樓市若不爆煲，利息是不會急升

　　較早前金管局總裁陳德霖話港息會跟隨美息步伐加息，不會加得太快，陳總這句話令到我對加息要重新思考，而陳總講這句話的時候，港元已經接觸到弱方保證，金管局13次出手，總共買入了510億港元，令到香港銀行結餘體系只剩下不足1,300億，理論上不可以捱得幾耐，不過大家又不用擔心，香港還有超過10,000億儲備，足可以應付在這幾年流入的外資所需要的提取，而事實上已經被兌換的510億港元其實是火力探索，外資見到可以隨時兌換，金管局多口問一句都冇，所以費事再兌港元，令到港元不再觸及弱方保證，加息的迫切性亦隨之降低，所以，我估計陳總話加息步伐不會太快，就是這個理由。

　　這樣說是不是肯定以後港息一定跟隨美息步伐，不會突然加息，我認為這是不肯定，如果樓市爆煲，利息就會飆升，這與以往大家的概念不同，以往大家都會認為加息的步伐加快，樓市就有機會爆煲，現在反而掉轉，原因是在香港的外資存款，大多數都是經由財務公司以高成數按揭借給買樓的人，樓市若不爆煲，外資亦毋意收回，樂意享受高息貸款，至於港美利息上差距可以當作成本一部份，但倘若樓市爆煲，外資就會以最短時間收回貸出去的款項，如果太多業主被要求收回貸款，而他們又未能及時將物業轉按到銀行，最後是會被迫出售物業，做成放盤量多，樓價就會急跌，當外資收回貸款後，便會兌回美元，大量外資離去，銀行就會加息，所以我話樓市若不爆煲，利息是不會急升。

　　至於樓市在什麼情況下才會爆煲，其實是有很多，例如經濟轉壞，失業率急升，股市大冧等都會影響樓市，但那些情況暫時沒有跡象會發生，最大可能性是出自那些問財務公司借錢買樓的業主，如果他們未能及時還款，財務公司是會沒收他們的物業，再以銀主的身份變賣，如果銀主盤太多，承接力不足，就會做成樓價下跌，甚至爆煲，跟著利息就會急升，現在樓市的關鍵就是那一批問財務公司借錢買樓的業主，他們一定要按時還款。