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投地好似买月饼原料
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投地好似买月饼原料

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月18日

  有报章撰写员唔见到大地产商投得土地,便认为大地产商睇淡后市,但中小型地产商投地勇猛,他们又只字不提,试问,市民得到这样讯息,怎么会认为楼市现正上升,莫讲叫他们买楼,若果把心不定,小业主甚至将自住楼宇卖走,其实,地产商是掌握几时买地主动权,他们当然不会在人抢我抢的时候买地,他们会在市况最疲弱,甚至大家都睇淡后市,在很少人投地的时候,大地产商才出手,他们的做法,与月饼制做商一样,唔通,那些饼家老板在中秋节临近的时候才买莲蓉,咸旦,他们当然是在大造的时候一早已经买定所需原料,两者做法很相似,说到底他们都是商人,唔会唔做生意,更加唔会做蚀本生意。

  当临近中秋的时候,有人会计数,以当时月饼原材料价格,加上人工,灯油火蜡,那些饼家根本做蚀本生意,曾经有记者访问那些饼家老板,问他们点解蚀本生意都会做,有老板回答是笑蚀,记者又相信,真难得,难道那位记者不知道,杀人的生意有人做,蚀本生意就冇人会做,不过,饼家老板在中秋节前一定会炒起那些月饼原材料价格,这样做,他们才可以大条道理加价,就算唔加价,他们都会对市民说薄利多销,讲明是多销,宣传技俩而已。

  大地产商唔肯出高价投地,因为他们早已买落建楼原材料,就是那些农地,现在等政府确认地价低迷,他们便会申请补地价,待建成之后,便会以当时市价出售,他们当时不会因地价平而会低於市价售楼,商人就算执到黄金都市价卖,何况土地要成本。虽然,现在有很多中小型地产商投地,但是大多数都只是抱著执死鸡态度,或者以观摩心情落标,标价与政府的底价相距甚远,就算偶然有中小型地产商投得土地,但事后大多数都震过猫王,而且,中小型地产商的建楼成本比大地产商高出很多,他们知道,连大地产商出价都低过自己,中标都并不是一件好事,而大地产商则静观其变,地价高则可以高价卖楼,地价低则可以以低价补地,处於一个必胜局面,比月饼老板的功力何止稍胜一筹,根本是两个层次,不过,做生意各施各法,能够赚钱的就是好方法。

投地好似买月饼原料
1. 朗晴
2014-08-18 12:45
依家细价楼尺价除时贵过豪宅,地价亦然,大地产商点会出高价投蚊形地呢?
相反小形地产商可以当卖广告或当交学费,比贵些少都问题不大,所以未来蚊地都系以中小形地产商做主打,真系可以做到笑住蚀架。
2. 亮剑
2014-08-18 13:36
中小发展商疯抢蚊型地
屯门两地共收51标 近年罕见

文章日期:2014年8月16日 

【明报专讯】新界蚊型地吸引中小型发展商积极入标。屯门仁政街及乐翠街两幅蚊型地昨日截标共收51份标书,创近年单日入标新高。当中可作分层住宅发展的屯门仁政街地皮更大收27份标书,成近年来市区及新界地皮入标新高;多家久未参与政府住宅地皮招标的财团,包括汉国置业(0160)、佳明集团(1271)及华基地产亦参与投标,业界料两地成交价有机会较预期理想。

屯门两地昨日截标,现场所见,多家发展商赶在截标前最后一句钟递交标书,高峰期更在不足5分钟内连环收到4至5份标书,入标情况蜂拥。结果两地共收51份标书,创近年单日入标新高,当中可作分层住宅发展的屯门仁政街地皮更大收27份标书,追平去年度大屿山长沙屿南道洋房地皮的收标数目,而屯门乐翠街用地则有24份标书,成绩冠绝屯门东。

汉国十多年来首投地

事实上,由於两幅地皮面积不大,入标财团不乏中小型发展商及私人财团,当中近10年已绝迹参与香港卖地的汉国置业,昨日以独资身分连环投2地,该公司策划董事李振彪指出,公司过去十多年主要发展内地,现时在港亦持有收租物业,是次独资参与屯门两地入标,属十多年来首次竞投官地。他认为两地各有优势,近期政府刻意推地,令地价回到合理水平。

此外,一向主力发展工厦的华基地产,以及曾竞投数据中心地的佳明集团,昨日均有入标竞投仁政街地皮。华基地产执行董事李文建认为,该地地皮合适,希望建楼价200万元以下的上车盘;而佳明集团执行董事袁英伟则指出,公司首次竞投住宅官地,认为仁政街地点配套成熟,如投得会兴建单幢住宅,但出价会较审慎。

另两地亦吸引不少私人投资公司参与,一家投资公司代表梁志豪指出,该公司过去投资收租为主,是次属首度入标竞投住宅地,如投得会发展单幢上车盘。宏基资本副总裁本洪英伟则指出,公司希望多元化发展,是次独资竞投乐翠街地,认为该地临海,如投得拟建3至5座洋房。

竞争剧烈 中标价或胜预期

高纬环球测量师张翘楚认为,由於两地规模较细,中小型发展商以至私人财团认为回报率较吸引,相信入标公司不会以「执死鸡价」竞投,成交价有机会较预期理想。

恒地大埔项目申建2064伙

另一边厢,发展商积极加快手上土地改划。由恒地(0012)等持有大埔塘山路逾61万方尺绿化用地,申请作住宅发展,总楼面131.5万方尺,拟建18座8至19层高住宅连1层地库,单位面积由377方尺至861方尺,涉2064伙。

明报整到最后果段,才系咁2提下四叔想为旗下土地补地价,似乎睇少咗呢单新闻的影响力。
现在恒地可能用「贼佬试沙煲」心态,睇下政府呢个补地价仲裁机制搅边科。
这段新闻应该上B1呀!
3. 亮剑
2014-08-18 13:47
丽新及郭老大喺将军澳唔知要不要交学费呢?
4. 范大夫
2014-08-18 15:08
"...而大地产商则静观其变,地价高则可以高价卖楼,地价低则可以以低价补地,处於一个必胜局面..."

华人富豪榜入面头几位长期都是香港的大地产商盘踞, 香港人自己会否觉得很骄傲? 普罗大众看上去像是被绑架了的待宰牲口, 每月把收入的一部份上缴给资产食物链的上层人士?
大地产商们富可敌国, 触手遍及多个行业, 在香港起码有十万人以上跟佢地食. 彼同小气政府搞对抗, 政府又投鼠忌器, 如出手, 又会伤人伤己, 重创经济; 如出手轻, 大地产商只会觉得政府在替他们搔痒, 继续不可一世, 甚至可能以会撤资来要胁. 如果是一个以和为贵, 鼓励就业, 推动经济发展的政府, 敢问在座诸公, 是否必须要做到官商勾结, 才可以令社会各阶层的利益最大化?

诚如博士所言, 港人可以以砖头升值来抗通胀及作晚年退休的固定收入来源, 但几百万只能买到几百尺, 连土地比香港更少的的新加坡的组屋都不如, 难免市民会有怨气; 再看香港市民的平均收入在近十年只有寸进, 而房屋这个必须品升幅以倍数计, 这就是政府长期没有制造熟地之过, 以及产业发展没有继续升级, 致令人工近乎原地踏步.

相比无壳人士, 有三, 四层楼或更多物业在手的人士, 在财富累积上以几何级的速度快於前者, 穷人继续每月进贡富人, 贫富两极化看似是无可避免的现象. "成功靠父干"或靠继承有钱亲人的财产的例子只会越来越多. 虽然江山历代都有猛人腾空出世, 依博士之见解, 香港有这个土壤耶? 香港青年好像连"生存空间"也在萎缩了. 我自己也算是个比较幸运的人, 并非敌视和我阶级相近的富人, 但香港长远向这个大方向走, 又是否健康? 恒常?

士, 农, 工, 商, 商人排在最后, 难道就是因为商人彼此会为了争夺利润最大化而需要斗争, 令人类的某些美德都埋没了? 
5. 亮剑
2014-08-18 15:27

范大夫----你那篇文章,讲出很多人的心里话,但政府人为地搅到楼市大崩溃.,请问就能解决你所讲的问题吗?

以下文章可能给你一个答案

如果三年后跌两成 (21) 崩溃篇 2014/3/6 

 

两年后加息点算?
三年后楼价大跌两成点算?
继续如果三年后跌两成系列...

大部份人都怕听见个「跌」字!恐惧、逃避...
其实...每次跌市,都是财富转移的机会!
市场小调整...可以让你捕捉低水笋盘,财富增值!
市场大崩溃...可以令你一铺翻身,由穷忙族走向财务自由!
世界应该系咁!升市、疯狂、爆煲、大跌,然后有一班人破产,另一班人上位...生死各安天命,可是今天政付不断出招,阻止循环出现,好处是稳定了,坏处是机会少了!笔者渴望市场再一次崩溃,你呢?...


市场崩溃!
此时此刻,很多人都会幻想,有朝一日泡沫爆破...
如果几年后加息,如果大陆经济放缓,如果新兴市场资金流走,如果政府不撤辣招,如果楼价回到 2003 年水平,如果到时成功以超低价捞底,如果买楼之后楼市迅即爆升,那么就可以狠狠地赚它一千几百万,从此过著幸福快乐的日子...
咁多如果?仲有穷人?

市场大崩溃...请问几多年才有一次?
笔者踏足社会,亲身经历两次,1997 件金融风暴,虽然当时自己未买楼,但却亲眼看见老爸老妈穷一生积蓄买入的自住单位变成负资产!2008 年金融海啸,当时自己持有六个物业,看见部份物业在短短三个月之内跌价三成,吓得半死!翻查资料,再上一次是八十年代初,中英谈判,有钱人争相移民的时 ...
换句话说,宏观地看,大风浪随时要十年以上时间蕴酿!
十年后...你几多岁?咩世界?人...有多少个十年?
就算真系等到,但已经四、五十岁,有乜意思?
等楼价升几年再发大?六十啦喎!

市场大崩溃?...如果十年都唔爆呢?
金融海啸有版你睇,号称美国史上最大的金融灾难,又话咩第二波、第三波,原来狂印银纸就可以解决,香港股市、楼市跌咗半年就急速反弹!世界各国的政府,都唔想见到泡沫爆破,香港政府辣招多多,到时若果要救市,大可逐步撤招,大把筹码!净系一招取消 BSD,人民币袭港已经搞掂,2004 年都系咁救沙士之嘛,我都识啦!唔爆咪唔爆罗,好出奇咩?咁点算?要等几多年?

每次跌市,都是财富转移的机会!
我们需要市场大崩溃,需要翻身机会!
可惜...政府却不断出招,阻止市场大起大跌!
...不如好好捕捉市场小调整,来得更实际,小调整每年都有,低 15% 折买入,高 15% 出售,来回已经三成了,捕捉两、三次市场小调整,获利随时等於一次市场大崩溃,还可以累积经验、知识、人脉及技巧等等,帮助你将来向财务自由迈进,除非你 只有一个筹码,否则在呆等甚么?十年?廿年?

…………………………

要是打后数年楼市真的发生大崩溃,那么以现今大部份投资者的持仓杠杆比率、现金相对资产比例及负债水平来看,发生财富大转移的机会极大,当然呢度讲的是水向上流啦。


搅咗一大轮,兄台所说的情况,只会系加剧而不会是有效舒缓。


我其实问过数位一心一意,希望等政府打压楼市,令至房价崩溃,然后可平价上车的人,你们真的相信政府呢个房策,系想打救你定打残你?

 

 

6. CD ROM
2014-08-18 17:11
面对一个周期10年以上, 以工作40年来计你只能经历少於4个cycle, 再加上你personal系唔同时期既status, 你真无乜辨法去捉wor, 我当然讲紧自住第1层la.... 以小弟为例:

2003 SARS, 我大学未毕业, Yoho Town开卖95万, 首期5万全包, 我阿妈话不如look card帮我比首期叫我供, 我好认真想左一晚, 我当我阿妈照比零用我驶, 我d part time点针都唔够供楼wor... (即供楼花无得放租, 更可况当时情况唔系你出租就有人租...)

2008, 事业刚起步, 见工作稳定兼有机会, 报读part time master, 同期已有开始留意楼价, 偶然同当时女友, 现任老婆睇下楼, 但人工不高又要交学费, 其实1成首期已无问题, 但如果不能出租单位, 每月供款实太沉重, 故打算以2010 master毕业为限, 不作行动. 当时我系睇置富2房, 泓都1房, 美菲阁2房, 全部2M之内, $100 stamp.

2010, 交晒master学费都未读完, 2M楼下已无港岛选择, 已在2.5M左右, 因贪$100 stamp fee转移目标到沙田, 楼市到顶之说不时吹起... 因经验尚少, 15/16之下返回老家北区上车, 1.6M, 心想减低风险, 因银码少...(其实呢个concept系错...) 

03, 08我当时都知系低位, 但status令你不一定能捕捉... 我宜家有家庭, 你同我讲下年见底, 我都唔会take risk去卖自住楼, 其实我心知肚明coming既果个浪低我系无乜条件参与, 要到我有extra弹约入货果阵, 已经系再1个cycle之后...又10几年后... 真系人生有几多十年... 
7. Oscar Lam
2014-08-18 21:04
6/f CD ROM

对许多投资者而言,从2003年之后的10年简直是投资房地产的黄金10年,其间的任何时候都是好的机会。你在此期间能抓住机会上车,已经是很不错了,应当感到开心。

至於下一次的入市机会,没有人能够预计。如果你希望能够参与,就应该做好准备,包括储钱及增强自己的投资和理财知识。如果你这么快就打定输数,将来就算真有机会,你也无法把握。
8. Tom
2014-08-18 22:58
博士所説未必正确。
大地产商彼此竞争,若遇有好地皮,亦不会刻意玩低价入标,放弃好地皮,尤其缺农地的地产商。
博士,不要高估自己,而低估其他市场持份者,包括政府官员。

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