中环邮政局千亿商地上阵

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地产新闻
中环邮政局千亿商地上阵
(文汇报) 2020年2月28日
采「双信封」招标 卖地收入达标关键

面对下财年将有创纪录的1,391亿元财赤,港府急待开源,中环邮政局估值近千亿元的商业地上场。政府昨公布,下财年将推出中环新海滨3号用地,地盘包含邮政总局及天星码头停车场,并罕有以「双信封」招标,即除标价之外,也要看设计。虽然面对市道下滑,但因地皮优质,业界对标价普遍乐观,预料每方尺楼面地价最高可至5万元,估值最高920亿元,成为下财年1,180亿元卖地收入的达标关键。■香港文汇报记者 颜伦乐

港岛中区为香港政经中心,近年可出售土地只余下中环新海滨3号及5号地盘,合共223.89万方尺,被称为核心区最后两幅靓地。其中,中环新海滨3号用地(卖地表内称为中环新海滨民耀街用地),发展局昨公布将安排於新财年招标出售,业界料每尺楼面地价将打破恒地2017年以232.8亿元投得中环美利道商业地的旧纪录(每尺楼面地价50,064元)。

资料显示,该地位於皇后像广场以北,邻近国金2期,占地达51.6万方尺,将分为3A及3B两期发展,总楼面达161.5万方尺。当中,龙和道以北的3A期将先行发展,南面的3B期则须待邮政总局搬迁后才能发展。

设计须衬中环太平山景

值得留意的是,今次地皮将采用「双信封」式招标。发展局局长黄伟纶解释:「一个是技术细节,设计会如何做,另一个是标价。两个信封经适当打分后,最高分的就会夺标,确保设计元素能够得到适当重视。」换言之,这幅商业靓地不是单纯以价高者得中标,有意入标的发展商需要在设计上多做功夫。

黄伟纶指出,地皮属於策略性地标式用地,规模大又优越,除提供商业设施外,还有园景平台,将海滨与近太平山的地方适当连贯起来,因此设计元素相当重要,用「双信封」形式是合适做法。黄伟纶说,打算就设计建议纲领谘询海滨事务委员会,招标时会公开条件,不担心透明度问题,亦不会广泛应用到其他用地。

受修例风波及新冠肺炎疫情打击,本港商业市道前景备受考验,被问到这个时候推地会否予外界贱卖土地的感觉,他强调当局推地随行就市,会以当刻市价卖地,不到底价亦不会卖出,不存在贱卖土地。

普缙执行董事及企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典指出,地皮仍未确实推出,此时评论是否贱卖并不公道,但如果往后在市况不景时仍然坚持卖地,政府就要小心衡量,以免让人感觉「益咗发展商」,确保库房收入。

市道差银码大有流标风险

他分析,地皮位处核心商业地带,毗连港铁香港及中环站,景观及位置优越,供应绝无仅有,势必受全城注目,预计楼面地价可达每方尺5万元,与3年前美利道地皮(每尺楼面地价50,064元)睇齐,估值可达920亿元。惟发展商要负责兴建大型休憩及跨平台设施,增加发展成本。

前日公布的财政预算案估计下财年卖地收入1,180亿元,今次中环商地王会是卖地收入达标的关键,泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚直言,地皮银码「天价」,有一定流标风险,尤其最近写字楼租金下跌,加上同期仍有其他商业用地供应,如铜锣湾加路连山道,将摊分发展商投资。

除今次中环商地王,新财年卖地表内尚有5幅商业地待售,3幅位於启德,其余在东涌及加路连山道,总商业楼面达83.37万平米。