1.
蜕变中嘅懒人 |
2014-08-11 08:46 |
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湯博士,早上好 懶人係博士逢三退一信徒,照足網上指引做,原來只係三分一功力已經令懶人覺得心中安穩,我唔會見樓價高番啲就諗三諗四後悔,話懶人擦博士鞋係对懶人精神鼓勵,博士出書,懶人祈待買到簽名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一書風行。
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2.
蜕变中嘅懒人 |
2014-08-11 08:47 |
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湯博士,早上好 懶人係博士逢三退一信徒,照足網上指引做,原來只係三分一功力已經令懶人覺得心中安穩,我唔會見樓價高番啲就諗三諗四後悔,話懶人擦博士鞋係对懶人精神鼓勵,博士出書,懶人祈待買到簽名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一書風行。
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3.
Joseph Low Nang |
2014-08-11 09:00 |
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博士,我也想要你本新書嘅親筆簽名版,吾知得吾得呢?
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5.
To 3/F brother |
2014-08-11 10:32 |
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No good to curse other people. Everyone's situation is different and may be wealthier and happier than other people think.
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博士,雖則我看你文章後,做了逢三退一的決定(七間賣三間),但我不是因樓價破頂而後悔,而係銀行唔再借樓按比我換其他更優質的,但若是Full Paid買的話,冇槓桿又唔好玩兼唔抵! 所以損失四百萬固之然有些所失,之但係深刻體會賣左買唔返之道理!
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不過在我心想,冇所謂啦! 正所謂03年4間負資產都捱得過,到現在4間正資產,仲有點儲備,又點會唔感恩先得㗎! 而且錢夠用就ok,最緊要有喜歡的屋及伴侶就已經心足啦!
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回8 大王妹
非常認同又羡慕。 做人最緊要知足。祝生活愉快。
共勉之, 哈哈!
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10.
亭子間嫂嫂 |
2014-08-11 11:28 |
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博士的逢三退一理論很有道理。但對於像我這類實力唔夠的小業主就未必適用, 我只能根據自己的能力逐間買入果D細價單位,而後長揸唔放.
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11.
師nine |
2014-08-11 11:33 |
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各位仁兄仁姐,逢三退一係咪有三間樓賣—間意思?湯博士最近是否覺得樓市明年會下跌?可否解釋一下。謝謝
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首部曲叫去蕪存菁,而第二,三部曲我仍正在構思名字,.......... 輕鬆上陣,收復失地!!! 丟掉幻想,準備戰鬥!!!
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本村長, 2年前都把握左一次黃金機會, 逢三退一 ..... 應該係, 退一進三先岩
以超高價連約冇樓睇賣出 1 樓劣質單位, 換入三間自己認為更有投資價值的九龍東細單位.
結果到今天, 換入的 3 個單位, 升左 3成多. 而賣出的單位, 跟據最近樓上的成交價, 極可能原地踏步, 冇升過
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買樓賺大錢 要抵住誘惑 陸振球 2012年2月25日 近期樓市出現「小陽春」,令業主和準買家既喜旦驚,喜的是樓市似已穩定下來,但業主又怕稍後樓價又再受壓,對於準買家而言,似乎是追價入市機會,卻又恐變成摸頂。為此,《明報》上周舉辦樓市研討會,為大家剖析樓市最新形勢,並提供策略部署建議。
紀惠集團行政總裁湯文亮在研討會上指出,他早在1月時已公開表示,樓價會稍跌回升,當時指待銀行年中放寬按揭後,樓市將出現如天文學的「厄爾尼諾」現象,準買家加快入市,同時刺激原來未有入市意欲者,看到樓價回升,也加入搶貨行列,從而搶高樓價。
湯文亮:不要介懷短期波幅
湯文亮說,農曆新年過後出現樓市價量齊颷,速度較其原來預期更快,並指樓市因過去一年交投萎縮,所以凝聚龐大的購買力,估計今次小陽春的力度,會較一般人預期的更強,並更持久。
至於部署策略方面,湯認為但凡買樓,應從長線和賺大錢角度出發,不要太介懷短時間的波幅。他解釋,就如紀惠現時擁有價值200億元的物業資產,在入市時,都是先評估10年後的租金收益和升值潛力,而極少作短炒買賣。
他指出,買物業收租,其租金收益和升值潛力,其實具有被稱為「世上第11奇蹟」的複利效應,要時間發酵,收租和樓價格升幅,就如公務員一樣,既有隨大市的升幅和「增薪點」,更有因社區和經濟發展而出現的額外升幅(公務升職後加人工),當10年、20年以後,隨時有數十倍的複利式增長。 然而,湯指要長期持有物業並不容易,一是要能抵住誘惑,比如買入一個價值1億元的優質舖位,只付了1000萬元訂金,沒多久便有經紀說有客願意以1.1億元洽購此項物業。
驟眼看,沒花了多少功夫,只付了1000萬元,轉售便能多賺1000萬元,獲利1倍,很吸引?其實不然,因這些機會不是時常有,賣了優質物業,卻不容易買回,更喪失了長線賺大錢的機會。
低息時代 長線揸貨更有利
另外,就算能抵住誘惑,如當初入市槓桿太過高,當市況逆轉時,有可能因供不起樓,又或是被銀行追差價,如應付不來,則可能在低潮時被逼沽出物業。因此,買樓最重要是「量力而為」。
他又指出,以往高息年代,因租金收入往往抵不夠供樓,投資者要被逼「以戰養戰」,即雖然看到租金和樓價的長期升值潛力,也要沽出一些已升值物業,變現來為餘下的組合供樓。
但近年低息,令到租金收入容易夠供樓之餘,更可能有淨收入落袋,更加有利投資者長線持有物業。
小陽春後 樓市料牛皮
明報地產版主管陸振球在同一場合指出,他經常會以10個指標來觀察樓市,包括﹕(1)供應、(2)利率和按息、(3)通脹、(4)租金回報、(5)供樓負擔比率、(6)經濟增長、(7)失業率、(8)股市、 (9)貨幣供應及(10)美元走勢。
先說供應,近一年來政府無疑增加了土地供應,並答允復建居屋,但建居屋需時,估計2014年以前,每年落成量仍不足2萬伙,對樓市未必即時造成太大衝擊。同一時間,美國聯儲局卻暗示2014年底前仍會維持超低息,近期雖然中國和香港通脹稍為回落,但仍在相對高水平,則對樓市有支持作用。
至於租金回報,現時一般住宅單位仍平均3厘多回報率,仍高於按揭息率,供樓負擔比率接近20年的略高於四成水平,對樓市屬於中性。雖然預計今年經濟增長率會較去年回落,但失業率卻處於近年低位,兩者的好淡作用可算互相抵消。
美元回軟港股回升 造就小陽春
另外,市場憧憬中國會放寬銀根,以及美國有可能在總統大選前推出QE3(第三輪量化寬鬆措施),如成事,則有利刺激香港的貨幣供應增加,但效果料會遜於QE1和QE2。至於美元走勢,歷史數據顯示,每當美元走強,香港樓價多偏軟,美元弱時,香港樓價則強,近期歐債危機緩和,除令港股大幅回升,有助增加樓市信心外,歐元也趁勢反彈,令美元回軟,香港也同一時間出現了「小陽春」。
油價升穿頸線 反映地緣政治風險
陸振球認為,總合上述10個指標,對樓市的影響好淡皆有,因此,估計當「小陽春」過後,樓市表現會牛皮居多,不會大升,也不虞急跌。當然,後市仍要考慮特首選情後的政策風險,以及近期油價升穿大型頭肩底的頸線阻力,其中原因包括市場憂慮美國及盟友會否攻打伊朗,若真成事,將影響全球尤其中國的石油供應,對股市和樓市,都可能會造成衝擊。
明報2012年2月25日<<睇樓Guide>>
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15.
Oscar Lam |
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2014-08-11 11:56 |
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| 逢三退一
131. Oscar Lam 2014-07-27 11:02:35 |
| 127/f 珍港兄,看你的投資策略,你不止是一位長期投資者,更可以說是超級長期投資者。哈哈哈!
在下認為,住宅物業,除了第一層自住外,其他的均為投資產品,和股票、基金等無異。 既然是投資產品,除了租金收入以外,我們更加應該要追求它的價格升跌,不應存有太多 的私人感情。因此,在價格相對高的時候,我們會把部份物業賣掉,套取現金備用, 等待下一次的投資機會。這和貪心、見好就殺雞、或賺埋最後嘅銅板無關。
在以前,我們還可以利用物業升值原因向銀行申請加按套取現金再投資,但現在已經很難 做到這一點。如果我們單獨靠租金收入儲錢再投資將會十分緩慢,中間更加有可能失去 其他投資機會。簡單來說,如果沒有足夠的資金,就算機遇來到,你也很難做到人棄我取。 因此,在適當的高位賣掉一些物業是合理的做法。博士所講的逢三退一投資策略的精神 亦是如此。
另外,你提到的優質資產,如果是住宅,相同的地區、相同的屋邨、相同的大廈,供應 不會少,將來要回購,有何難度?如果價格好,為何不可以賣出?
在下也是長期投資者,一般持貨超過三、五年才會考慮賣出,因為我相信,只有足夠的 時間才能充分反映物業本身的價值,但就不會像珍港兄一樣有入無出。法子兄說過當衡 平比達到1.6的時候就是出貨的好時機,不知珍港兄認為何時才是出貨的好時機呢?
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17.
Oscar Lam |
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2014-08-11 12:40 |
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18.
Oscar Lam |
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2014-08-11 12:58 |
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| 逢三退一
135. Oscar Lam 2014-07-28 07:51:15 |
| 133/f 珍港兄, 你任何時候都是那麼理智和謹慎的,哈哈哈!我完全明白你的投資心態。
對於投資,你知道我們最關鍵的分別是甚麼嗎?在於對優質資產的理解,和處理的分法。
你的理解:
我的確喺傾向於長期持有我認為優質嘅資產。優質資產,响我嘅定義裡面,屬於高回報,可抵押,同保值果隻。保值,唔等於升值,雖然現實喺,保值嘢,好多時都會升值嘅。 就以住宅物業為例,我買入嘅單位,都喺位於當時未完全發展,但好有潛力嘅地區; 今時今日,呢啲地區已經好難再有新嘅供應。除非有好大嘅誘因,唔喺嘅話,都好難令到 我沽咗呢啲貨佢;而在我嚟講,價錢,唔喺一個關鍵嘅誘因。要沽嘅話,只會喺因為果啲 資產,响可見嘅未來,會變成唔再喺優質。
我的理解:
我也傾向於長期持有我認為優質嘅資產。優質資產,响我嘅定義裡面,屬於目前回報 不高、甚至沒有回報,但隨著時間的改變、地區的發展,它的價值在將來有可能有巨大 升值潛力果隻。就以商舖為例,我買入嘅單位,都喺位於當時未完全發展,但好有潛力 嘅地區或街道;今時今日,如果呢啲地區或者街道如果已經發展成熟,而我的單位又找 到了一位好租客,雖然它可以給我提供穩定的租金收入,但我認為它的價值已充份反映 了它的潛力,再大幅升值的機會不大,我會沽咗呢啲貨佢;然後,我會用這些現金再去尋 找我心目中的優質資產。如此生生不息,即是投資又是生意。
對於投資,就如八仙過海,各顯神通。這就是我喜歡博士文章和本網站的原因。共勉之!
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19.
打工仔 Andy |
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2014-08-11 13:40 |
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20.
蜕变中嘅懒人 |
2014-08-11 13:45 |
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懒人其實唔係好認同自住樓唔係投資產品,其餘可租可賣嘅物業先至係投資產品,自住樓唔係投資產品,但又唔係消費品,懶人真係唔識自住樓以投資角度應該命名係乜品,不如暫時當佢係一項奇特產品,唔係投資產品、又唔係消費品,懶人專有名詞叫做自住樓,咁懶人想請教各位網友,到底喺經濟學上,自住樓有無一個類詞,或者專有名詞呢?懶人真係唔識又想知,唔係講笑!謝謝。
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