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地產新聞
中環商地王估值跌60% 招標或延期
(文匯報) 2020年9月28日
疫情反覆拖累經濟 營商環境持續疲弱

本港去年受連場暴力示威影響,今年又遭疫情及美國制裁等打擊,經濟及商業氣氛疲弱,商業用地價格亦不斷下滑。下月便進入港府第三財季(10月至12月),政府日內將公布新一季賣地計劃,香港文匯報翻查資料,中環新海濱民耀街用地本來安排於本財季(第二財季)內發售,但至上周仍未推出招標,市場估計政府或因應市況作出延期招標安排。普縉集團於7月時對該地皮估值僅370億元,較今年2月時最高估值920億元下調近六成。

■香港文匯報記者 顏倫樂

為應對疫情及經濟下滑等影響,政府推出的多輪紓困措施加劇了財政赤字,政府預計本財年財赤會大幅增至約3,000億元,而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一,屬最大收入來源,穩定的地價收入無可避免成為政府減赤選項之一。當中最值錢的中環商業地王是本財年庫房收入的關鍵。但現時疫情反覆,本港經濟又陷入負增長,商業氣氛疲弱,影響商業地價值,若此時趕急推出中環地王,未必能夠賣出好價錢,也會大幅削減了日後減赤的彈藥。

硬推地皮將影響庫房收入

根據仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》,整體甲級寫字樓租金8月按月下跌1.7%,中環甲級寫字樓租金跌幅仍為各區最高,租金按月下跌2.5%,原因是空置率已升至6%,為2005年12月以來最高。區內新租賃成交寥寥可數,其中部分個案為租戶原區搬遷至其他寫字樓以節省成本。

香港文匯報翻查資料,政府原本是安排中環地王於本財季招標,但本財季已來到尾聲,中環地王依然未見蹤影,不免令人疑惑招標安排是否有所變動。香港文匯報上周向政府查詢招標進度,政府未有正面回應,只表示「一如以往,賣地安排會適時作出公布」。有市場人士相信,因地價大跌,政府或會延遲推出地皮,以免地價價值大跌對庫房所造成的影響。

西九商地低估值46%成交

資料顯示,這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北,鄰近國金2期,佔地51.6萬方呎,分為3A及3B兩期發展,總樓面逾184萬方呎。政府曾預告地皮將採用「雙信封」式招標,除標價外,技術細節及設計亦會考慮在內。今年2月底,普縉集團對地皮估值曾達920億元,每呎樓面地價5萬元,但至7月時已下調至370億元,估值足足大跌近六成。

事實上,受到去年連場暴力示威影響,本港營商環境急劇惡化,商業地皮的價值急挫,明顯如西九龍港鐵站上蓋商業地,去年初時市場估值約達千億元,然而自去年6月份因修例風波引發越來越激烈的暴力活動後,測量師已不斷下調地皮估值,到去年11月招標時的最高估值已降至791億元,最後由新地以約422億元投得,成交價較市場下調了的最高估值791億元,還低46.65%。

銅鑼灣商地有望下季登場

不過,華坊諮詢資深董事梁沛泓認為,下財季或會有另一幅貴重商業地可能推出,位於銅鑼灣加路連山道商業地,地皮由前機電工程署總部改劃而成,佔地約15.9萬方呎,可建樓面107.6萬方呎,當中包括一所地區康復中心及幼兒中心、一個不少於125個停車位的公眾停車場,以及公共交通上落客設施,此外亦需提供最少6.5萬方呎公眾休憩用地。

梁沛泓分析,隨着希雲街及加路連山道舊樓群,包括希雲大廈、禮信大廈、禮希大樓、禮雲大樓、禮加大樓及加路連大樓的重建,該地段將有一番新景象,有利此商業地的價值。他對地皮估值達161億元至172億元,每呎樓面地價約1.5萬元至1.6萬元。值得留意,銅鑼灣大地主希慎在地皮周邊有多個商業項目,包括希慎廣場及禮頓中心等。