启德住宅地半年跌价两成

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地产新闻
启德住宅地半年跌价两成
(文汇报) 2018年11月8日
尺价1.45万符预期 反映楼市回软具指标作用

香港文汇报讯(记者 颜伦乐)继早前山顶地王流标后,昨日开标的启德地皮造价亦不理想,楼市更添阴霾。地政总署公布,启德第4B区3号住宅地,由会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团4家发展商合资以83.33亿元中标。按可建楼面约57.46万方尺计算,每尺楼面地价约14,502元,相比今年5月新地投得的同区启德地盘,地价半年下跌约18%。测量师认为,成交价反映市况回软,料对后市具指标作用。

启德第4B区3号住宅地为跑道区首幅招标地皮。地政总署公布,会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团合资以83.33亿元中标,为市场最高出价。虽然此前市场对该地皮估值介乎每方尺楼面地价13,800元至16,000元,今次中标价亦位於预期之内,但其实测量师普遍都估计在16,000元水平,即成交价较他们估值跌10%,故不少测量师昨日都对成交地价跌眼镜。

4大孖沙合资83亿中标

翻查资料,新地於今年5月以251.61亿元中标启德第1F区1号地盘,每尺楼面地价约17,776元,这意味启德地价於近半年内下泻约18%。不过,普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典昨回覆香港文汇报查询时说,新地该幅地皮包含地下街楼面,而且邻近港铁站,配套更完善,所以有测量师认为不可直接比较。

而若果与今年初恒地及会德丰向海航系购入的三幅启德纯住宅用地,该三幅地皮每尺楼面地价介乎14,952至15,162元,今次地价与之相比下跌3%至4.4%。

预计总投资140亿至150亿

然而,上述年初成交的海航三幅启德住宅地,位置上相比起来较今次第4B区3号住宅地逊色,故今次地价仍然属於市场预测偏低水平。翻查项目之前截标时收到8份标书,不乏大型地产商身影,包括长实、新地、中海外、嘉华及信置(合资)等,这些大财团今次出价更低,一定程度反映对后市看法倾向保守,约一个月后政府公布启德地出价资料时,或可一窥究竟。

发展商昨日回应,指地盘位置临海,大部分单位可享东九龙CBD2核心商业区海景。而会德丰副主席梁志坚回应时透露,项目投资额约为140亿元至150亿元,但目前仍然与合作伙伴研究项目发展方向。

大孖沙组财团显风险忧虑

美联测量师行董事林子彬表示,受到近期市况转静及有地皮流标等因素影响,加上启德跑道区未来潜在住宅地供应较多,故是次批出之地价为市场预期下限,但亦属合理水平。而发展商以合组财团形式中标,可以摊薄风险,同时反映对后市态度偏向保守。而且往后启德区一带仍有多幅地皮推出,预料发展商亦要保留实力,故出价较审慎。

他分析今次地皮造价逊色原因,除近期市况回软外,地皮景观亦属跑道区中「次一等」。该地虽然位置临海,但料以九龙湾一带城市景为主,而稍后推出同地段同方向之地皮,相信地价水平相若;至於其余拥有全海景致之优质地皮,料地价会较高,不但反映位置优势,料对该区及后市具有指标作用。