根据调查机构Demographia最新报告，去年香港楼价中位数终於出现回落，由2018年的717万元，降至去年704万元，但跌幅只有1.8%，对香港市民来说可谓「不痛不痒」。评级机构穆迪昨日更将港府无力解决高楼价问题，列为下调香港评级的理由之一。香港楼市问题，归根究柢还是供求问题，供应长期跟不上需求，加上楼价升幅远超薪酬升幅，均令香港走不出高楼价的「死局」。
香港高楼价问题已持续十多年时间，近年情况恶化，离不开几个因素。首先与大环境相关，美国持续量化宽松，热钱流入香港；香港的低息环境亦吸引不少市民入市，需求持续上升之际，楼宇供应却迟迟未能跟上。
屡推辣招 盘源大减
此之所以，政府於2010年后推出多轮「需求管理措施」，俗称「辣招」，包括额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)、加强版从价印花税。这些辣招每每能於推出之初对楼价有一定压抑作用，但亦加重换楼成本，令业主不愿放盘，导致市场上盘源大减，令楼价不容易下降，甚至越出招楼价越升，成为辣招副作用。
另外，薪酬升幅远逊楼价升幅。资料显示，差估楼价指数2010年1月报138.3点，当年第一季就业收入中位数为1.2万元。到2019年，差估指数於9月录381.3点，而2019年第3季就业收入中位数为1.89万元。换言之，楼价其间上升1.76倍时，薪酬只上升55.8%。
最近政府公布十年长远房屋策略，预测未来十年房屋供应目标为43万个，往后每年私宅供应1.29万伙，全部不增反减。楼价高企下，需求殷切下，住宅供应却更见紧绌。
土地供应专责小组去年底曾直指，香港的土地短缺问题迫在眉睫，短期的情况尤为严峻。小组认为政府的《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》研究所估算的1,200公顷土地短缺数字过於保守，很多土地的需求及供应的不确定因素未有计算在内，所以单是土地短缺的数字应该已经超过1,200公顷。因此，如何增加并确保供应快速到位，将成为今后楼价能否平稳的关键所在。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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