疫情反覆拖累经济 营商环境持续疲弱
本港去年受连场暴力示威影响，今年又遭疫情及美国制裁等打击，经济及商业气氛疲弱，商业用地价格亦不断下滑。下月便进入港府第三财季（10月至12月），政府日内将公布新一季卖地计划，香港文汇报翻查资料，中环新海滨民耀街用地本来安排於本财季（第二财季）内发售，但至上周仍未推出招标，市场估计政府或因应市况作出延期招标安排。普缙集团於7月时对该地皮估值仅370亿元，较今年2月时最高估值920亿元下调近六成。
■香港文汇报记者 颜伦乐
为应对疫情及经济下滑等影响，政府推出的多轮纾困措施加剧了财政赤字，政府预计本财年财赤会大幅增至约3,000亿元，而香港卖地收入占去年库房收入四分之一，属最大收入来源，稳定的地价收入无可避免成为政府减赤选项之一。当中最值钱的中环商业地王是本财年库房收入的关键。但现时疫情反覆，本港经济又陷入负增长，商业气氛疲弱，影响商业地价值，若此时赶急推出中环地王，未必能够卖出好价钱，也会大幅削减了日后减赤的弹药。
硬推地皮将影响库房收入
根据仲量联行最新发表的《香港地产市场观察》，整体甲级写字楼租金8月按月下跌1.7%，中环甲级写字楼租金跌幅仍为各区最高，租金按月下跌2.5%，原因是空置率已升至6%，为2005年12月以来最高。区内新租赁成交寥寥可数，其中部分个案为租户原区搬迁至其他写字楼以节省成本。
香港文汇报翻查资料，政府原本是安排中环地王於本财季招标，但本财季已来到尾声，中环地王依然未见踪影，不免令人疑惑招标安排是否有所变动。香港文汇报上周向政府查询招标进度，政府未有正面回应，只表示「一如以往，卖地安排会适时作出公布」。有市场人士相信，因地价大跌，政府或会延迟推出地皮，以免地价价值大跌对库房所造成的影响。
西九商地低估值46%成交
资料显示，这幅中环核心区商业地位於皇后像广场以北，邻近国金2期，占地51.6万方尺，分为3A及3B两期发展，总楼面逾184万方尺。政府曾预告地皮将采用「双信封」式招标，除标价外，技术细节及设计亦会考虑在内。今年2月底，普缙集团对地皮估值曾达920亿元，每尺楼面地价5万元，但至7月时已下调至370亿元，估值足足大跌近六成。
事实上，受到去年连场暴力示威影响，本港营商环境急剧恶化，商业地皮的价值急挫，明显如西九龙港铁站上盖商业地，去年初时市场估值约达千亿元，然而自去年6月份因修例风波引发越来越激烈的暴力活动后，测量师已不断下调地皮估值，到去年11月招标时的最高估值已降至791亿元，最后由新地以约422亿元投得，成交价较市场下调了的最高估值791亿元，还低46.65%。
铜锣湾商地有望下季登场
不过，华坊谘询资深董事梁沛泓认为，下财季或会有另一幅贵重商业地可能推出，位於铜锣湾加路连山道商业地，地皮由前机电工程署总部改划而成，占地约15.9万方尺，可建楼面107.6万方尺，当中包括一所地区康复中心及幼儿中心、一个不少於125个停车位的公众停车场，以及公共交通上落客设施，此外亦需提供最少6.5万方尺公众休憩用地。
梁沛泓分析，随着希云街及加路连山道旧楼群，包括希云大厦、礼信大厦、礼希大楼、礼云大楼、礼加大楼及加路连大楼的重建，该地段将有一番新景象，有利此商业地的价值。他对地皮估值达161亿元至172亿元，每尺楼面地价约1.5万元至1.6万元。值得留意，铜锣湾大地主希慎在地皮周边有多个商业项目，包括希慎广场及礼顿中心等。
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