張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
新冠肺炎疫情還未全球受控，美國確診人數已爬過中國，成為全世界第一。現時全球疫情產生根本性轉化，由年初的中國華中一帶轉向歐洲南部意大利及西班牙等，再登陸美國全境，疫情震央變成意大利／西班牙和美國大都市。大中華地區已成功控制本土疫情，下一波及是嚴防輸入個案，大中華地區主要涉外都市包括北京、上海、廣東、港澳及台灣一律執行外來者強制隔離十四天的限制，期望可以有效地將新冠肺炎病毒拒諸門外。
樓市悄然產生根本性轉變
逾月的新冠肺炎疫情已震散各種投資產品價格，不論油金股匯都全線大跌，難得地香港住宅樓價相對較為平穩，雖然本港恒指曾經跌至三年新低。香港住宅樓市正悄然產生根本性主導轉變，分水嶺是今年的二月份。
翻起最近幾年的香港住宅樓市歷史，相信各位讀者不會反對近期最影響樓市的因素是特區政府推出的各種辣招，根本地壓低二手市場的交易量，並間接地扶助一手市場成交金額和宗數，促使一手樓佔比逐年增大。連串辣招促成一手新盤主導整體和地區的交易單價、數目及主持供需平衡點。當開發商以較高的呎價開售同區新盤時，這些一手成交案例便為二手小業主訂價指標。一手發展商連同銀行制定各種訂房的方法，二手小業主處於被動位置，唯有被「牽着鼻子走」了。
二月初的一手樓停售基本性扭轉上述秩序。因為疫情肆虐，二月未有全新樓盤推售，新盤貨尾只能成交350伙；截至3月22日，一手市場只暫錄得約710宗成交，但是當中仍有不少大額及破頂呎價成交記錄。本月21日，日出康城9C期次輪銷售102伙，即日只賣出66.7%，較首輪即日勁沽約90%明顯地遜色了，反映出一手單位推售情形沒有去年時輕鬆。預料今年開盤的開發商會調整售賣策略，例如減低平均呎價、再提供銀行按揭上的附加按揭額、延長付款年期等等。不難預測鼠年一手樓成交數目和總金額可能出現逆轉下跌的結果。
二手樓小業主加快「搶灘」
三月份，主要發展商未肯降價促銷新盤，但是不少二手樓小業主已經「搶灘」了，各區的大屋苑單位和單幢住宅樓齊齊發現減價成交案例。據某香港報章統計二大中細價屋苑的價量變化，反映逾六成半屋苑三月至二十五號成交量，已超越二月水平，其中天水圍嘉湖山莊表現最可人，迄今本月已錄得51宗成交，較上月全月幾乎增加100%，亦創近來半年新高。值得留意，這些成交案例主要都是小業主們「止賺」離場，還算是有秩序式調整。
對於整體住宅樓市，疫情首先影響是新訂租金明顯下降，出現重回三年前舊租水位。如果翻查中原地產二手住宅按月租金統計資料，今輪住宅租金明顯下調始見於2019年8月，直至今年二月該指數足足下降8%以上，還未計算上疫情對租金影響因素。
租金下調減低業主持貨信心
對於眾多買樓收租一族，租金下調是立時的感覺，嚴重減低持貨能力和信心，促使他們反思投貨持續性。歷史上，租金下調未來肯定啟動樓價跟隨向下，但是每每是跌市初期中租金跌幅仍比價格回調幅度較高，形成開啟一道「逃出門」讓投資者可以「止賺」離場。筆者相信三月離場的一群投資者主要持貨較多和較久的，還可以「奢侈」地沽貨 「止賺」「光榮退場」，可幸未浮現恐慌性拋售現象。
從最新疫情地區轉化，筆者恐怕整體肺疫不可能短期地完成清除，時間愈是拖長愈對全球經濟產生巨大殺傷力，肯定無一國家或地區可以「獨善其身」。經濟持續變化肯定拉高香港失業率，對住宅樓價產生持久性破壞，影響程度還看疫情如何。肺疫已暫時地改變投資者對未來樓價「只升不跌」的觀念，願意沽貨離場，持有現金再找尋合算的投資機會。
開發商願大削叫價機會不高
面對未來一手貨源供應不會持續上升的局面，開發商願意大削叫價的機會不高，預料仍會採用「惜售」方式，盡量以量取價維持叫價的態度。
一手單位的推售量出現下跌勢頭，二手小業主則視乎整體經濟局面會彈性取價，二手樓成交佔比可望回頭上升。當整體樓價出現明顯整改後，特區政府會疫後再檢討樓市辣招方針，不排除明年出現「先局部、後整體」式取消行動，使香港樓市重回市場化，有助長遠市場健康發展。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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