地产论坛
登入名称
密码
页数:
外来,本土,全世界对楼价影响
浏览人次:19388    回应:39

外来,本土,全世界对楼价影响

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2020年7月22日

  有老友话香港住宅楼价冇天理,点解甲厦与商铺价格都下跌,而住宅楼价竟然不跌?中原指数比年初还有1-2%升幅。老友用冇天理来形容,应该手上没有住宅单位。就算有,都只是用作自住的一个。如果有几个住宅单位,老友或者会用天开眼来形容。

  我讲大家或者唔相信,商铺、住宅、甲厦根本是不同类。不过大家都统称为之地产,就好似猪牛羊一样,根本是不同类,大家统称为动物,最多是叫家畜。如果在印度卖牛,伊斯兰国家卖猪,一定卖唔出,但是否能够话猪或者牛唔值钱?一定唔可以。所以,大家一定要了解铺位、住宅、甲厦对手,才可以话现在的价格是否合理。

  先讲跌得最多铺位,尤其是A级铺。大家要明白,A级铺的生意对象是外来人士,尤其是国内游客。现在香港封关封城,基本上没有外来游客,租客冇生意一定要求业主减租,租金下跌,楼价亦相应地下跌。以最近调查来说,A级铺楼价平均跌了三成,部分A级铺租金跌幅超过三成。代表A级铺位业主不但有实力,而且亦乐於防守。业主祈望开关之后,租金与楼价会作出V型反弹。

  住宅,尤其是基层需要的小型单位,楼价出乎意料之外不跌反升,主要原因是小型单位的对象是本土人士。香港小型单位供应量基本上长期不足,如果不是有疫情降低需求,我恐怕楼价早已飙升。换句话说,如果香港经济不太差,不影响一般市民买楼需求和意欲,小型住宅楼价很难下跌。

  有人很奇怪,在社运及疫情影响下,甲厦价格不是跌了很多,大约10-15%,租金亦大约如此。不少人认为不合理,其实,大多数甲厦对象是全世界,各类金融产品、投资、股票买卖。如果不是疫情影响全世界,基本上甲厦租金是不会跌,就算疫情影响全世界,但对於金融产品的影响有限。所以,甲厦并没有大跌。不过,就算疫情缓和,甲厦亦不会大升,没有大跌又如何会大升。

外来,本土,全世界对楼价影响
1. 住宅楼价竟然不跌?
2020-07-22 12:44
因为薪资仲未跌。
2. 张先生
2020-07-22 12:55
我觉得博士説得很对,正所谓生意可以不做,但住是刚需之中的刚需,尤其是疫情期间,大家都要在家工作,读书,甚至做生意---即是网上生意,住宅部份替代了商铺同写字楼的需求,顾员在家都可以工作,要这么大的写字楼干什么?网上都可以做零售,甚至保险,租那么大的铺要来托咩?
所以住宅当然大能同商铺,写字楼来比较!! 
5. 鸟6
2020-07-22 13:15
博士,1997年香港私楼縂值高於当年港股縂市值。 

今时今日,香港私楼约1百二十万个单位,约值十万亿港元,但港股巿值已经去到40万亿。我就当当中港人只揸25%,都已经有10万亿。 

港私楼难大跌,因为今时今日港人手中的流动资产(港股),比起97已经大幅增加,所以业主们的防守能力比起当年强大得多。更何况差不多有7成系现契楼,又碰上超低息。香港业主实力超强。
6. 鸟5
2020-07-22 13:27
同异博士某部分观点!而土地利益最大嘅地产项目!次序酒店甲级写字楼商铺豪宅平民楼或者系清水楼!(如同供应三角形)但至於平民楼清水楼何以未跌?黄金同白银!本身供应关系,同方向不同步!未跌系时辰未到!唔系唔到!5好一厢情愿!
7. 鸟6
2020-07-22 13:33

PHV9有分析指出,近期环球股市大涨,除了是「资金」推升外,也是「去美元化」的讯号,原因是美国泛滥式印钱救市。摩根士丹利前首席经济学家、耶鲁大学学者罗奇早前大胆预言,美元将狂贬35%,理由是1960年到2005年,美国国民净储蓄占国民收入平均7%,疫情爆发后,今年首季降到1.4%,加上官方推出一连串救市政策,导致今年美国赤字占国内生产总值(GDP)比率升至二战后新高。同时,华府正走去全球化及保护主义路线,美国储蓄率未来料降至负值,故估计最快今年或明年初,美元恐大贬35%。

美元会否狂贬不得而知,「去美元化」却真实地进行,据俗称「央行之母」的国际清算银行(BIS)统计,美元占全球官方外储比重从2000年逾70%,降到最新不到60%。同时,美元购买力近年缩减幅度高於欧元、日圆等国际货币。相比之下,人民币实质有效汇率指数(REER)自2004年12月低位至今已累升逾五成,近十年略胜美元。若以人民币紧盯的24种一篮子货币广义汇价来看,自2016年以来,人民币波动幅度不到2%,印证其价值稳定。

香港的未来,正正系成为全球去美国化,货币多元化的推手。美国狂印钞,美国软实力大幅下降,抗疫能力低落,美国正在走下坡,特朗普连任只会加速美元地位的崩溃。

港元同美元脱钓只系时机的问题,当年港元也曾经peg过英镑。

8. 鸟5
2020-07-22 13:47
揸住ak47都要死到周地系!著条底裤,揸把老牛,出去搏命???斯巴达战士???冇乜好下场!未上车千祈唔好上车!!!博唔过!!
9. 鸟5
2020-07-22 13:50
今年新盘头六个月200单挞订!过咗上年全年!仲要唧牙膏都已经系咁!按揭贷款已经穿一万五千亿!银行来货平钱!估值都要调低??自己计自己数!
10. 鸟5
2020-07-22 14:55
97当年最高按揭金额得四五千亿!今日啲业主借咗一万五千亿!系3倍!当年平均收入系一万四千!今时今日系一万六千!睇下条数先啦鸟6!当年平均财富储蓄系3年支出!而家有条啫咩!如果今时今日发展商玩嘅系清水楼!早就劈死咗啦!而家套住!畀政府同阿爷慢慢玩!高地价政策!早就搬咗龙门!地覇而家阵.紧!今年杀定全年得嗰两亿几!空置税一到!条数计唔到
11. 鸟6
2020-07-22 15:09
只有冇炒过楼的才会去买一手劏房。

新界沙一两房,港岛南丰两房,九龙德福两房,收租冇得输,价位防守能力硬净,流通高, 出租率高,管理费合理。股市搵到,full pay 入返间收租,锁定股市利润,冇仇报也,香港富人的投资模式。

鸟5之流多年长期睇淡香港物业,结果多年来香港贫富差距却越来越大。个中原因,大家只须观察周围贫穷及富有亲友的长期投资取向就明白。

鸟5,忘记罗兆辉吧。佢重累你唔够?
12. 引刀一快
2020-07-22 16:23
鸟5兄

所谓easy come easy go,楼市要跌,都等啲容易钱入嚟接嗮货先至会跌。
依家上面浸成咁,受灾范围里面只要百分之一迁嚟大湾区,都唔少嘢,千分之一嚟香港,够托市。
香港肯定会配合,减BSD。
13. 海南人
2020-07-22 16:41
鸟5兄

空置税cancelled左了!!
14. 鸟5
2020-07-22 16:54
刀兄,香港房策系国策!林郑上场果日已经定左!必行!不欲多言!鸟6兄过到出年年尾,5左大家搵死!But...
15. 正气
2020-07-22 18:59
香港会唔会跌,参考下深圳,今年深圳仲上升中,始乎国策要要深圳升,咁我唔明要香港跌的的理由
16. 元朗湾区人
2020-07-22 19:14
重申
高楼价是柴火,香港是当归。

十年前已编好剧。
17. 鸟5
2020-07-22 20:05
空置税同明日大屿!搞完个立法局再搞!玩到地覇投降!呢个系事实!阿爷要脚软,已经换咗林郑啦!系咪?
18. 鸟5
2020-07-22 20:12
美佬都5惊?阿爷惊香港硬着陆?拉得黎智英!处理香港深层次矛盾,就豁得出去!系咪?谂嘢要合理啲!香港房策有问题!全世界都知啦!如果仲谂住用以前果D高地策谂今日!我觉得系自欺欺人!软着陆都要还神!仲谂住升??
19. 鸟5
2020-07-22 20:23
以我对中央body language睇法!2O万公营单位谂5掂全港冇运行!首当其冲系地覇。。。咁讲唔知会唔会得罪人!今日计18个月内!开局。。
20. 鸟5
2020-07-22 20:25
新雄鸡已经有啲人士同埋股权变动!在下色目以待!今日我讲嘅
页数:
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论;
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司;
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容;
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。

声 明

所有议题/文章由其作者提供,大部份回应/留言是即时上载,少部份未注册为会员的回应/留言会经我们的系统过滤,所有议题/文章/回应/ 留言/资讯及评论并不代表地产资讯网(Property.hk)立场和观点。由於本【地产论坛】受到「即时上载留言」运作方式所规限,故不能完全监察 所有留言,若读者及用户发现有留言出现问题,欢迎以留言或电邮方式与我们联络(admin@property.hk),我们有权删除/堵截任何留言 (删除/堵截留言前不会作事先警告及通知), 如有任何争议,本网站管理员拥有最终的诠释权 。