1.
寄生虫阿笨 |
2014-11-25 09:43 |
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汤先生宅心仁厚,把逆按揭里的关键一语道破。许多为人子女的,都在打老人家的主意啊
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按博士的意思, 咁我地點都唔使驚無錢使. 只要有層樓, 慳慳地, 可以過世架拉...咁就'' 定當''啦.
在香港勞勞碌碌左成世人, 有乜求吖?
就係想安安樂樂地過活,尤其在年紀大了以後, 又或者退休之鹷, 可以居者有其屋, 食者有其飯,
又可以講, 唔想啲朋友約會都左計右算, 可以大家AA制, 出來消遣下. 除了身邊個老伴外, 朋友, 社交都好重要. 又唔使下下問仔女攞錢, 自尊心都好啲嗱.現在好多年青人不但不會付家用, 還倒過來問您攞呢....:(
對於我呢啲平淡中之平淡的星斗巿民來講, 乎復何求呢?
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博士: 自住的當然可以逆按,現在發展到出租的也可以逆按。 雖然說每個月都可以出一筆錢養老,但是這筆錢原來是要計息的。而且息率 比正向按揭的高出不少。到時,能留給子孫的遺產可能不多。
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我成日聽2010年樓價幾平, 利息幾低, 聽了太多次, 那些低息高按揭成數沒有信貸資料庫的美好日子已經過去了. 往事只能回味, 可否講下, 以前冇買, 而家應該點做……
呢下幾似讀書: 1 你才高八斗又聰明絕頂,唔使點温書都可拿取好成績。 2 中上才智者,如能得名師指導,亦可成大器。 3 普通才智者,唯有將勤補拙,或將目標set低少少,謮間唔係以成績為本嘅學校。 4 只是庸碌之輩……我相信多元智能呢回事,例如你要C朗讀好書,咪等如叫佢去死?不如踢波好過。
1 有人可得上一輩助攻,你楼價越高,他們越容易買楼。 2 有人相信「高人」指点,亦可在「相對低位」置產。 3 有人好勤勞,又肯省吃儉用,在適當時間亦可買楼。 4 要是有人人工本已不多,每月支出又不少儲唔倒錢,最惨係唔肯聽真正有心人指導,咁真係無遮無扇神仙難變呀!
我寫呢段嘢係有感而發的,今天睇倒新聞,話有家長因為想小朋友入名校而費盡心思,但其實他們的小孩有好多根本唔夠班去讀呢D學校,拔苗助長之下,可能結果係一個悲劇。
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劍兄, 午餐肉都有老翻, 不過啤左個嘜頭始終對家長黎講係好 sexy 的。
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6月1日 王永偉 論住宅 (摘部份) 新一代難買樓?網上論壇不時有年輕人抱怨,現時樓價高企,置業困難。部分人更認為儲蓄難以追上樓價,倒不如放棄置業目標,美其名曰「不作樓奴」;有餘錢倒不如用於消費、旅遊,享受人生。每個人都有規劃自己人身的權利,要不要置業,完全是個人決定,外人無從置喙;但「現時買樓較過去困難」的論點卻不一定正確。 現時置業是否比過去困難,答案視乎那個時段的過去。與2003年樓市谷底比較,現時樓價幾乎是當時的4倍,置業難度當然比那時高。但現時的置業難度,並不比上一個高峰期,即1997年為高。 1997年底,居於私樓家庭的入息中位數是23000元;1997年金融風暴前,當時黃埔花園一個建築面積558平方呎單位,成交價約430萬元。現時私樓家庭月入中位數30000元,同類單位新近成交價是530萬元左右。 一男一女,假設都是在30歲左右,如果月入都處於中位數,加起來的收入是2.5萬元,在現時按息及壓力測試下,大致可借入250萬元按揭,在市場上的選擇不會太多。但事實上,要在香港購置物業,除了樓價超跌那幾年,從來都不是輕鬆事,公平而言,上一代置業的難度,從來也不會比新一代低。 決定不要置業,完全可以是個人選擇,但「新一代置業較上一代難」,卻不是一個客觀的結論。 王永偉 按計劃執行董事
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TO: 4
哎唷~ 過去甚麼都沒有買的人, 可能現在買甚麼都漲價多了. 就以車位而言, 早幾年都係幾十萬, 現在連富榮花園車位都成交128萬了.
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To 6樓 星斗市民兄
1997年到依傢,大陸物價上漲咗幾倍,即係話今日嘅生活開銷遠比97年高。 30000對23000,只係收入而已,未計算支出嘅增加。
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9.
博士也真神人也 |
2014-11-25 12:32 |
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看到標題還以為政府將是樓市下跌原凶,大家不曾說過了政府對壓抑樓市無能為力嗎? 怎麼現在卻急於找代罪羊來?博士 不會口裡說好,卻後腳走佬吧. 升的跌不了,要跌救不生.生死有命,富貴由天,今天局面人人有責,誰也逃不了,要逃的早已夭夭.
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6樓所言有些少問題。的確,現今入息中位數升了,但是那文章中的筆者似乎看漏了貧富懸殊的問題。入息中位數上升並不等同全港市民富了,而更有可能代表富有的人更富,但貧者卻愈貧。按此邏輯,人們實際上更難買樓。
至於1樓所言的,我估熟知漢代推恩令歴史的博士未必全然同意。假如每對父母都將自己的房產之價值用盡,最終只會令家族必須將土地賣給財團或銀行,變相令土地更為集中於有權勢的人之手,大大削弱家族後代在貧富懸殊劇化之社會的存活率。其實,每個家族都有義務將土地循環再用,亦即將土地平均留給自己的子女。做不到呢點嘅家族,除非其子孫特別出色,否則在此消彼長的情況下,當現代農奴,亦即供樓給業主的租客之機會頗大。你可以想一想,假設第1個出生的地球人在地球插了旗,死後將地球按了給銀行,咁第2個出生的地球人就得永世當銀行的奴隸了。要怪就怪第1個生於地球嘅人唔識諗。
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11.
對不起我老花 |
2014-11-25 12:38 |
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若果您是這家公司的股東,不知您對近年業績是否擔憂?借貸升幅增加一倍,但收入升幅卻沒有增加,即欠債愈來愈多,收入卻無法相應改善,這家公司就是香港。
把這家公司過去十二年的表現分為每六年一段看,2002至2008年為第一期,2008至2014年為第二期。第一期的總借貸金額只增加了56%,但第二期竟增加了111%。但第一期的經濟增長為30%,第二期反而下降至26%,並未因大舉借貸而帶來額外的經濟增長,若扣除通脹,第二期基本沒有甚麼經濟增長可言。房產方面,第一期樓價上升了76%,第二期也上升了98%,可能有部份借貸是用來炒樓,對實體經濟沒有甚麼幫助。銀根供應方面,第一期的M3增加了68%,第二期的增幅相若,為79%。
有趣是這兩期的通脹率卻是天壤之別,第一期通脹只有7%,但第二期通脹高達21%。既然銀根供應增速相若,經濟活動增幅大致相同,樓價變化基本同步,誰令通脹獨領風騷?這與匯率變化所造成的輸入通脹不無關係,查第一期的人民幣匯率下跌了3%,但第二期卻反向大幅上升18%,這應與中美匯率談判的結果有關。無獨有偶,借貸的上升其實都與人民幣有關,上面提到第一、二期的借貸金額上升了56%和111%,但非港元的借貸金額同期竟上升了99%和220%,而港元借貸金額同期只上升了43%和65%,即外幣借貸升幅與港元借貸升幅比率從兩倍多增加至三倍多,其中亦以人民幣借貸為主。 根據金管局數據,第一期在香港使用的借貸金額上升了41%,第二期則上升76%,有正常的增加。但非本地使用的借貸同期的差異很大,第一期增幅為118%,第二期為252%,升幅驚人。換言之,大部份新增的借貸並非提供作境內用途,而是貸出作境外之用,因此對本地生產總值幫助不大。
隨美元轉強,美匯指數已升破88,港元因聯匯制度亦無可避免必須跟隨轉勢。事實上,第一期的港匯下跌20%,但第二期已止跌回升2%,近期有繼續上升趨勢。既然本地的金融借貸活動已不再以本地經濟活動為主,而成為國際(尤其是中國)的融資窗口,一方面當然生意大增,但同時亦必須承受更大的匯率變化風險,存戶好自為之。
香港中文大學地理與資源管理學系副教授
姚松炎博士
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13.
星斗巿民 |
2014-11-25 13:45 |
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引刀一快兄, 您說得對! 我COPIED出嚟只係俾大家參考. 97年用$40蚊可以食好好一個餐, 現在呢個價, 係上水火車站快餐裡, 食碟粟米肉粒飯(縮細版), 仲唔包野飲. 真係食唔飽呀~
銀紙貶值也~
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14.
回12 姚松炎博士 |
2014-11-25 14:37 |
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一般嚟講,銀行有美元存款,佢會貸出部份美元、有港元存款會貸出部份港元、有人仔存款會貸出部份人仔,不存在滙率變化的風險,只有炒房的同事有額度去冒滙價的上落,但額度都是受監控的。
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15.
引刀一快 |
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2014-11-25 14:42 |
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星斗市民兄
果時大眼雞五蚊幾條,瀬尿蝦五蚊一盤,依傢?大眼雞幾十蚊斤呀!滾啖湯都唔容易。97年到依傢,唯獨是隧道巴士冇起價,手機電話費仲平咗添!不過其它就升到粑粑聲,總體每月生活開銷,冇雙倍都升咗有6-7成。
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16.
引刀一快 |
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2014-11-25 14:45 |
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風險在大陸,好多人喺香港借低息港幣,轉存人仔,或者攞上大陸做嘢、放數。
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17.
向饭民说不 |
2014-11-25 14:55 |
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投资就要面对风险,这是香港人的精神。所以示威面对催泪弹,甚至死亡,也是一种风险。
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引刀兄……小弟與姚松炎博士在幾個月前,有幸在一個飯局中暢論楼市,我提出香港因為有負利率,加上M2及M3與楼價同步增長,因此楼價上升,係因果關係。 大陸就調翻轉,佢哋就係正利率(通脹只是1点幾、存款利率就2厘多),貨幣增長疲弱,因此楼價乏力。
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19.
大寶二寶 |
2014-11-25 15:00 |
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逆按揭呢樣嘢係外國就流行啫,中國人咁重親情,家庭觀念重嘅思維底下,除非你冇兒女,否則多數會將層樓留给下一代。所以可見將來呢樣嘢都吾會係主流。
共勉之,哈哈!
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20.
引刀一快 |
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2014-11-25 15:01 |
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