【置业风险之劏铺僭建 】劏铺暗藏僭建 200业主踩陷阱

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【置业风险之劏铺僭建 】劏铺暗藏僭建 200业主踩陷阱
(文汇报) 2022年5月26日
交易图则不符官图 疑尽信发展商指定律师行中招

以银码细作招徕的劏铺,近年来吸引不少财力有限的市民投资,惟发展商劏铺时有些位置暗藏僭建物,小业主不查清楚就要为发展商孭镬。大埔一个商场早年被发展商分间成多个细铺,再以分契方式将业权拆细卖予200多名小业主。6年多过去,「计时炸弹」引爆,业主们近日被告知商场一些「鬼祟位」有僭建物,屋宇署下令还原,涉约百万元工程费,其间商场或要停业,小业主「零收入」大半年。香港文汇报与专业测量师实地了解,以及翻查当年文件,发现无论是地产代理的楼盘宣传品还是业权转让合约,所披露的改建图则均与屋宇署批准的图则有出入,而业主们怀疑尽信发展商的指定律师行,未有自行聘用律师以及向屋宇署覆核相关图则,导致懵然堕入「买铺送僭建物」的陷阱中。◆香港文汇报记者 广济

大埔一个商场本月初收到一封屋宇署的来信,命令200多名业主於60天内,拆除商场3楼平台上的搭建物,以及1至4楼天井附建的金属通风管及承托支架。

劏铺工程期同时卖楼花

负责管理该商场的陈主任近日接受香港文汇报查询时透露,上址建於上世纪七十年代,一共有7层楼高,地下至3楼是商场,4至7楼是住宅单位,地下至3楼的商场早年一直经营酒楼。2014年,一个发展商收购该商场的业权,并在2015年分间成200多间细铺位,工程期间同步以楼花形式进行卖铺招商行动。不少小业主仅靠发展商及地产代理提供的文件及宣传单张,掌握商场改装后的格局。

由於铺与铺之间的分隔物并非砖墙之类的永久固定构建物,不影响楼宇结构,无须就分间工程向屋宇署提出申请,但今次屋宇署的来信就揭露一些细节位疑未经批准擅自改装。

3楼厕所及主力墙被拆

为查清该商场僭建情况,香港文汇报日前邀请测量师姚洁凝与记者一同进行实地巡察,再对比屋宇署历年图则纪录,发现屋宇署所指的违建情况属实。屋宇署纪录显示,该商场3楼原始图则最早记录於1972年5月,其后分别於1973年11月、2015年10月及2016年3月有3次关於3楼的平面图更新。据陈主任及部分业主透露,绝大多数小业主在2015年6月至2016年初买入业权。

姚洁凝表示,被指有搭建物的位置是3楼359及360号铺右侧。屋宇署相关图则均显示该处原本是厕所及平台,但现场所见,厕所被拆卸,原本无上盖的平台僭建天花板,原图则平台及洗手间之间的主力墙也被拆除。至於涉违建的金属通风管及承托支架,记者爬上隔壁大厦的天台观察,发现商场天井处的确有两条违建的金属通风管。

姚洁凝翻查屋宇署资料发现,2015年上址仅获准楼梯改建,2016年获准外墙改建,但并没有批准改动平台及通风管的相关纪录,擅自改动就是「僭建」的法律定义。

然而,业主们声称买铺时不知道商场改建「模拟图」未经屋宇署批准施工。2015年以180多万元买入359号铺的小业主黎先生向香港文汇报出示当年地产代理提供的宣传单、该年6月签订的临时合约,以及同年10月通过发展商指定律师行签订的正式分契。三份文件的平面图都显示,该处平台有天花板、主力墙被拆,被打通为走廊,与屋宇署同期获批图则不符。