2. 亮劍 2014-03-27 09:12:34
就算每一呎私樓賣一万,條數可以有好多變化,現在當你係足球教練:
原本香港係打呢个 424。
A 地價----4,000
B 發展成本----2,000
C 毛利----4,000
D 實呎價----10,000
建築費升咗成仟,發展商要嘔翻一仟出來,要轉打呢个 433。
A 地價----4,000
B 發展成本----3,000
C 毛利----3,000
D 實呎價----10,000
發展成本再升,CY仲希望地價維持不變,要人打 442。
A 發展成本----4,000
B 地價----4,000
C 毛利----2,000
D 實呎價----10,000
但發展商話都係打翻 433好啲。
A 發展成本----4,000
B 地價----3,000
C 毛利----3,000
D 實呎價----10,000
當然發展商最想打 442啦。
A 發展成本----4,000
B 毛利----4,000
C 地價----2,000
D 實呎價----10,000
發展成本再升,要打 352。
A 毛利----3,000
B 發展成本----5,000
C 地價----2,000
D 實呎價----10,000
但現在發展商睇死你 CY同波叔好大喜功,要喺今个財政年度,硬推 18,800个單位,呢次有糊唔食,真係罪大惡極!咁大家一人出一分力,輪你大米圍你標,當食盡你政府土儲之後,咁就轉打 451都有份。
A 毛利----4,000
B 發展成本----5,000
C 地價----1,000
D 實呎價----10,000
我在弍樓嘅中心思想,係本人睇倒有「磚家」話地價跌咗喎,那麼樓價就会跟跌囉!
但佢哋喺發表呢啲偉論前,有無考慮過比較嗰兩幅地有下列因素差別?
發水成數有無唔同?
期間融資成本高低?
不同時間建築費用差距?
當時市場氣氛差異?
本人講一万銀一呎,只係想指出,就算打後幾年樓價,真係橫行冇升跌,你地價都可以有好大變化啫。
當地產商仲可以以溢價幾成,賣遠期樓花嗰陣,你打 442 執六七成毛利,真係閒過立秋。
其实毛利嘅嘢,係地產商落標前做評估,話明係估當然有機會估錯,現在市況太多不明朗因素,那麼發展商嘅精算師,當然落个執死雞價來保障自己啦,得嘅話安全系數高啲。
唔得嘅話俾同行執倒亦冇所謂,下个月政府又有另外兩幅地攞出來,到時咪再來過。
要是政府唔肯給人魚肉流標咁仲好,這等如中期供應減少 or 政府堅持高地價政策!
荃灣西三相連地,長江已經中咗左右兩幅,但連中間嗰幅都唔去爭以爭取協同效應;信和連白石角相連臨海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅價值,就知地產商个想法,係以計掂數為原則!
現在喺大西北及東涌嘅一手樓,你發展商要出貨平均實收 8仟一呎咁大把。
當建築費四仟銀一呎,利息、專業人士及其他費用係一千元。
呢度每呎成本係咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000?
樓價要是跌 3 成,那發展商平均實收係咪得翻5.6 K一呎?
那麼剩下來呢个600大元,究竟点分先?
政府收地價 3百、發展商攪四五六年執3百?
或政府零地價批地,然後讓利俾發展商執 12 %?
而在市區收舊樓重建呢條路,仲俾丰滙一炮打沉埋!
現在喺九龍收一間 50 年左右嘅舊樓,你一呎冇一万唔該死開。
當呢个地盆有一万呎,总樓面面積有 3.5 万實呎。
唔計地舖即先付 3.5 億俾業主。
當建築費四仟銀一呎,拆遷、利息、專業人士及其他費用係千五元。
在未計補地價因素下,當俾你發展商起夠总樓面面積 7 万實呎。
呢度係咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 億?
總成本加埋係 3.5 億 + 3.85 億等如 7.35 億,即每一呎成本係 7.35 億 / 7 万實呎 = 10,500 元!
同現在丰滙實收呎價一樣!!!
那麼呢个棵蓆:
發展商一毛子都執唔倒!
政府斗零補地價都無!
地舖業主條數都唔知點計!
大賺大攪、小賺小攪,無肉食盞攪!
喺農地轉屋地的談判過程中,你政府唔想俾人話官商勾結,那個補地價會去到盡。
但另一方面地產商要追求最大利潤,補地價最好越平越好。
雙方利益有嚴重衝突,又各自要向頂头上司及小股東負責交代,本來解決呢個差距嘅最佳方法,係後市有『想像式上升空間』!
例如XXX地區一手可平均 1 万出貨,條數咁計:
A 發展成本----4,000
B 地價----4,000
C 毛利----2,000
D 實呎價----10,000
你政府各級官員話明,你個市一升就做你世界,但所有成本真係升咗喎,那條數就要咁計:
A 地價----3,000
B 發展成本----5,000
C 毛利----2,000
D 實呎價----10,000
政府要是令人有『想像式上升空間』又點呢?香港大部分時間有通貨膨脹,那麽發展商當對下六年,呢个XXX地區每年每呎升 500 元,那條數就可以咁計:
A 地價----3,500
B 發展成本----6,500
C 毛利----3,000
D 實呎價----13,000
咁政府就可同小市民交代,拒哋已經係傾倒个「市價」返來。
而發展商亦可發表,拒哋出呢个3,500高價,係睇好後市啫!
現在個市曲街,地代食榖種、發展商推大碼貨樓花有困難、政府拍地收入大減,最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀!
呢幾年地產業,日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出來,阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市,加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升,那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎?
大伙兒都係讀嗰啲書,揸住嘅又係相同數據用來計,分別只是部分觀点有落差,那麼真係一個唔好彩,嗰班仲裁人估出來嘅價,仲高過政府心目中嗰口價的話,咁地產商咪窩輪炒粉要唔要硬食先?
無咗『想像式上升空間』,那幾个大型發展商會點玩,仲唔係傻仔都估倒嗎?
而呢个『想像式上升空間』可以係人們美麗嘅幻想,未必實際出現都得嫁!
但現在 CY 就連人哋發下白日夢都唔俾,咁大家咪齐齐学小學生做加減數囉!
你發展成本每升一百,地價減翻一百;或你預計樓價每呎跌一百,地價又減翻一百,係咪正路過正路先!