港楼市风险骤升 增供应须慎拿捏

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地产新闻
港楼市风险骤升 增供应须慎拿捏
(东方) 2018年9月14日
美国联储局九月下旬势再加息,年内香港银行上调最优惠利率也事在必行,意味利率正常化正式启始。当前中美贸易战,香港经济不明朗,楼市调整压力增加,适逢政府检讨土地政策即将有初拟,当局必须小心拿捏,审慎平衡短期市场风险与长期供需管理,避免重蹈覆辙!

据海外研究报告显示,在全球住宅物业市场中,香港是四个极高风险的主要城市之一,足以对经济活动造成威胁。这些高危楼市的特色,是经历了长时间上升、估值偏高、按揭债务水平高,且浮息占了相当部分。事实上,十年量宽,超低息环境造就资产泡沫,香港楼市经历开埠以来罕见的上升周期。可是,现今有利周期持续的因素逐渐减少,反而诱发逆转的风险正不断上升。无论是政府抑或投资者,都应该及时做好资产价格短期调整的防备。

楼市短期风险上升,是市场周期表现,本来就不应与长期供需规划混为一谈。不过,应对短期市场风险急升,也不能因为这是早在预期而掉以轻心。要知道,在不适当时间对长期供应说得太死,犹如在非常时期对悲观的市场预期多踩一脚,结果可以是灾难性。当年政府扬言每年供应「八万五」单位正正是好心做坏事,楼市盛极而衰的痛苦岁月,香港人仍历历在目。

次季开始,特区政府为土地政策进行大型谘询,预计专责小组会在本月底提交初步观察。随着香港人口持续增加,住屋短缺问题严重,长此下去不利经济可持续发展。加快开辟土地,增加长期房屋供应,内部对此不存在太大争议,政府亦是责无旁贷,意见分歧主要在於增加供应的方法和时间表。

毕竟,当前楼价与居民负担能力严重脱节,资产价格周期见顶后调整是市场定律。整固过后,在需求仍远大於供应的情况下,楼价自会找到支持点,不能以此成为「不作为」的开脱理由。实际上,增辟土地兴建房屋,由生地到熟地,可能是五至十年的事,与眼前的潜在调整并没有太大的相互影响。反而,政府必须设法增加土地储备,才可在楼市未来供应有话语权,不会再次落入失控的窘境。

无可否认,土地价格太高会削弱经济竞争力;长期未能满足基本住屋需要,只会造成更多社会矛盾。因此,政府在增加住屋长期供应的大方向,不应受中短期市场周期运行左右。关键在於管理市场预期方面如何拿捏,并审慎分配好中短期公私营单位供应,慎防过犹不及!