建期付款飆至近八成 加息潮下風險劇增
美聯儲局上周宣布大幅加息0.75厘，主席鮑威爾昨日重申「無條件」抗通脹承諾，市場普遍預計下月將再加0.75厘、9月加0.5厘，其後兩次議息會議分別再加0.25厘。在美持續加息下，本港銀行加息的壓力驟增，樓市風險再度升高，尤其是千萬元九成按揭的官方版高成數按揭「新按保Plan」，更是令人憂慮，買家極易失去預算。專家歸納加息潮下「建期 × 新按保Plan」有5大風險，但認為「新按保Plan」也有其作用，故建議將「新按保Plan」放寬至樓花，讓買家今日就知道能否獲批「新按保Plan」，以決定是否入市，避免兩年後收樓時才面對不能「上會」的風險。
◆香港文匯報記者 顏倫樂
政府今年2月放寬按保門檻，九成按揭樓價上限由800萬元提升至1,000萬元，八成按揭樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元。由於新規定只適用於現樓物業，意味新盤銷售只得建期付款（建築期付款，即交樓時才付款）計劃適用。樓價高企下，首期資金有限的買家自然選擇「新按保Plan」。香港文匯報統計，去年新盤即供與建期付款的比例大概各佔一半，但今年4月至5月期間建期付款比例已急升至近八成（見表）。
上會日期拖長 不確定性增
港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示，大量買家選用建築期付款，反映這段時間入市的買家大多實力較弱，才需要透過「新按保Plan」入市，直言「風險都幾大」。置業者雖可以較低首期「上車」，但每月供款金額亦會大增。而選用建築期付款的最大問題是拖長了上會日期，增加許多不確定因素，一旦樓價下跌，銀行因估價不足而調低貸款金額時，買家便可能要抬錢「上會」。
而更極端的情況，是建築期內可能出現新盤爛尾等不可預測的風險，買家需要注意。此外，本港已踏入加息周期，雖然港銀的最優惠利率（P）仍未跟隨美國而上調，但聯繫匯率制度下香港加息壓力與日俱增。事實上，拆息按揭（H按）的息率已經大幅上升，以借貸500萬元計，過去短短一周內月供已增加逾700元。張聖典表示，在按息上升趨勢下，建期買家要考慮的是，例如兩年後才「上會」，屆時供樓負擔會否上升、借貸難度會否提升。
美大幅加息 H按息急升
資料顯示，與H按掛鈎的一個月港元拆息（HIBOR）6月24日已升至0.875厘的高位，對比5月24日0.183厘大幅飆升3.8倍。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，第三季有機會觸及封頂位的2.5厘。此情況下，假設以貸款額500萬元、還款期為30年，拆息計劃H＋1.3厘，6月24日時實際息率為2.175厘，每月供款為18,922元，對比5月時月供17,215元已升了1,707元或10%；若升至封頂位的2.5厘，每月供款將再急增至19,756元，較5月時大升2,541元或約15%。
張聖典強調，並非要否定「新按保Plan」的作用，因為該措施的確能幫到一班首置人士上車，而換樓人士亦可受惠。他認為政府可以考慮優化措施，容許即供付款計劃的人士亦可以選擇「新按保Plan」入市，由於樓花物業承按對銀行來說有一定風險，可考慮如樓花物業採用「新按保Plan」，適度調低按揭成數。
予買家靈活性 有正面作用
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，建期付款的問題，是入伙「上會」的時候，有機會因市況變化而無法達到預期中的按揭成數。但他指，目前對後市仍然樂觀，疫情緩和下，最壞時候已過，政府近月持續放寬限聚措施，市場對經濟前景回復信心，亦憧憬日後能正常通關，將對樓市帶來正面作用。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，按保計劃一直存在，無論「林鄭Plan」抑或「新按保Plan」，政府原意都是想給首置人士更多選擇，但買家須注意具體操作辦法，及留意當中風險。
建期付款 主導新盤成交
近年政府推出多項樓市政策，協助年輕的首置人士「上車」，在按揭保險計劃下，一再放寬首置人士的按揭成數，且按保可免壓力測試，另由於新按保政策只適用於現樓，故此不少買家為能使用新按保「上車」，都會選用建築期付款，即交樓時才「上會」。
政府2019年10月將九成按揭的樓價上限，大幅由400萬元倍增至800萬元；八成按揭樓價上限則由600萬元提高至1,000萬元，而按保更可以免壓力測試，因此市場上有大量新盤借此推銷建築期付款。香港文匯報統計顯示，2021年新盤即供與建築期付款的比例，分別為即供佔47.7%、建築期佔52.3%，比例上各佔一半左右。
至今年2月政府再放寬按保門檻後，建期付款更正式佔主導地位。由於疫情影響，今年大量新盤於4月後推售，據統計，於4月及5月推售的幾個主要新盤，共售出約1,700多個單位，當中建築期付款的比例急升至79.8%，即供只餘下20.2%。
話你知：建期付款VS即供付款
新盤推售一般會提供即供付款及建築期付款，即供付款是指買家支付訂金後，需於指定限期內（一般90至180天）支付樓價尾數，因此買家需盡快申請及獲批核按揭以完成交易，之後便開始供款。
對於發展商來說，由於即供付款下資金能較快回籠，而且樓花物業的建築風險較多，故此發展商為吸引買家，一般都會為即供付款計劃提供較大折扣。由於即供付款需要即時「上會」，資金立刻被綁住，所以過往較多為用家採用。
至於建築期付款，買家只需繳付約10%至15%部分首期，其後樓花期內不用供款，待物業入伙時，再找銀行做按揭及供款。建築期付款計劃一般的折扣較少，但相對資金調動上較為靈活，因此過去較多為投資者或換樓客等使用。
假設購入一個價值1,000萬元的樓花單位，如選用「即供」付款，按揭成數最高為五成，首期需要500萬元；如選用「建期」付款，買家待收樓時可申請按揭保險，承造最高九成按揭，首期降至100萬元，即節省高達400萬元的首期開支。
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