低息助燃 樓價11年升2.7倍

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低息助燃 樓價11年升2.7倍
(文匯報) 2021年4月21日
疫情之下,本港樓價卻居高不下,近月交投更越趨活躍,其中原因離不開低息環境對樓市的支持。翻查資料,本港由2008年開始,持續長達11年的低息環境,期間本港實際利率只得2.5厘左右,如果用拆息按揭,利率可以更低。長期的低息,加上本港樓市供不應求的結構性問題,造就持續11年的大升市,差估署樓價指數自2008年至今,每年都錄得升幅,樓價亦由最低位104.8點升到最新的384.5點,累計升幅接近2.7倍。香港文匯報訊(記者 顏倫樂)

雷曼致QE熱錢橫流

2008年雷曼兄弟爆煲,引發金融海嘯,本港樓價一度急挫,短短2個月下跌逾13%,較2008年高位下跌超過兩成。但其後美國推出量化寬鬆政策,各國央行競相QE(量寬),雖能紓緩市場的資金壓力,但同時亦促使貨幣傾向貶值,加劇通脹,刺激資產價格上升,變相促使更多資金流向樓市,推高全球樓價。

金管局數字顯示,在金融海嘯後,流入本港的熱錢就超過1,000億美元。熱錢的湧入,本港亦進入長達11年的低息大時代,即使美國期間曾經有3年加息,但本港因為銀行體系資金充裕,幾乎從不跟隨美國加息,促成「低按息、高通脹」年代。

翻查政府統計處資料,本港於2005年後就一直處於通脹,雖然2009年曾因金融動盪而按年通脹跌至0.5%,但其後已極速收復失地,2011年通脹更高達5.3%。去年即使受到疫情衝擊,失業率急速攀升,但通脹依然錄得0.3%。

值得一提的是,上文提到美國於2015年至2018年期間曾經加息9次,共加息2.252厘,但期間本港銀行只於2018年9月輕微加息0.125厘,而當美國於2019年7月再度展開減息,本港銀行則極速跟隨,在2019年10月減息0.125厘。而美國由2019年至2020年,累計減息達2.25厘,即「還原基本步」,息口重新回到接近零息水平,美聯儲局更預期2023年前不會加息。

低息兼通脹催升樓價

長期低息加上通脹,令本港樓市一直處於升軌,即使期間亦曾因外圍環境變化經歷小跌幅,但大方向升市不變。根據資料,樓價由2008年低位104.8點,今年2月已升至384.5點,11年間累計升幅接近2.7倍。

舉例2008年一個樓價200萬元的單位,最新樓價應已升至740萬元。而今年因為疫苗出現,經濟出現復甦契機,加上持續低息及房屋供應不足,大部分分析員傾向相信樓價續升,最樂觀者更預測全年升15%,若「預言」成真的話,上述單位到年底要足足850萬元才能入場。