外來，本土，全世界對樓價影響

　　有老友話香港住宅樓價冇天理，點解甲廈與商舖價格都下跌，而住宅樓價竟然不跌？中原指數比年初還有1-2%升幅。老友用冇天理來形容，應該手上沒有住宅單位。就算有，都只是用作自住的一個。如果有幾個住宅單位，老友或者會用天開眼來形容。

　　我講大家或者唔相信，商舖、住宅、甲廈根本是不同類。不過大家都統稱為之地產，就好似豬牛羊一樣，根本是不同類，大家統稱為動物，最多是叫家畜。如果在印度賣牛，伊斯蘭國家賣豬，一定賣唔出，但是否能夠話豬或者牛唔值錢？一定唔可以。所以，大家一定要了解舖位、住宅、甲廈對手，才可以話現在的價格是否合理。

　　先講跌得最多舖位，尤其是A級舖。大家要明白，A級舖的生意對象是外來人士，尤其是國內遊客。現在香港封關封城，基本上沒有外來遊客，租客冇生意一定要求業主減租，租金下跌，樓價亦相應地下跌。以最近調查來說，A級舖樓價平均跌了三成，部分A級舖租金跌幅超過三成。代表A級舖位業主不但有實力，而且亦樂於防守。業主祈望開關之後，租金與樓價會作出V型反彈。

　　住宅，尤其是基層需要的小型單位，樓價出乎意料之外不跌反升，主要原因是小型單位的對象是本土人士。香港小型單位供應量基本上長期不足，如果不是有疫情降低需求，我恐怕樓價早已飆升。換句話說，如果香港經濟不太差，不影響一般市民買樓需求和意慾，小型住宅樓價很難下跌。

　　有人很奇怪，在社運及疫情影響下，甲廈價格不是跌了很多，大約10-15%，租金亦大約如此。不少人認為不合理，其實，大多數甲廈對象是全世界，各類金融產品、投資、股票買賣。如果不是疫情影響全世界，基本上甲廈租金是不會跌，就算疫情影響全世界，但對於金融產品的影響有限。所以，甲廈並沒有大跌。不過，就算疫情緩和，甲廈亦不會大升，沒有大跌又如何會大升。