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楼价不必太紧张 气氛主导宜思量
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楼价不必太紧张 气氛主导宜思量

 

罗家聪
交通银行香港首席经济师

(信报) 2017年3月22日

不少人眼见楼价飙升,生怕买不到楼。但其实怕什么呢?怕脱不到贫吗?要是真的贫穷,根本无资格怕买不到楼;怕的其实都是正在「下流」(取自日本社会学家三浦展,见其《下流社会》一书)的中产。

然而这类中产纵在「下流」,却无住屋问题,肯定毋须瞓街。如果只是财富保值问题,

那便不应埋怨政府;的确,政府有责任令市民安居,但无责任保证中产不「下流」,更无责任保证发达。

政府无责任保证发达

社会流动是自然现象,一如不同股份,有人上,亦有人落。更何况,中产「下流」乃全球现象,很可能是资本主义下的自然后果。与其埋怨,不如另想办法。

究竟买楼是否为财富保值,甚或是发达的唯一途径?数据不会骗人,将自1984年中以来有纪录至今的楼价与恒指地产股指数(顺便连同恒指)作比较,假设当时数值为100,今天地产分类指数已在4000水平;恒指则在3000;楼价却连2000也不到【图1】。

固然,这个结果很视乎起跑线设在哪个时点。那就换个方法,将有史以来的楼价、恒指及其地产指数计按年变幅,再比较谁表现好;这变相假设买入股或楼持货一年后售出。比较可有两个方面,一是历来的平均升幅,地产指数为16%;恒指13%;楼价则11%【图2】。另一方面是楼价升幅跑赢的日子,大概是【图2】中红箭咀覆盖的日子。观图所见,集中的日子第一轮在八十年代后期至九十年代初;第二轮在1997年前后;第三轮在沙士后;第四轮则在金融海啸后至今。不过数日子计,在380个月份中,楼价跑出有173次,占46%;股价跑出207次,占54%。统计上未必有别,但可见股不跑输楼。

砖头抗通胀力不如旧时

买楼收租,买股收息。价格回报看过,收益回报又如何呢?租金回报纪录始自1987年,没错,由当时至金融海啸期间,租金回报率的确远远抛离股息。不过金融海啸后却风水轮流转,租金回报低於股息近厘【图3】。在九十年代以前,砖头的抗通胀能力确远较股票好,虽然目前也见通胀重临,但会否如八十年代般见双位水平呢?那些年看来难以复见了。

上述至今都只是历史描述,未附解释。坊间有指近年(尤指金融海啸后)

的楼价变化,已非关乎利率,而很大程度由「印银纸」解释――意即全球银纸仍多,楼价无得跌。如果外界印银纸会推升本港楼价,直观的逻辑是外边的银纸大举进驻本港,狂扫楼市。毋须用上地产代理的数据,其实金管局早已有套点算外资净进本港的统计,乃货币基础(即本港所「印的银纸」)连同在港外币净资产之变动,如过去一年有几多外资进港,就计按年变动。观乎这与楼价变动的关系,实非限於海啸后,而是有近廿年【图4】。然而,外资变幅领先楼价变幅约4个月,以前者推论后者,理应也是看淡的。

外资进港势将逆转

或许我们首先应问,外围央行狂印银纸到底有否真的流入本港?这个分析倒不难做,将四大币体的印钞增幅与进港资金的增幅比较一下就知道了。印钞也由货币基础量度,如图所见,确与资金进出本港相关【图5】。不过,由四大央行制造资金到流到本港,时差达9个月。由过去数月四大印钞放缓(真收水)看来,进港资金增长也将逆转。

由外围印钞到资金进港需时9个月,由资金进港到楼价变动则再需要4个月。由头到尾计,就是一年零一个月了。将外围印钞增长与滞后一年零一个月的本港楼价变幅比较之下,可见今年楼价升幅将先升后跌【图6】。固然,升幅跌了但未到收缩区域,仍是升的,只是升少了而已。不过随着通胀升温美国加快加息,谁敢讲货币基础不会按年收缩?

本文目的不在预测楼价。虽说外围印钞与资金进港再与楼价上升有关,但实际上,港楼的绝大部分买家不是外资,而是港人。常理推断,外资应倾向买流通性高的资产,譬如股、债,加上辣招重重、租金回报率远逊股息,港楼对外资的吸引力绝对不高――起码近几年来如是说。到底是外钱扫高本港楼,还是港人因外围气氛高涨而变得眼红,自己扫高楼价呢?数据表面看不到的,但后者的可能性不容低估。无论外资还是港资,其实都看外围气氛。钱多一回事,海啸时不多钱吗?气氛坏了,多多钱都一样会跌。

楼价有几多是基本因素推动,有几多是气氛带动,不容易计,但值得思考一下。

楼价不必太紧张 气氛主导宜思量
1. 邓硕士
2017-03-21 22:45
哈, 又有笑料......
2. 孟波
2017-03-21 22:51
市面D钱买晒楼,冇闲钱做羊太又真系几头痕,男人个个咁专一唔滚娱乐事业都几惨。
3. Johnny
2017-03-22 11:45
呢条XX仲好意思出文
4. 罗加葱
2017-03-22 12:30
呢条XX仲好意思出文  X 2
5. AL
2017-03-22 12:42
吴明点解交行仲要养住依件XX。
6. 老散
2017-03-22 12:56
呢条蛋散仲嚟, 送件林师奶畀佢
7. 老散
2017-03-22 12:59
送多件
8. 炒交行高层
2017-03-22 15:53
 交行都养佢咁多年(实影衷交行啦),应该炒左香港交行的管理层先啦....
9. dw shum
2019-12-06 15:41
2019年罗家聪终於被炒,交行做得对,不过迟了点
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