从施政报告看楼市

　　千呼万唤始出来的2020年香港施政报告，上星期终於正式宣布，在目前政经环境风雨飘摇之下，此份报告算是做得不错。有几个范畴值得肯定，除了加大力度抗疫外，大量兴建基层房屋，每年投入过千亿元发展基建，以及与深圳市政府在落马洲河套共建港深创新及科技园研发大楼等，各个领域均有顾及，可说甚具前瞻性。

　　一如市场预期，双倍印花税减回之前的从价印花税，即购买工商铺少了一半厘印费。宣布当天媒体即刻致电本人查询：「市场是否立即出现反价封盘情况？」笔者回答：「其实这个消息一个月前已传出，市场早已消化了。」当时引起投资者趁机入市，现在只是证实当初的消息准确而已。至於铺位价格会否马上大升？笔者认为只有轻微上升空间，幅度大概在5%左右，大约就是所减印花税（4.25%）的幅度。这次减辣引致的升幅刚好由港府买单，买家没有得失。

在铺市低迷时买进  

　　然而，租务市场却是另一个世界，疫情蔓延经济不景，使商铺市场带来震荡，全港吉铺通街可见，租金仍有下调压力。因此，如果投资者想今天买铺，明天马上升值是不可能的，如果这样业主也不会卖给你。投资者应该有耐性，在香港经济最低迷时刻买进，等到经济逐渐复苏，租金慢慢回升时，就是投资丰收之年，时间需要大约2年至3年吧。

　　在房屋政策方面，报告里没有提及私楼供应目标，主力还是发展公营房屋，如短期内在东涌拓展330公顷土地，兴建31.6万个公屋单位；长远计划在交椅洲人工岛填海、龙鼓滩近岸填海以及重新规划屯门西发展1440公顷土地，主力兴建基层房屋。坊间不少声音认为这个「明日大屿计划」是倒钱落海，其实并非洪水猛兽，特首讲到明是十分长远计划，所谓「睇餸食饭」，到时或有调整空间。

　　施政报告后楼市走势如何？笔者认为住宅市场不会大上大落，虽说没有放宽按揭贷款成数，但也没有提及大量增加私楼供应，算是扯平。工商铺市场就要看经济发展，营商环境不佳，加上传统行业收缩，直接影响价格表现，大额物业的走势更加取决於外资及中资的投资意向。