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地產新聞
樓市亮話:物業買賣中的「權力遊戲」
(文匯報) 2020年3月30日
紀惠集團行政總裁 湯文亮

今次的話題特別一些,是有關權力。很多年以前很多人問我,有買家說賣給他的人並不是業主,能否這樣?我說是可以的,因為法律上他是一個買家就可以。

另外有業主跟我說,他把物業賣給別人,那人竟然將他的物業賣走了,這是否合法? 我也說這是合法的。

香港就是有這個情況出現,用一個過渡形式,這個不是業主,是用一個確認人的形式做買賣。「Confirmor」即是確認人,買樓的時候經紀會說這是一件「摸貨」,「摸貨」一個特別之處,就是業主一定要賣走這個物業,因為物業的交易中,最新的買家並不是直接同業主交易,而是同確認人交易,確認人只要是按時間給錢,這個確認一定會將物業賣給他,就算業主想不賣也不可以,因為他的損失會很大,可能要賠償兩人的損失。

買「摸貨」需「做功課」

至於買「摸貨」都會有危險性,如果買一個「摸貨」的上一手的業主有很多欠債,或者被釘契不能夠再買賣,如果要成交,首先要將這個物業贖回,所以大家一定要小心。在購買這些物業的時候,一定要查察清楚他的欠債有多少,否則當買了之後便要還清欠債,最後可能連自己下的訂金也沒有了,因為被別人扣起了,買賣一定要請教律師。

今次最主要就是說買賣物業的時候,要留意你的主動權。業主想賣樓,假設物業打算1,000萬元買出,某一個買家覺得這1,000萬元很合理,但他希望便宜一點,要求減20萬元,認為對業主來說1,000萬元已可以接受,再減2%也不是大問題,但我會說這是有問題。

因為不是關乎業主,而是關乎主動權,因為業主開價1,000萬元,如果你接受1,000萬元,主動權便在你的一方,你可以買或者可以不買。但是當你還價980萬元的時候,主動權便會給回業主,980萬元他就可以決定不賣給你,最後物業升值,買家就心痛早知當時不要求減價,所以主動權就在這裡。

把握主動權莫因小失大

相反地 ,有個買家向業主出價1,000萬元買一個物業,業主原本對1,000萬元已經很滿意,但希望加價20萬元,至1,020萬元,這樣就將主動權由業主轉了給買家,但買家只接受1,000萬元,1,020萬元則不接受,原本可以很順利將物業賣出,變成最後交易失敗,所以大家買賣物業的時候,最重要就是心裡有個銀碼,價錢到你心目中的銀碼後便要考慮,不要為了少許利益錯失了一個機會。當然,錯失機會未必好或者未必不好,這是主動權的問題,無論買「摸貨」或其他也好,一定要注重權力的問題,並不是說跟人勾心鬥角,而是不要輕易將你手上的權力放棄。

當然有些人說,業主開價1,000萬元,他希望可以減價多一些,減至800萬元、減20%,這不妨試一下,業主願意便沒有問題,為200萬元或20%放棄這個主動權,跟為2%放棄這個主動權,是天與地的分別。