46%市民料楼价跌 未反映11月环境再恶化
楼市近月走势阴晴不定，政府10月中公布放宽按保，一度刺激楼市反弹，花旗银行该月进行之第四季市民置业意向调查，显示市民当时对后市信心稍见回复，46%人预期楼价未来1年下跌，较上季大减10个百分点。不过，10月后负面消息不绝，零售管理协会昨日警告未来半年有裁员及结业潮，估计有7,000间零售公司执笠。数据显示，楼价走势与失业率关联度极大，观乎近日新盘销情减慢，二手交投亦淡静，有学者担心未来半年失业率或升至3.6%，数万人饭碗不保，楼价期间将再跌半成以上。
花旗银行昨日公布今年第四季市民置业意向调查结果，市民对后市信心稍见恢复，46%受访者预期楼价在未来12个月下跌，比例较上季显著下降10个百分点；认为会上升或平稳的受访者有21%及32%，比例按季升3个百分点及6个百分点。虽然仍有60%受访者认为现时非置业理想时机，但比例较上季已跌8个百分点。
种种迹象显示楼价回落
花旗银行零售银行业务主管李贵庄昨表示，虽然大多数受访者认为楼价将在未来1年下跌，以及现时非置业理想时机，但比例均较上季下跌，反映睇淡后市人士减少。然而，有业界人士提醒，相关调查於10月进行，当时正值政府公布放宽八成至九成按揭保险计划，现时该利好消息已被负面消息淹没，中美贸易战反覆、暴力示威升级、社会持续动荡、失业率上升等，都打击市民入市信心。从近期新盘销情已见减慢，二手交投亦淡静，种种迹象显示楼市重回跌轨。
值得留意的是，10月市民对后市信心稍升之际，仍有57%受访者表示现时对置业非常不感兴趣 / 颇不感兴趣，比例较上季上升6个百分点。李贵庄认为，数据反映前景未明朗下，受访者对楼市前景仍持观望态度。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚亦表示，下半年楼价虽然有所下跌，但始终仍处高位，所以调查出现大部分准买家认为现时非买楼时机。
未来半年料7千店铺结业
浸大财务及决策系副教授麦萃才认为，未来失业率上升才更令人担心。他指，本港失业率最近急升至3.1%，以过去三个月平均值去计算，失业率升幅正逐渐扩大。他又引用零售管理协会最新数据，估计未来半年将有7,000店铺结业，假设每间店铺员工有5人至10人，即市场或将新增数以万计的失业大军。
麦萃才估算，除零售外，物流、餐饮、旅游业等都会受到冲击。在各行各业连锁影响下，预测未来半年失业人数或增加至少2万人，失业率於半年内或将急升至3.6%，而且「这估算还是在经济无进一步变坏下推测。」面对失业率上升，他认为，最受影响将为明年毕业的学生，因为企业会调整请人策略。
楼价走势与失业率呈反向
数据显示，本港楼价走势与失业率的关联度极大，属於反向走势，即失业率低时楼价就高，反之失业率高时楼价就低。麦萃才指出，经济下滑将导致部分无急切需求人士、收入不稳定人士等推迟置业计划，亦会有个别业主或为资金周转问题卖楼。但按照近半年中美贸易战恶化及社会动荡下的楼市走势去看，相信明年楼市大跌的可能性亦不大，估计跌幅与今年下半年相若，跌幅约5%。
他解释，现时经济环境与1997年亚洲金融风暴及2003年沙士疫情不一样，有实力置业人士并非最受经济衰退影响的一群，而业主肯减价空间亦不大。再者香港住屋需求大，发展商相比以往经济低潮期亦更有实力防守，均令今次经济衰退对楼价的影响有所降低。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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