新婚多新楼少 楼控或更辣
撰文:麦萃才 香港浸会大学财务及决策系副教授
栏名:房策透视
1997年是一个特别的年份,特别对於楼市而言,当年楼价屡创新高。而中原城市领先指标,就是以97年的数据作为基准。香港当时的人口只有648万人,家庭数目约有192万个。
辣招未遏楼泡 政府或再出招?
十七年后的今天,截至2014年6月的数据显示,香港的人口已突破722万人,而估算家庭数目上升至239万个。近月楼市再次升温,无论是中原城市领先指标,又或者是差饷物业估价署的楼价指数,都创下了历史新高。虽然政府已用了多项辣招,但有意见认为,仍未能为楼市降温,所以预计政府或有更辣的招数,对付楼市潜在的泡沫。
自回归以来,香港经济经历了几次周期,亚洲金融风暴所引发的楼市大泻,令整体楼价下跌了六、七成,这个事件对於70后或以前的市民,仍然记忆犹新。但对於80后的市民来说,楼价在2003年以后基本是上升轨,楼市大跌的痛苦基本上没有体验过,所以他们对於楼市的戒心较少,容易成为楼市波动的受害者。
自由行改善经济 港结婚数字飈
现在与1997年比较,香港人口增加了730,400人;如以家庭计算,增加了466,200个(截至2012年底的数字)。因为经济持续改善,2013年登记结婚宗数比对97年增加了17,805宗,达到55,398宗!问题是香港有没有足够的房屋供应配合家庭数目增长?
假设每宗结婚登记等於一个新的家庭设立,引发一个新的住屋需求,那么比对每年新增房屋供应量与登记结婚数目,便可以知道房屋供应能否追上住屋需求。
图一显示了自97年以后,每年登记结婚宗数。基本上,因为亚洲金融风暴发生,经济转差的问题,人们推迟了结婚的时间,由1998年至2003期间,每年结婚宗数只是30,000多宗。但自2003年内地开放自由行之后,香港经济得以改善,而每年结婚的宗数亦逐年上升,而近几年每年维持50,000宗以上,而2012年更因为龙年效应,升至60,459宗!由97年至2014年5月为止,累计登记结婚数目已达至760,994宗。就算计至2013年底,也有739,231宗。
新婚望置业 楼供应却反减
同期的房屋供应有没有跟上?第一届特区政府的八万五政策效应,房屋供应要在1999年之后才见到。在2000年公屋、居屋加私楼的供应,突破96,884个单位,见图二。当年基本上供应是大於新增家庭数量。但及后,政府要挽救楼市,停建居屋,而又没有大型的土地开发计划,使到每年的房屋供应量锐减,跌至平均20,000个单位的水平。
回归后家庭数目又增加了多少?1997年时,全港家庭数目约有1,922,800个,而到了2012年,家庭数目已升至2,389,000个,15年来多了466,200个家庭。见图三。
如果把每年新落成单位数目,与年度登记结婚的数字作为比较,便会发觉自2005年以后,新增登记结婚的数目远高於新屋落成,而近几年情况转趋严重,见图四。自2006年以后,平均的新屋落成量约20,000个单位,但到了2012、2013年,每年新婚的家庭却有近6万宗。换句话说,近几年有3至4万的新婚家庭,没有相应的房屋供应配合。於是就造成以下的社会问题:
⑴新婚的夫妇,因为缺乏资金买楼,要继续分开在双边父母居住,形成结婚不同住的情况,或许他们目的是希望能储到首期买楼,但这种社会情况当然不理想。
⑵因为公屋供应有限,轮候时间长。结果便要捱贵租,租住私楼去组织自己的小天地。
⑶如果不能负担一般的私楼,但又要有自己的小天地,部分或会考虑劏房。而很多劏房都是未经审批申请改动建筑物的间隔,造成潜在安全风险,成为社会的隐患。
上述分析只限於本地的实质需求,亦即是刚性需求。由1997至2013年期间,累计结婚宗数已达73.9万宗;但期间物业落成量,只有69.9万间。两者相差4万,但这个数字差距,并不能完全解释小型单位的楼价上升,还有些因素影响到物业的需求。
过去的一段时间,部分香港的物业由海外买家购入,其中以内地买家为主要部分,而这亦加剧房屋短缺的问题。
回归后人工加9% 楼价升24%
其次是香港人的家庭结构开始改变,每户的人数愈来愈少:1997年家庭住户平均人数是3.3人,但到了2012年,家庭住户人数只有2.9人,就算人口没有增长,但因每户人数减少,这亦造成新的房屋需求。按数字估算可以是97年家庭住户数目的13.87%!以97年1,922,800个家庭住户数目作为估算,住屋需求会多了26.5万间!
因为住户人数少了而多了住屋需求,再加上每年结婚的新增家庭,还未计入海外买家的需求,房屋的缺口可达30万个单位以上!通常结婚不久的夫妇,家庭经济能力有限,所以中小型单位便是他们的目标,这亦解释了为何近日中小型单位的价格突破历史高位,因为这些刚性需求是实在的,当利好的消息进入楼市,这些购买力便会释放出来,继而推高楼价。
相比於97年,家庭入息中位数只升了8.95%,但反映楼价表现的中原城市领先指标,却升至124点,亦即楼价比对1997年时升了24%。家庭收入的增幅,是低於楼价的增幅。这个情况确实令人忧虑的。
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