板塊內的任何資料，數據庫(Data set)動輒以兆億位元計。這樣做的好處，是能夠進行層出不窮、新穎透徹的市場分析。然而有趣的是，地產界一向以來都是反此道而行，獨特地由Small data主導市場。

　　試想像一個長期放盤的單位，雖然明買明賣、透明度十足，但不會特別吃香；相反知情者較少的「暗盤」卻往往承接搶手。類似的買賣雙方之間資訊不對稱(Information asymmetry)情況，資訊量儘管很少，卻非常關鍵，是驅動樓市運作的市場力量之一。

　　以寫字樓租賃為例，如果想建立一套大數據，譬如追蹤大企業過去數十年的租務往績，記載整幢、甚至整區商廈的租約，都絕非想像中輕易。困難在於按照制度，租約必須超過三年以上，才有需要登記在物業的查冊文件，但細節內容，例如租金，卻可以選擇性地不填寫。

　　事實上無論租金高低，業主普遍都不想洩露租金水平，故即使寫字樓租期長達三至六年，租約詳情仍很保密。連政府田土廳也沒有具體數據，Big data談何容易？更遑論租期更短、更瑣碎的舖位和住宅租市。物業買賣也差不多，雖然成交價會公開，但一旦遇上「買殼」形式的公司轉讓，資訊又會變得含糊不清。

　　或許所謂Big data，並非完全適用於房地產的生態環境。當社會愈來愈追逐數字、忽略人性，其實可能簡單一次觀察和溝通，比起大數據更加容易找到商業行為的契機。在筆者眼中，Small data較Big data更為準確珍貴。