荒废鱼塘欠管理 严重浪费土地资源
「湿地」在香港彷佛神圣不可侵犯，多年来只要被冠上湿地一词，即使「湿地缓冲区」土地亦只能晒太阳或以极低密度发展。在面对香港土地严重短缺，面积超过1,200公顷的湿地缓冲区，是否存在进一步发展的空间，令保育与发展共融，社会近年有不少议论。专家认为，现时湿地缓冲区容许建屋的地积比率只为约0.4倍，浪费珍贵土地资源，建议适度提升至2倍，也有更大设计弹性减低对湿地的影响。
曾任香港规划师学会副会长的杜立基在接受香港文汇报访问时，认为缓冲区原意并非不准发展，只要规划得当，应该有「松绑」空间：「如果我们每次讲到缓冲区就等同於保育区，什么都不许发展，那就不应该叫缓冲区，但在环保人士角度，他们不会想缓冲区有任何发展，觉得鱼塘即使荒废都有其荒废的价值，这个看法我有保留，鱼塘无管理不会更好。」
规划师：以设计迁就生态环境
他表示，环保人士对於湿地缓冲区内的发展，主要是担心光害或楼宇高度影响到湿地生态，但其实这些都可以用设计来作出迁就，例如一些特制玻璃窗能够减少室内灯光射出室外，而物业亦可以梯级发展，向湿地一方较低矮，向马路一方则可以较高，尽量做到减少对湿地的影响。
他认为，现时缓冲区内只容许约0.4倍的低密度地积比率，即类似锦绣花园那种密密麻麻的建筑物，站在规划角度，难以做到一个好的设计去帮助湿地保育。「如果我们由科学角度入手，缓冲区是否只能建别墅屋仔呢？ 但现在不少绿色团体的态度是连0.4倍都不准发展。」杜立基说。
杜立基认为，缓冲区内的地积比率应该放宽至2倍，楼高可至8至10多层，这样反而有更大设计弹性，例如留出一条通风廊等，对发展商而言也有更大诱因让他们去协助保育。但他坦言，现时社会对发展商信任度低，舆论偏向绿色团体，该范围内的发展项目都未能顺利开展。杜立基说：「如果香港没有人口增长或土地问题，湿地缓冲区完全可以任其自生自灭，但现在情况明显并不是这种。」
促港府重新审视湿地管理
建筑、测量、都市规划及园境界立法会议员谢伟铨接受香港文汇报访问时表示，湿地缓冲区规模达过千公顷，应该要更好利用，除检视发展密度外，亦需检视范围会否过大，令香港可以有更多可用土地的同时，又不会影响湿地保育。他又指不少湿地正缺乏管理，被非法改变用途而影响生态，政府应积极思考如何维持或提升这些土地的生态价值。
谢伟铨认为，社会在讨论利用湿地缓冲区土地时，亦要将目光放到整个新界区，整个规划都要重新审视，并加快基建发展，尤其是在大湾区发展大方向下，当深圳边境已高速发展，新界亦不应再停留在过去发展及低人口密度的状况，这显然已不合时宜。
市场上亦不乏反对开发湿地缓冲区的声音。其中普缙执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，本港湿地价值高，缓冲区本身有其存在价值，相比发展湿地缓冲区，政府应研究发展郊野公园边陲。他又认同现时湿地鱼塘有荒废现象，但认为主因在於政府未有积极参与保育所致。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚亦指，湿地与湿地缓冲区本身是相关连，保育区与人类活动范围必须要有一定区隔，因此其发展受到限制可以理解。他认为触碰这类与湿地保育相关土地，必然会引起环保人士反对，社会必须对如何发展凝聚共识才可行。
新地人工湿地重现生机
事实上，近年有发展商尝试实行人工管理湿地，以证明发展与保育共存。新地在锦田住宅项目Park YOHO旁边一幅5公顷农地，试行香港首个私人管理湿地。必须说明的是，该项目所处位置在保育缓冲区以外，故较容易通过城规申请。而发展商最终成功人工重现湿地生态。
据了解，项目自2014年展开工程，两年后完成，不仅修复荒废农地变作半自然咸淡水湿地，种植芦苇及红树，记者近日实地观察，并向发展商方面了解，湿地至今已录得逾180个物种，包括属近危级别的蜻蜓「广濑妹蟌」，并定期有人员监察湿地，令湿地生机盎然。而湿地占住宅管理费用不多，只约1%，发展商明言希望为日后其他同类项目起示范作用。
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