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21. 蜕变中嘅懒人
2014-08-18 14:17
TO 20楼 引刀一快兄
今日应该仲未完,上网check吓先稳阵啲,好多好野,门票有2种收费,净3楼$25蚊,连5楼加多$15蚊,最好去71买咗飞先,否则排长队,有长者咭唔使飞。
22. 肥婆四
2014-08-18 14:32
法子兄问陆生的问题其实背后只是希望陆生解释楼价下跌的理据,以睇相佬假如话阁下几时死做例,若阁下如果未比佢即时吓死,重有小小春的话,问一声先生何以见得呢?我担保睇相佬百份百会解释清楚,灵唔灵一件事,佢点都会解释下假马,唔通口哑哑顾左右言他咩。佢分分钟仲会叫你点样趋吉避凶,或者化解下咁嘅。
23. 亮剑
2014-08-18 14:52

名义利率和实际利率

 

所谓名义利率,是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率,即利息(报酬)的货币额与本金的货币额的比率。

  名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率,但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如,张某在银行存入100元的一年期存款,一年到期时获得5元利息,利率则为5%,这个利率就是名义利率。

  名义利率并不是投资者能够获得的真实收益,还与货币的购买力有关。如果发生通货膨胀,投资者所得的货币购买力会贬值,因此投资者所获得的真实收益必须剔出通货膨胀的影响,这就是实际利率

  实际利率,指物价水平不变,从而货币购买力不变条件下的利息率。名义利率与实际利率存在著下述关系:

  1、当计息周期为一年时,名义利率和实际利率相等,计息周期短於一年时,实际利率大於名义利率。

  2、名义利率不能是完全反映资金时间价值,实际利率才真实地反映了资金的时间价值。

  3、以i表示实际利率,r表示名义利率,p通货膨胀率,那么名义利率与实际利率之间的关系为 i=\frac{1+r}{1+p}-1,当通货膨胀率较低时,可以简化为i\simeq r-p。 

  4、名义利率越大,周期越短,实际利率与名义利率的差值就越大。

  例如,如果银行一年期存款利率为2%,而同期通胀率为3%,则储户存入的资金实际购买力在贬值。因此,扣除通胀成分后的实际利率才更具有实际意义。仍以上例,实际利率为2% - 3% =-1%,也就是说,存在银行里是亏钱的。

在中国经济快速增长及通胀压力难以消化的长期格局下,很容易出现实际利率为负的情况,即便央行不断加息,也难以消除。所以,只有实际利率为正时,资金才会从消费和投资逐步回流到储蓄

 

24. 后觉
2014-08-18 15:42
想知,升或跌,加或减,参考万物周期表呢。任何事物都有周期表现。
还有,要跌唔一定加息,政冶因素,经济环境突变差,天灾人祸都可以。(世事无绝对)老友。
25. CD ROM
2014-08-18 16:10
亮剑兄:

你呢个针对名义利率和实际利率系一个十分好的reminder, 唔好等人地比mortgage-link你去赚2厘好似好好ga, 其实无乜著数...... 叫做你要保留果份HKD cash有d回报咁啦, majority真系要再度度...

资产如车位, 会唔会系一个好D既地方安置资金呢?
26. 引刀一快
2014-08-18 16:31
To 22楼 肥婆四兄

你今次解签似乎解多咗本三国演义岀嚟喔。
我喺呢个论坛都唔止一次俾人逼我出确实下跌日子,系一D随意名嘅署名,同埋小阳,唔驶讲小阳呢位伟大嘅尖兵梗系有人笃,我嘅预测系一年内,最多年半开始跌,下跌深度4成,时长唔知,另一位预测始跌位嘅系自我陶醉兄,明年中,而好友中公开过始跌位嘅,记忆中系得亮剑兄一个,2017年中。事后话我会鞭佢尸喔。
始跌位,即系楼市仲可以挺几耐,系亮剑讲咗咋喔!
27. 智勇强愚
2014-08-18 16:49
2003年~2004年入市的是勇者也(食物链最顶层),50年—07年入市的是智者也(食物链第一层),08~09年入市的强者也(食物链第二层),2010~2012年入市的后知后觉者也(食物链第三层),2013~现入市的实际用者也(食物链最下层),之后可能还有更底层。
如果是猎食者,最佳猎食季节(Timing)已过,如果是食用者,几贵都无所谓呢!照食也,不过以后唔好肉赤就得啦!
28. Marco
2014-08-18 18:01
睇黎我系强强者!哈哈
29. Strictly speaking
2014-08-18 18:46



呢度个个都喺风水佬、睇相佬、吹水佬……



30. 引刀一快
2014-08-18 19:40
我承认引刀绝对系吹水佬
31. 肥婆四
2014-08-18 19:43
回26引刀兄,好友淡友无所谓的,无话边个实赢,若对方要求论据,好应该摆出来,至於对错,此终要耐心等结果。大家知法子兄,亮剑兄,P P 兄以数据论好,后市亦的确如此应值得学习,放开怀抱,互相学习,胜败乃兵家常事,共勉之。
32. 引刀一快
2014-08-18 19:55
To 肥婆四兄

胜败乃兵家常事,不过,后市如何未知喔。
33. 自我陶醉
2014-08-18 20:07
肥婆四兄,

讲得对!  


引刀兄,

你系唔系睇漏咗呢句呢 “无话边个实赢”。  我就系风水佬喇, 因为我相信"风水" 会轮流转, 哈哈!
34. 引刀一快
2014-08-18 20:09
其实,今日法子兄呢段贴文,我就有个睇法

节录自2014年8月15日
曾渊沧专栏:争贵楼显人性弱点 - 曾渊沧

2013年,港人不吃不住,买楼需储钱14年。2002年,买楼只需4年。2002年,楼价如此便宜,为甚么港人不争着买楼,今日楼价创新高才争着买?这是人性弱点的最佳展示。

1997年,买楼需储钱几多年?
1997年到2002年,香港人口系增长还是萎缩?
如果系增长,咁多岀嚟嘅刚需去咗边?
2013年要用14年,咁如果2018年只需用8年,等4年可以悭番6年,咁唔知大家会点取决?
35. 引刀一快
2014-08-18 20:19
自我陶醉兄

我睇到呀,肥婆四兄话:“ 若对方要求论据,好应该摆出来,至於对错,此终要耐心等结果。”

我论据好简单,就系大陆经济唔好,大陆楼市冧。
但系我呢个论据一出,成个场都静咗,再有人蒲头就顾左右言他.......................
唔该俾个论据我,点解咁高调嚟ignore我嘅论据先。
36. Oscar Lam
2014-08-18 20:21
9/f 自醉兄,
请问美国10年债息在2-3厘上、下浮动,是否意味著美国将长期保持低息?另外,10年债息和按揭利息有何关系?谢谢指教!
37. 自我陶醉
2014-08-18 20:24
引刀兄,

你喺大陆住, 又熟大陆, 你又叫人点回应你呢? 我对大陆一直都比欧美有信心, 但你比我熟大陆, 所以都唔知点驳你喇!
38. 刚性求真
2014-08-18 20:36
就算曰后本港人囗不断增长和每日有移民涌入,提供了住屋刚性须求,但这些刚性须求都分2种。
1)大部份是公屋分配的刚性须求(根本冇钱买私楼),公屋是最刚性须求的。
2)部份才是私楼的刚性。对私楼的益处未必很大。
39. Oscar Lam
2014-08-18 20:40
35/f 引刀兄,
我对大陆楼市并不太悲观。主要由於地方政府的重要财政收入来自卖地和房地产相关的税金收入。房地产价格硬著陆将严重影响地方政府的收入和稳定,这是中央政府所不愿见到的。最近许多地方放宽购房限制这是这个原因。如果中国政府不想楼价急速下跌,以中国政府的办事能力,我相信是绝对做得到的。
40. 小阳
2014-08-18 20:42
To引刀兄,
我当初都系这样想,但我睇到习总做到野,打开大陆资本大门,国企改革,有水入,楼价㝝,等D博士/白武士入黎,不断发点心债,同美国一齐斗多债,揽住一齐生,too big to fail
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