啟德發展區商業地上周流標之呼聲甚高，但最終以高價批出，其必被市場解讀為發展商看好後市。這個原因當然是發展商投地的重要因素之一，但高銀之所以勇猛地出高價，另一原因是為其旁邊的住宅用地提高價值，因為只有投得這兩幅地皮，才能綜合發展，令兩個地盤都有單位望到維港海景，變相為住宅地提高價值。
調整設計 手上鄰地升值
高銀目前在啟德跑道區有兩幅地，打開地圖一看，兩幅地位置正好相鄰。其中，啟德第4B區4號住宅於去年11月投得，每呎樓面地價15,497元，望向九龍灣市景。而剛中標的第4C區4號商業 / 酒店用地，每呎樓面地價為12,888元，望向全維港景。
試想像，如果今次商業 / 酒店地由其他發展商投得，建築物設計必然盡量望到更多維港海景，變相抑制後方住宅地的潛在發展價值。而今次高銀將兩幅地囊括，明言將綜合策劃兩個項目作整體發展，合理發揮兩地協同效應，意味將來望維港海景的商業 / 酒店地更可以作出適度的調整，令後方原本景觀較遜色的住宅地受惠，進一步提高住宅地價值。
萊坊：長期租金回報率3%
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文昨日坦言，中標價較預期為高，反映中標發展商看好該區，再加上項目與中標集團在區內其他項目有協同效應，形容今次高銀的出價屬「志在必得價」。不過，始終發展規模大及資金回收期長，林浩文估計發展商會以長線投資及收租為主，估計長期租金回報率約3%至3.5%。
林浩文指，地皮雖然擁有全維港煙花海景，但缺點是交通配套未完善及區內商業氣氛不足。但長線而言，啟德有CBD 2效應，項目已具備相當優勢，估計未來會發展5星級酒店、寫字樓、零售及其他商業配套。
戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦亦估計，今次發展商出高價，是看好未來區內發展日趨成熟，待將來區內的運輸系統完成，地盤的向外交通將變得更方便。他續說，目前啟德及觀塘一帶寫字樓租金跟核心區有頗大差距，將來建好的寫字樓有能力吸引大型企業用作集團總部，反映高銀是為長遠的發展作部署。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
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