消除「呼吸plan」風險 保障置業者利益

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地產新聞
消除「呼吸plan」風險 保障置業者利益
(文匯報) 2022年5月25日
長沙灣一個樓盤近日因發展商財政困難而轉手,原有九成按揭突變為八成按揭,令一眾買家陷入困境。事件反映現時新盤銷售流行的「呼吸plan」按揭計劃,存在監管不嚴的問題,令買家承受極高風險,政府必須正視。疫情下本港經濟受壓、失業高企,樓市存在暗湧,政府宜規定金融系統加強對按揭申請人的壓力測試,認真研究規管財務公司樓宇按揭,保障買家利益和本港金融系統安全。

本港樓價高企,與市民購買力脫節。發展商近年為促銷,推出俗稱「呼吸plan」的按揭計劃,一般由發展商旗下財務公司提供高成數一按,以便未有足夠負擔首期訂金能力的市民可以「上車」。問題是「呼吸plan」在樓盤推售的時候說得很完美,以九成按揭、首兩年免供免息等承諾,吸引買家入市。「呼吸plan」被塑造為「容易借錢」的按揭,往往令準業主忽略當中的風險,尤其當按揭申請被拒時,仍受「必賣必買」合約條文規定,交易不得反悔,否則就會被「殺訂」、沒收已繳交的訂金。

買樓是人生大事,普羅市民要買一層樓,動輒要五六百萬至上千萬,即使對於月入5萬至10萬元的高收入群體,也是半輩子的積蓄。但本港的樓宇買賣條款十分「辛辣」,買家如果「撻訂」不買,除了佔樓價一成的訂金付諸東流外,賣家還有權追收差價。例如如果原買家用900萬元購買物業,「撻訂」後,賣家由於樓價下跌而改以700萬元賣出,賣家有權向買家追討200萬元差價。因此,因「呼吸plan」而「上車」的買家,承受極高風險。

其實,本港金管局對銀行承做樓宇按揭有嚴格規管。首先是按揭成數,現行規定800萬元以下物業,首置可以做最高九成按揭,非首置則可做八成;其次是壓力測試,銀行要計算按揭申請人的家庭「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR),上限是50%,即申請人家庭最多只可用每月總收入的一半供樓。還要假設如果實際按揭利率上升3個百分點,DSR不能超過60%。金管局設置按揭限制,就是為保障買家不會因欠缺供款能力斷供而蒙受重大損失,同時保障本港承做按揭的銀行穩健。

但發展商提供的「呼吸plan」不受金管局監管,申請門檻低,更無須通過壓力測試,甚至豁免入息證明。一旦發展商提供的「呼吸plan」條款發生改變,因「樓宇」在香港法律定義下並非「商品」,不受《商品說明條例》規管,不具實力的買家頓時陷入徬徨無助境地。

「呼吸plan」並非新鮮事物,買家也樂意接受,是因為自2008年金融海嘯後,本港樓市長升長有,令很多市民有了樓價只升不跌的錯覺。有買家敢冒高風險以「呼吸plan」「上車」,認為即使自己供不下去,也可輕易轉手賺取差價。如今疫情衝擊,本港經濟下滑,失業率高企,「呼吸plan」的高風險充分暴露。

差估署數字顯示,今年首季私人住宅售價指數已連跌兩個季度。金管局數據亦顯示,截至3月底,負資產住宅按揭貸款宗數104宗,較去年底增加83宗,增幅近4倍,有關個案按揭成數一般較高。事實證明,按揭成數愈高,遇上樓價大跌時,以高成數按揭「上車」的業主,淪為負資產的風險驟增。 雖然,目前本港負資產數目,不能與金融海嘯、「沙士」期間相提並論,但「呼吸plan」等高成數按揭的風險不容低估。政府有必要預先對一手樓高成數按揭作壓力測試,更要研究立法規管財務公司的樓宇按揭,及早消除市場風險,保障市民權益。