买招标楼按揭大有学问 按保点计你又知几多?

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地产新闻
买招标楼按揭大有学问 按保点计你又知几多?
(东方) 2019年5月22日
近期新盘市场仍有不少招标形式出售的物业,与传统价单形式相比,市民透过招标买楼敍造按揭大有学问,银行估价、楼盘合约价及折实价等细节,将决定入市所需的资金部署,一不留神随时大失预算!

●预先批核小心估价
由於招标卖楼过程中,发展商毋须提供价单,买家自由入标或使楼盘成交价高於银行估价,令首期预算超支。利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指,市场上的招标楼盘成交价多数与市价相近,银行估价不足情况少见。

不过,她仍建议,买家入标前,参考地产代理给予的楼价资讯及附近楼盘的售价,入标价不宜超出市价或银行估价一成, 以控制供楼预算或降低银行估价不足风险。如果担心个人收入和信用状况影响可敍做的按揭贷款额,则可先向银行申请作预先批核。

●按揭保险资格视乎楼盘合约价
由於发展商多会为楼盘提供折扣及回赠优惠,以致楼盘合约价及最终折实价不同。中原按揭经纪董事总经理王美凤指出,香港按揭证券公司审视按揭保险符合条件时,以楼盘合约价(面价)计算。

目前楼价须低於600万元,才合资格向按揭证券公司申请按揭保险,以敍做八成按揭。王美凤举例,若招标楼盘未扣除优惠的合约价为700万,即使折实价少於600万,买家亦不符合资格购买按揭保险,以致只能敍做六成按揭,意味首期高达楼价四成。

●银行承造按揭成数视乎楼盘折实价
银行为买家承造按揭时,则以楼盘折实价计算成数,折实价即是扣除发展商提供的优惠后的楼盘售价。若合资格购买按保,受保障的额外楼价成数亦以折实价计算。以楼盘合约价为550万元,折实价为450万元为例,敍做八成按揭,贷款金额为360万元。

●按揭申请需时较长
王美凤指,招标楼盘的成交纪录册上多数只列明合约价,虽然册上普遍有注明优惠详情,不过折实价计算过程费时,银行於申请按揭时或需较长时间处理。