建期付款飙至近八成 加息潮下风险剧增
美联储局上周宣布大幅加息0.75厘，主席鲍威尔昨日重申「无条件」抗通胀承诺，市场普遍预计下月将再加0.75厘、9月加0.5厘，其后两次议息会议分别再加0.25厘。在美持续加息下，本港银行加息的压力骤增，楼市风险再度升高，尤其是千万元九成按揭的官方版高成数按揭「新按保Plan」，更是令人忧虑，买家极易失去预算。专家归纳加息潮下「建期 × 新按保Plan」有5大风险，但认为「新按保Plan」也有其作用，故建议将「新按保Plan」放宽至楼花，让买家今日就知道能否获批「新按保Plan」，以决定是否入市，避免两年后收楼时才面对不能「上会」的风险。
◆香港文汇报记者 颜伦乐
政府今年2月放宽按保门槛，九成按揭楼价上限由800万元提升至1,000万元，八成按揭楼价上限由1,000万元提升至1,200万元。由於新规定只适用於现楼物业，意味新盘销售只得建期付款（建筑期付款，即交楼时才付款）计划适用。楼价高企下，首期资金有限的买家自然选择「新按保Plan」。香港文汇报统计，去年新盘即供与建期付款的比例大概各占一半，但今年4月至5月期间建期付款比例已急升至近八成（见表）。
上会日期拖长 不确定性增
港大房地产及建设系客座副教授张圣典表示，大量买家选用建筑期付款，反映这段时间入市的买家大多实力较弱，才需要透过「新按保Plan」入市，直言「风险都几大」。置业者虽可以较低首期「上车」，但每月供款金额亦会大增。而选用建筑期付款的最大问题是拖长了上会日期，增加许多不确定因素，一旦楼价下跌，银行因估价不足而调低贷款金额时，买家便可能要抬钱「上会」。
而更极端的情况，是建筑期内可能出现新盘烂尾等不可预测的风险，买家需要注意。此外，本港已踏入加息周期，虽然港银的最优惠利率（P）仍未跟随美国而上调，但联系汇率制度下香港加息压力与日俱增。事实上，拆息按揭（H按）的息率已经大幅上升，以借贷500万元计，过去短短一周内月供已增加逾700元。张圣典表示，在按息上升趋势下，建期买家要考虑的是，例如两年后才「上会」，届时供楼负担会否上升、借贷难度会否提升。
美大幅加息 H按息急升
资料显示，与H按挂鈎的一个月港元拆息（HIBOR）6月24日已升至0.875厘的高位，对比5月24日0.183厘大幅飙升3.8倍。经络按揭转介首席副总裁曹德明预计，第三季有机会触及封顶位的2.5厘。此情况下，假设以贷款额500万元、还款期为30年，拆息计划H＋1.3厘，6月24日时实际息率为2.175厘，每月供款为18,922元，对比5月时月供17,215元已升了1,707元或10%；若升至封顶位的2.5厘，每月供款将再急增至19,756元，较5月时大升2,541元或约15%。
张圣典强调，并非要否定「新按保Plan」的作用，因为该措施的确能帮到一班首置人士上车，而换楼人士亦可受惠。他认为政府可以考虑优化措施，容许即供付款计划的人士亦可以选择「新按保Plan」入市，由於楼花物业承按对银行来说有一定风险，可考虑如楼花物业采用「新按保Plan」，适度调低按揭成数。
予买家灵活性 有正面作用
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指，建期付款的问题，是入伙「上会」的时候，有机会因市况变化而无法达到预期中的按揭成数。但他指，目前对后市仍然乐观，疫情缓和下，最坏时候已过，政府近月持续放宽限聚措施，市场对经济前景回复信心，亦憧憬日后能正常通关，将对楼市带来正面作用。
浸大财务及决策学系副教授麦萃才表示，按保计划一直存在，无论「林郑Plan」抑或「新按保Plan」，政府原意都是想给首置人士更多选择，但买家须注意具体操作办法，及留意当中风险。
建期付款 主导新盘成交
近年政府推出多项楼市政策，协助年轻的首置人士「上车」，在按揭保险计划下，一再放宽首置人士的按揭成数，且按保可免压力测试，另由於新按保政策只适用於现楼，故此不少买家为能使用新按保「上车」，都会选用建筑期付款，即交楼时才「上会」。
政府2019年10月将九成按揭的楼价上限，大幅由400万元倍增至800万元；八成按揭楼价上限则由600万元提高至1,000万元，而按保更可以免压力测试，因此市场上有大量新盘借此推销建筑期付款。香港文汇报统计显示，2021年新盘即供与建筑期付款的比例，分别为即供占47.7%、建筑期占52.3%，比例上各占一半左右。
至今年2月政府再放宽按保门槛后，建期付款更正式占主导地位。由於疫情影响，今年大量新盘於4月后推售，据统计，於4月及5月推售的几个主要新盘，共售出约1,700多个单位，当中建筑期付款的比例急升至79.8%，即供只余下20.2%。
话你知：建期付款VS即供付款
新盘推售一般会提供即供付款及建筑期付款，即供付款是指买家支付订金后，需於指定限期内（一般90至180天）支付楼价尾数，因此买家需尽快申请及获批核按揭以完成交易，之后便开始供款。
对於发展商来说，由於即供付款下资金能较快回笼，而且楼花物业的建筑风险较多，故此发展商为吸引买家，一般都会为即供付款计划提供较大折扣。由於即供付款需要即时「上会」，资金立刻被绑住，所以过往较多为用家采用。
至於建筑期付款，买家只需缴付约10%至15%部分首期，其后楼花期内不用供款，待物业入伙时，再找银行做按揭及供款。建筑期付款计划一般的折扣较少，但相对资金调动上较为灵活，因此过去较多为投资者或换楼客等使用。
假设购入一个价值1,000万元的楼花单位，如选用「即供」付款，按揭成数最高为五成，首期需要500万元；如选用「建期」付款，买家待收楼时可申请按揭保险，承造最高九成按揭，首期降至100万元，即节省高达400万元的首期开支。
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